Quỹ đất khan hiếm, nhà xưởng cao tầng thành xu hướng bất động sản công nghiệp

Nhà kho cao tầng cung cấp giải pháp cho thuê hiệu quả, rút ngắn thời gian giao hàng

Nhà kho, nhà xưởng cao tầng giúp tối ưu hóa quỹ đất

Theo CBRE, nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng hiện khá lớn. Do tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên phạm vi cả nước đang ở mức tương đối thấp, với đất công nghiệp là 8% và nhà kho, nhà xưởng là 10%. Mặt khác, quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây ra sự mất cân đối cung - cầu và thực trạng này thúc đẩy sự phát triển của mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng.

Ưu điểm lớn nhất của nhà kho, nhà xưởng cao tầng là cung cấp giải pháp giúp tối ưu hóa quỹ đất và gia tăng hiệu suất kinh doanh - sản xuất của doanh nghiệp. Với thiết kế cao tầng, phần lớn các nhà kho, nhà xưởng theo mô hình này sẽ được trang bị thêm ramp dốc, thang chuyển hàng hoặc hệ thống băng tải. Trong đó, ramp dốc giữ vai trò hỗ trợ xe tải dễ dàng và thuận tiện vận chuyển, xếp dỡ hàng hóa ở các khu vực tầng cao.

Mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng đã phổ biến ở một số thị trường châu Á như Hồng Kông, Singapore, Tokyo, Osaka hoặc Thượng Hải. Tại những khu đông dân này, hoạt động sản xuất diễn ra sôi động và tạo ra nhu cầu lớn về mặt bằng thuê.

Trong bối cảnh quỹ đất đang khan hiếm hơn và giá thuê đất tiếp tục neo cao, nhà kho, nhà xưởng cao tầng chính là chìa khóa giải quyết sự mất cân đối cung - cầu này. Hiện nay, nhà kho, nhà xưởng cao tầng bắt đầu lan rộng đến châu Âu, Mỹ và Úc nhờ nhiều ưu điểm vượt trội hơn so với mô hình truyền thống.

Tại Việt Nam, năm 2015, nhà xưởng cao tầng đầu tiên được xây dựng tại khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM). Kể từ sau đó đến nay, thị trường chào đón thêm 15 dự án cung cấp hơn 900.000 m2 kho/xưởng cho thuê. Trong 3 năm tiếp theo, tổng nguồn cung nhà kho, nhà xưởng cao tầng dự kiến tăng gấp đôi, nhờ có thêm 10 dự án mới.

Nhu cầu thuê kho/xưởng khá cao, trong khi quỹ đất dần thu hẹp và giá thuê đất liên tục lập đỉnh mới. Nhu cầu dịch vụ giao hàng nhanh cũng tăng mạnh nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử, tuy nhiên sự khan hiếm diện tích thuê lớn gần khu vực dân cư đặt ra bài toán khó về quản lý và vận hành chuỗi cung ứng.

Với khách thuê, vị trí và khả năng tiếp cận là hai yếu tố trọng yếu khi đưa ra quyết định thuê kho/xưởng. Nhờ khả năng tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất, nhà kho, nhà xưởng cao tầng trở thành lựa chọn phù hợp giúp doanh nghiệp thích nghi với sự vận động của thị trường và đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng.

Ngành kinh doanh thương mại điện tử thường cần diện tích thuê kho lớn để lưu trữ nhiều mặt hàng và lắp đặt hệ thống thiết bị hỗ trợ hoạt động lấy hàng, đóng gói và dịch vụ logistics thu hồi (reverse logistics). Do vậy, nhà kho cao tầng là mô hình cho thuê lý tưởng với doanh nghiệp ngành này.

Dịch vụ giao hàng nhanh (giao hàng trong ngày) trở thành chìa khóa giữ chân khách hàng. Quỹ đất công nghiệp tại các điểm gần khu dân cư (cách từ 1-2 giờ lái xe) lại rất hạn chế. Do vậy, sự ra đời của kho cao tầng giúp doanh nghiệp gia tăng lợi thế cạnh tranh.

Với thiết kế hiện đại, nhà xưởng cao tầng hoàn toàn đáp ứng được yêu cầu thuê của các ngành công nghiệp nhẹ. Ngoài ra, với thiết kế cao tầng cung cấp đa dạng diện tích thuê, mô hình này cũng thích hợp với các doanh nghiệp áp dụng chiến lược tối ưu hóa vốn đầu tư ban đầu, gồm công ty vừa và nhỏ hoặc những công ty mới đang thăm dò nhu cầu thị trường.

