Giới trẻ hiện nay ưu tiên thuê hay sở hữu bất động sản?

Theo các chuyên gia, “an cư lạc nghiệp” từng là cột mốc trong hành trình trưởng thành. Nhưng với nhiều người trẻ thuộc thế hệ Millennial và Gen Z, quyết định mua nhà ngày càng phân hóa do điều kiện thị trường.

Nghiên cứu của Avison Young Việt Nam cho thấy, nguyên nhân đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa thu nhập. Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6-10%/năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m² tại TP. Hồ Chí Minh và 3.950 USD/m² tại Hà Nội trong đầu quý 2.

Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc dưới 1.500 USD/m², lại suy giảm kéo dài. Hầu hết sản phẩm mở bán tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) trong quý 1 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến người trẻ rơi vào thế bế tắc: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không mua nổi nhà ở thương mại trong nội đô.

Áp lực tích lũy cũng ngày càng bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt leo thang. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị tăng 0,84% trong tháng 4/2026, dẫn đầu là nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng. Khi giá thuê có xu hướng tăng, người lao động thành thị gần như không còn dư địa và đủ thời gian để tiết kiệm khoản trả trước mua nhà.

Cuối cùng, sự thay đổi trong tư duy sở hữu, cấu trúc đô thị và lối sống hiện đại cũng tác động rõ đến quyết định mua nhà. Một khảo sát vào đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 đáp viên Gen Z cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba nhóm chi tiêu được ưu tiên hàng đầu trong ba năm tới. Điều đó cho thấy, giá bất động sản tăng nhanh nhiều năm qua buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ cân nhắc giữa sở hữu nhà với phân bổ nguồn lực đồng đều cho tiết kiệm, đầu tư, phát triển kỹ năng và chất lượng sống.

Sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu về nhà ở. Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới.

Trước hết, giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực đang diễn ra. Giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp.

Ở góc độ thị trường, đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong nhiều năm, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai. Giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa khỏi lợi tức từ cho thuê. Nói cách khác, chi phí sở hữu hiện cao hơn thu nhập thực tế thu được từ chính bất động sản đó tạo ra. Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.

Nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới

Đây là lý do nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Giá tăng sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch, Hà Nội khuyến khích cư dân vùng lõi di dời ra khu đô thị vùng ven, còn TP. Hồ Chí Minh sẽ không xây mới chung cư cao tầng trong nội đô. Bài toán kế tiếp của thị trường nhà ở nằm ở khả năng cân đối giữa giá bán mà không đánh đổi với tiện ích và chất lượng, kết nối hạ tầng và giao thông công cộng đủ mạnh theo mô hình TOD để thu hút cư dân và hình thành những khu đô thị đáng sống.

Song song đó, thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam dần chuyên biệt hơn. Dù nhu cầu lớn, thị trường nhà cho thuê hiện nay vẫn phân mảnh, phần lớn công trình do cá nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh với chất lượng và tiêu chuẩn không đều. Trong ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình hạt nhân được dự báo tiếp tục được ưa chuộng, với lợi suất khai thác cho thuê và lấp đầy ổn định.

Đặt trong bối cảnh Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến 2030, cần đa dạng hóa loại hình nhà cho thuê, trong đó, mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn, vận hành bài bản theo tiêu chuẩn thống nhất, nên được tính đến để thí điểm.

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung nhiều hơn vào cấu trúc nguồn cung thay vì chỉ kiểm soát tín dụng. Cụ thể, định nghĩa loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế cơ chế ưu đãi, tương tự nhà ở xã hội. Nhà ở phổ thông là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chi phí đầu tư không ngừng tăng. Không có sự hỗ trợ như rút ngắn thời gian phê duyệt, ưu đãi thuế hay cho phép tăng mật độ xây dựng nhằm bù đắp chi phí, doanh nghiệp sẽ không thấy khả thi về mặt thương mại để đầu tư bài bản và quy mô lớn.

Khung pháp lý nên được làm rõ để thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Cụ thể, luật hóa quyền và nghĩa vụ của các bên về thời hạn hay cơ chế tăng giá để bảo vệ người thuê nhà. Cuối cùng, nên xem xét mở rộng phương thức thuê mua cho nhà ở thương mại nhằm giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực bên cạnh đòn bẩy vay vốn.

Quyết định mua nhà của người trẻ ngày nay không còn đơn thuần là lựa chọn cá nhân, mà phản ánh trực tiếp khả năng chi trả và sở hữu nhà của toàn thị trường. Với dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ không biến mất mà tiếp tục bị dồn nén. Định vị đúng sản phẩm, đúng giá cả tại vị trí phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp duy trì thế mạnh cạnh tranh trong dài hạn.