Nhà đầu tư hạ tầng gặp khó khăn khi tiếp cận quỹ đất

Bà Cao Thị Phi Vân - Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư (ITPC) phát biểu tại Diễn đàn

Năm 2025 là thời điểm TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn thực thi nhiều chính sách, luật và nghị định mới liên quan đến đất đai, đầu tư, nhà ở xã hội, phát triển khu công nghiệp và chuyển đổi xanh; do đó nhu cầu cập nhật, giải thích và hướng dẫn thực thi các quy định pháp luật càng trở nên cấp thiết.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều nhà đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp sản xuất vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận quỹ đất; thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng; triển khai mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tích hợp; cũng như trong việc áp dụng cơ chế ưu đãi, nhà ở cho công nhân.

Theo GS. TS. Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), khu công nghiệp và khu chế xuất vẫn luôn là động lực quan trọng đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Tại TP. Hồ Chí Minh, việc hợp nhất ba tỉnh thành lớn được đánh giá sẽ giúp Thành phố sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, nâng cấp hệ thống khu công nghiệp. Song không ít dự án vẫn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong vấn đề về pháp lý.

Bên cạnh các điểm nghẽn chung về cơ chế, thủ tục đầu tư, vướng mắc pháp lý còn đến từ giao dịch giữa các chủ thể tham gia trong dự án. Những điểm nghẽn này thường dẫn đến hệ quả là các tranh chấp, khiến nhà đầu tư phải gánh chịu các thiệt hại không đáng có, đồng thời làm suy giảm sức hấp dẫn của các dự án bất động sản công nghiệp.

Ở góc độ của nhà đầu tư Singapore, ông Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam) chia sẻ, hiện doanh nghiệp Singapore tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp linh hoạt theo cả hai hình thức là đầu tư trực tiếp phát triển hạ tầng và thuê lại đất/hạ tầng để triển khai dự án. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào chiến lược của doanh nghiệp khi mở rộng hoạt động tại Việt Nam.

Hình thức đầu tư trực tiếp mang lại nhiều lợi thế dài hạn nhờ chính sách ưu đãi mạnh mẽ của Chính phủ, trong đó VSIP một mô hình liên doanh với doanh nghiệp nhà nước thường được nhắc tới như mô hình tiêu biểu và được tạo điều kiện hỗ trợ rõ nét. Ngoài ra, cơ hội phát triển tích hợp nhiều cấu phần bất động sản khác trong khu công nghiệp, hướng đến phát triển đô thị đa chức năng, vốn là thế mạnh của doanh nghiệp Singapore khiến hình thức này trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư.

“Tuy vậy, thủ tục pháp lý phức tạp, tốn nhiều thời gian và thiếu tính liên thông giữa các cơ quan vẫn khiến nhà đầu tư gặp khó khăn. Trong khi đó, nếu thuê đất, hạ tầng, đồng nghĩa với việc các thủ tục pháp lý phức tạp đã được chủ đầu tư khu công nghiệp hoàn tất, thời gian triển khai dự án lúc này sẽ được rút gọn hơn; kết hợp với hạ tầng và hệ sinh thái khu công nghiệp sẵn có, hình thức này sẽ đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ”, ông Seck Yee Chung phân tích.

Tương tự, Đại diện cho Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam (AusCham Vietnam), ông Sam Conroy - Chủ tịch AusCham Vietnam cũng đồng tình rằng các bất cập pháp lý và thủ tục hành chính là thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia các dự án khu công nghiệp. Quy trình cấp phép kéo dài, liên quan nhiều cơ quan và đôi khi xuất hiện cách hiểu khác nhau về quy định dẫn đến thiếu tính dự đoán và làm tăng chi phí chờ dự án. Tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp, đặc biệt đối với các ngành sản xuất chuyên biệt như hàng hải, khiến nhiều doanh nghiệp Úc không thể mở rộng hoặc phát triển theo đúng chiến lược, làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn.

Bên cạnh đó, những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối logistics vốn đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu làm tăng chi phí vận hành và giảm năng lực cạnh tranh. Doanh nghiệp Úc ưu tiên các mô hình mang lại sự kiểm soát và minh bạch cao, trong đó mô hình FDI 100% là lựa chọn chủ đạo; ngoài ra, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tích hợp cũng được nhà đầu tư Úc đánh giá cao khi nhu cầu về dịch vụ hỗ trợ ngày càng tăng. Hiện có một nhóm doanh nghiệp Úc đang bắt đầu quan tâm đến mô hình PPP/BOT trong các dự án hạ tầng và logistics cảng, cho thấy sự mở rộng trong danh mục đầu tư, phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế biển Việt Nam đến 2030, tầm nhìn 2045, mở ra tiềm năng lớn về xuất khẩu và việc làm.

Bàn về vấn đề này, LS. Ngô Thị Vân Quỳnh, Điều hành Công ty Luật AN Legal chỉ ra một số vấn đề mà doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý trước khi quyết định đầu tư. Đối tượng thuê lại đất trong khu công nghiệp, ngoài các nhà đầu tư thực hiện dự án sản xuất, còn có các nhà đầu tư bất động sản (xây dựng nhà xưởng cho thuê, dịch vụ kho bãi, lưu giữ hàng hóa). Do đó, việc thuê lại đất trong khu công nghiệp có thể vướng vào các rủi ro liên quan đến vấn đề thống nhất thông tin trong hồ sơ đất khu công nghiệp. Từ đây dẫn đến trường hợp nhà đầu tư bị từ chối thủ tục dù đã được chủ đầu tư hạ tầng chấp thuận về nguyên tắc.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư trả tiền thuê một lần dễ lầm tưởng rằng phần đất đã “an toàn”, trong khi thực tế cơ quan quản lý địa phương vẫn có quyền thu hồi nếu tiến độ không đáp ứng yêu cầu. Bà Quỳnh cũng lưu ý, quy trình chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp, dù pháp luật mới cho phép trong một số trường hợp, nhưng việc thực hiện vẫn cần sự tham gia của chủ đầu tư hạ tầng và phải thực hiện thông qua thủ tục chấm dứt, ký lại hợp đồng thuê, thay vì áp dụng hợp đồng chuyển nhượng thông thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần rà soát kỹ lưỡng các thông tin về đồng bộ quy hoạch - môi trường - tiến độ dự án ngay từ đầu; đồng thời làm việc chặt chẽ với chủ đầu tư hạ tầng và cơ quan quản lý để hạn chế rủi ro pháp lý trong suốt vòng đời dự án”, LS. Quỳnh khuyến nghị.