Bà Fion Ng, Giám đốc Điều hành, BW Industrial Development, nhận định về xu hướng này: “Nhà kho cao tầng cung cấp giải pháp cho thuê hiệu quả, rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu hóa quỹ đất công nghiệp gần khu dân cư, nhờ vậy giảm thiểu tác động đến môi trường".

Theo bà Fion Ng, sự nở rộ mô hình này mặt khác dễ dẫn đến lưu lượng giao thông tăng cao tại các khu đô thị hiện hữu, và theo đó cần nâng cấp cơ sở hạ tầng phụ trợ (mạng lưới đường bộ) để tạo trợ lực phát triển trong dài hạn.

Khách thuê sẽ vẫn ưu tiên mặt bằng thuê nằm tại vị trí kết nối thuận tiện với hệ thống đường cao tốc nhằm giảm áp lực thời gian và chi phí vận chuyển hàng hóa xuyên suốt quá trình vận hành chuỗi cung ứng của mình.

Nguồn cung nhà kho, nhà xưởng cao tầng sẽ tăng nhanh

Tính đến quý IV/2022, thị trường nhà xưởng cao tầng Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung 513.957 m2, với 70% số này tập trung tại miền Nam. Nguồn cung nhà kho cao tầng đạt 457.479 m2 NLA và tất cả dự án đều ở các tỉnh thành khu vực phía Nam.

Trong 5 năm tới, thị trường dự kiến chào đón thêm khoảng 1.000.000 m2 NLA. Nguồn cung tương lai chủ yếu ở khu vực nằm trong bán kính một giờ lái xe từ hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Tính đến hết năm 2022, tỷ lệ trống của thị trường nhà kho, nhà xưởng cao tầng Việt Nam duy trì ở mức khá thấp, với tỷ lệ trống trung bình ghi nhận được 20% ở miền Bắc và 23% ở miền Nam. Nhờ sự bật tăng của lĩnh vực thương mại điện tử, cộng thêm lợi thế thiết kế hiện đại và được xây dựng ở vị trí mang tính chiến lược, các dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng thường được chào thuê ở mức cao hơn từ 18-20% so với nhà kho, nhà xưởng truyền thống.

Một số dự án mới đi vào hoạt động từ 2019 và được quản lý bởi đơn vị phát triển & vận hành bất động sản công nghiệp uy tín ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao chỉ trong vòng 1-2 năm. Trong đó, dự án nhà kho cao tầng Tân Đông Hiệp B của BW tại Dĩ An (Bình Dương) đã nhanh chóng lấp đầy 75% chỉ sau 6 tháng đưa vào vận hành.

Về cơ cấu khách thuê, mô hình nhà xưởng cao tầng phù hợp với các ngành công nghiệp nhẹ (sản phẩm hướng đến phục vụ khách hàng tiêu thụ cuối cùng) hơn là các ngành công nghiệp hỗ trợ.

Do đó, nhóm khách thuê kinh doanh ngành này có xu hướng tìm mặt bằng thuê sản xuất gần khu dân cư - nơi tập trung khách hàng tiềm năng của họ. Tại Việt Nam, xét về nhu cầu thuê theo ngành nghề, các nhóm ngành chiếm phần lớn cơ cấu phải kể đến là thực phẩm và đồ uống (20%), theo sau đó là ngành nhựa (19%), in ấn (18%) và điện tử (13%).

Xét về diện tích thuê, nhu cầu thuê mặt bằng nhà kho, nhà xưởng cao tầng với diện tích từ 1.000-5.000 m2 khá phổ biến. Diện tích này nhỏ hơn khá nhiều so với diện tích thuê nhà kho, nhà xưởng truyền thống, thường dao động ở mức 5.000-10.000 m2.

Nhờ ưu điểm vượt trội hơn so với nhà kho, nhà xưởng thấp tầng về mức tối ưu hóa quỹ đất và khả năng đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh, nhiều chủ đầu tư và khách thuê bắt đầu quan tâm hơn đến mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng, nhằm nâng cao hiệu suất hoạt động kinh doanh của mình.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam nhận định: “Tại thị trường Việt Nam, mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho, nhà xưởng truyền thống. Tuy nhiên, có thể thấy, mô hình này đang ngày càng phổ biến với nhiều dự án hiện đang được triển khai xây dựng tại các khu vực tỉnh, thành lớn như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh".

"Với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, chúng tôi tin rằng mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp”, bà Dung nhận định.