Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Còn nhiều quan điểm bất đồng

Có phải là một đột phá?

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2 không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Đinh Dũng Sỹ, Vụ trưởng Vụ Pháp luật - Văn phòng Chính phủ cho rằng, đang có nhầm lẫn giữa hai khái niệm thời hạn sử dụng nhà chung cư với thời hạn sở hữu nhà chung cư. Quyền sở hữu phải được xử lý theo pháp luật về dân sự. Không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Luật Nhà ở mà chỉ nên quy định thời hạn sử dụng. Điều 237 Bộ luật Dân sự quy định rất rõ các căn cứ chấm dứt quyền sở hữu, một trong các căn cứ đó là tài sản không còn hoặc bị tiêu huỷ. Với chung cư, cần quy định rõ hết thời hạn sử dụng thì quyền của chủ sở hữu nhà chung cư như thế nào, có vấn đề gì nếu hết thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình nhà chung cư?

Ảnh minh họa

“Ví dụ căn hộ có thời hạn sử dụng 50 năm, hết thời điểm đó thì phải bị tiêu hủy. Tuy nhiên, cần phải quy định rõ địa điểm tái định cư, quan hệ với cơ quan quản lý nhà nước ra sao, quan hệ với chủ đầu tư như thế nào sau đó? Trong trường hợp này, phải quy định rất rõ người sở hữu trước đây có quyền gì khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư…”, ông Đinh Dũng Sỹ nêu quan điểm.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. "Có những dự án Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất 50 năm, chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư và khách hàng chỉ được sử dụng trong thời hạn đó, hết thời hạn thuê thì chịu sự quản lý của Luật Đất đai, nên đương nhiên thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được đặt ra… Nhiều nước cũng quy định sử dụng nhà chung cư có thời hạn vì mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải phá đi để bảo đảm an toàn", ông Tuyến lập luận.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội thì lại cho rằng, quy định thời hạn sở hữu chung cư là một đột phá trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo ông Cường, nếu chung cư chuyển sang quy định sở hữu có thời hạn, người dân sẽ bỏ tâm lý tích trữ tài sản thông qua mua chung cư mà phải cân đối giữa thuê và mua, góp phần đưa giá trị thực của chung cư sát với thực tế, giúp giá nhà giảm xuống. Theo đó, khi sửa Luật Đất đai cần hướng tới quy định đất xây chung cư là đất thuê có thời hạn. Như vậy, chi phí đất đai xây dựng nhà chung cư cũng thấp xuống và qua đó cũng giúp giảm giá nhà chung cư.

Lo người dân chuyển sang mua đất

Tuy nhiên, theo ông Trần Đạo Đức - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Ceo Group, tại thời điểm hiện nay, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ là chưa phù hợp với tâm lý chung của người mua, có thể dẫn đến các biến động trên thị trường, khuyến khích tâm lý mua đất ở, gây lãng phí tài sản xã hội, ảnh hưởng lớn tới chính sách phát triển nhà ở chung cư. Ở góc độ thị trường, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư gây khó khăn cho chủ đầu tư trong việc bán nhà ở chung cư. Doanh nghiệp đề xuất thực hiện theo phương án không quy định về thời hạn sở hữu chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có cùng quan điểm này.

Về chuyện này, ông Luyện Văn Phương - Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, chỉ nên bắt buộc phải quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư để bảo đảm an toàn. Đây là vấn đề quản lý chung của toàn xã hội. Theo đó, khi hết thời hạn sử dụng thì chủ đầu tư hoặc các hộ dân có thể bàn bạc phương án cải tạo, nâng cấp hoặc dây dựng mới chung cư, song quyền sở hữu của người mua căn hộ chung cư phải được giữ nguyên. Trường hợp cải tạo chung cư cũ cũng vậy, quyền sở hữu phải được đảm bảo; còn những lợi ích, giá trị tăng thêm khi cải tạo chung cư cũ phải được sự đồng thuận giữa chủ đầu tư và các hộ dân.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, quy định thời hạn sử dụng chung cư là hợp lý vì công trình chung cư không tồn tại vĩnh viễn. Tuy nhiên, vấn đề sử dụng đất chung cư chưa có giải pháp rõ ràng, cần có giải pháp đột phá hài hòa lợi ích các bên, cần quy định rõ công trình cấp nào, tuổi thọ bao nhiêu...