Nhà đầu tư Bắc - Nam đổ vốn vào TP. Hồ Chí Minh

Quang cảnh hội thảo

Hàm lực tăng trưởng mới của thị trường TP. Hồ Chí Minh

Ngày 26/11, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo “Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh”. Các chuyên gia nhận định, bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tái định vị chu kỳ tăng trưởng mới với cấu trúc không gian đô thị mở rộng và bứt phá.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nhấn mạnh, TP. Hồ Chí Minh sau khi sáp nhập với Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương sẽ sở hữu một không gian đô thị hoàn toàn mới, nơi hội tụ đầy đủ các cấu phần logistic - điều phối - công nghiệp - dịch vụ cấp vùng, tạo nền tảng cho một đại đô thị tầm cỡ khu vực.

Theo ông Thiên, TP. Hồ Chí Minh đang mở rộng đồng thời nhiều không gian phát triển không gian cảng biển, không gian mặt đất, không gian lòng đất, không gian bầu trời và không gian số.

“Khi các không gian phát triển được mở ra thì dòng vốn, dòng người và dòng hàng sẽ đổ về. Đây là đô thị duy nhất tại Việt Nam có đẳng cấp cạnh tranh quốc tế”, ông Thiên chia sẻ.

Một trong các chỉ số cho thấy tiềm năng tăng trưởng giá trị tài sản tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh chính là sự chuyển dịch mô hình đô thị từ “đô thị 30 phút” sang “đô thị 15 phút”. Thậm chí, trong bối cảnh các tuyến metro, đường trên cao, đường vành đai đang được thúc đẩy hoàn thiện, PGS.TS. Trần Đình Thiên dự báo việc di chuyển trong lõi đô thị trung tâm có thể chỉ còn 5 - 10 phút. Trong cấu trúc đô thị như vậy, giá trị bất động sản các khu vực cận kề trung tâm chắc chắn sẽ đi lên.

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết trong 9 tháng năm 2025, thị trường TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 22.400 sản phẩm mở bán mới, với tỷ lệ hấp thụ lên tới 65%, tương đương hơn 14.700 giao dịch. Căn hộ vẫn là phân khúc dẫn dắt, chiếm hơn 66% tổng nguồn cung mới và gần 70% giao dịch toàn thị trường.

Tuy vậy, nguồn cung tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm do quỹ đất ngày càng hạn chế. Trong khi đó, phần lớn nguồn cung mới đến từ Bình Dương và các địa phương vệ tinh. Điều này tiếp tục củng cố nhận định giá bất động sản tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh sẽ còn leo thang trong những năm tới.

Trong giai đoạn đến năm 2030, cấu trúc phát triển đa cực, đa trung tâm, siêu kết nối sẽ đẩy TP. Hồ Chí Minh vào chu kỳ tăng trưởng bất động sản mới. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, hạ tầng hiện đại, cơ chế đặc thù cùng sự phát triển của các khu đô thị trung tâm mới sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, khiến giá tài sản tăng đều và bền vững.

Vì sao dòng tiền Bắc - Nam tiếp tục gia tăng?

Một trong những điểm nhấn của hội thảo là câu chuyện dòng tiền nhà đầu tư miền Bắc tiếp tục dịch chuyển vào TP .Hồ Chí Minh. TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV lý giải xu hướng này không chỉ đến từ lợi thế thị trường mà còn gắn với yếu tố văn hóa, với khu Đông TP. Hồ Chí Minh thành tâm điểm hút dòng vốn và dân cư.

Theo ông Lực, người miền Bắc có xu hướng tích lũy và tiết kiệm cao hơn. Trong bối cảnh hậu Covid-19, dòng tiền nhàn rỗi sẽ ưu tiên chảy đến những thị trường có khả năng tăng trưởng rõ ràng, đặc biệt là bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh - nơi hội tụ cả yếu tố vị trí, hạ tầng và tính thanh khoản.

Tuy nhiên, ông Lực cũng lưu ý yếu tố lựa chọn vị trí rất quan trọng. “Trung tâm nhưng phải là trung tâm có sự đồng bộ về quy hoạch, hạ tầng, môi trường sống. Ngập úng, tắc nghẽn và ô nhiễm là rào cản khiến một số khu vực không còn hấp dẫn nhà đầu tư”, ông Lực nói.

Cùng chung quan điểm, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết xu hướng dòng tiền Bắc - Nam đã hình thành từ 17 năm qua. Nhà đầu tư miền Bắc rất nhạy bén, đặc biệt khi có thông tin rõ ràng về hạ tầng, pháp lý và triển vọng phát triển.

Ông Quyết nhấn mạnh, giá bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh hiện đang ngang bằng, thậm chí thấp hơn một số khu vực trung tâm Hà Nội. Ngược lại, bất động sản ngoài vành đai tại TP.Hồ Chí Minh đang rẻ hơn rất nhiều, mở ra biên độ tăng giá lớn trong tương lai.

Ở góc độ doanh nghiệp triển khai dự án, một ví dụ điển hình về sức hút dòng tiền Nam tiến là dự án The Privé của Đất Xanh Group tại Nam Rạch Chiếc, Thủ Đức. Với ba mặt giáp sông, pháp lý hoàn thiện, tiêu chuẩn hạng sang và khả năng ký hợp đồng ngay, đây là một trong số ít dự án trung tâm, cận trung tâm được giới đầu tư Hà Nội lựa chọn để tích sản lâu dài. Dự án còn đủ điều kiện bán cho người nước ngoài - yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh hiếm cho thị trường TP. Hồ Chí Minh thời điểm này.

Ông Vũ Quốc Việt - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh nhận định, khu Đông TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục là tâm điểm mới của dòng vốn. Nếu 20 năm trước, Phú Mỹ Hưng là “cực hút” của người giàu thì hiện nay dòng tiền đang chuyển mạnh về Thủ Thiêm và Thảo Điền - trung tâm của trung tâm mới. Đây là khu vực tập trung cộng đồng chuyên gia quốc tế, các đại đô thị và trung tâm tài chính - kinh tế có tác động mạnh đến giá trị tài sản.

TS.KTS. Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam bổ sung, TP.Hồ Chí Minh đang tiến gần hơn đến mô hình siêu đô thị như Thượng Hải, trong đó trung tâm lõi gắn với Thủ Thiêm sẽ là nơi thu hút dòng vốn lớn nhất. Tốc độ đô thị hóa và hình thái khí hậu – xã hội thuận lợi hơn so với miền Bắc cũng đang tạo nên dòng dịch chuyển dân cư và vốn đầu tư tự nhiên vào khu vực này.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, TP. Hồ Chí Minh có sức hút rất lớn với người dân cả nước, đặc biệt người là miền Bắc. Sức ép từ nguồn lao động rất lớn, hiếm có khu vực nào có mặt bằng lương cao như TP. Hồ Chí Minh. Điều này xuất phát từ việc các doanh nghiệp ở khu vực miền Nam, trong đó có TP. Hồ Chí Minh rất nhạy bén về công nghệ, thông thoáng về các tiêu chí tuyển dụng nên sẽ thu hút người tài tốt hơn.

"Như vậy, nhu cầu bất động sản cũng sẽ tăng theo quy luật tăng GDP, tăng thu nhập của người dân", TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

Từ góc độ thị trường, điều kiện hạ tầng, quy hoạch và nguồn cung trung tâm hạn chế đang tạo ra “lợi thế tăng giá kép” cho bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Sự hội tụ của các yếu tố này mở ra triển vọng tăng trưởng bền vững cho chu kỳ mới của thị trường nơi dòng vốn Bắc - Nam đóng vai trò quan trọng trong việc nâng hạng giá trị bất động sản khu vực, đặc biệt là phân khúc trung tâm - cận trung tâm.