Rủi ro tiềm ẩn trong mua bán nhà đất

Chị Nguyễn Thị Thanh H (Bình Dương) mua 2 thửa đất rộng hơn 3.003m2 ở Bạc Liêu (1 thửa 203 m2 đã có sổ đỏ và 1 thửa 2.800 m2 đang làm sổ đỏ), với mức giá là 5 tỷ đồng. Sau khi thống nhất thoả thuận, chị H và bên bán đất (B) đã ký một Hợp đồng đặt cọc, theo nội dung hợp đồng thì B chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 3.003m2 như nói trên và chị H sẽ cọc cho B số tiền 2 tỷ đồng, sau khi thửa đất có diện tích 2.800 m2 được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ, thì hai bên sẽ ký hợp đồng chính thức tại Văn phòng công chứng và chị H sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại là 3 tỷ đồng cho B.

Thời gian sau, B liên hệ báo cho chị H đã làm xong sổ đỏ đất và yêu cầu chị H xuống ký Hợp đồng công chứng, làm thủ tục đăng bộ sang tên. Tuy nhiên, lúc này B mới cho biết, vì cần tiền trả nợ nên B đã mang sổ đỏ của thửa đất 2.800 m2 cầm cố vay cá nhân, còn sổ đỏ của thửa đất 203 m2 vẫn nằm trong ngân hàng từ trước. B yêu cầu chị H phải chuyển số tiền còn lại 3 tỷ để B thanh toán ngân hàng và rút 2 sổ đỏ ra mới ký công chứng được. Chị H đồng ý thanh toán 3 tỷ còn lại và B hẹn ra làm việc tại phòng công chứng tư ở thành phố Bạc Liêu mà B quen để làm trước Hợp đồng chuyển nhượng.

Nhận hợp đồng, chị H và B đến UBND thành phố Bạc Liêu nộp hồ sơ đăng bộ sang tên quyền sử dụng đất. Hai bên thoả thuận, sau khi nộp xong hồ sơ và có biên nhận chị H sẽ giữ biên nhận và thanh toán số tiền còn lại cho B. Sau đó, tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Bạc Liêu, qua kiểm tra hồ sơ đã phát hiện thửa đất 2.800 m2 B chuyển nhượng cho chị H trùng số giấy chứng nhận đã cấp cho người khác, nên đã lập biên bản thu giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này để gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bạc Liêu kiểm tra phôi sổ đỏ.

Đối với sự việc này, chị H đã nhiều lần liên tục gọi điện thoại yêu cầu B đến để làm rõ và giải quyết vụ việc nhưng B không bắt máy. Nhận thấy có dấu hiệu bị lừa đảo, chị H đã trình báo sự việc với Cơ quan cảnh sát điều tra - Công an tỉnh Bạc Liêu và nhận được thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của diện tích 2.800 m2 mà B chuyển nhượng cho chị H bị làm giả. Đến nay, mặc dù chị H đã nộp đơn tố cáo B về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và Cơ quan cảnh sát điều tra - Công an tỉnh Bạc Liêu đã ra Quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt khẩn cấp đối với B. Tuy nhiên lúc này B đã bỏ trốn và đang có lệnh truy nã.

Từ câu chuyện thực tế của chị H, Luật sư Nguyễn Thị Bích Liên, Trưởng Văn phòng Luật sư Trương Nguyễn, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cảnh báo, trước khi đặt bút ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển tiền cho bên bán, hãy yêu cầu chủ đất cung cấp sổ đỏ photo và đưa đến Văn phòng đăng ký đất đai các quận (huyện) để kiểm tra thông tin, xác định chắc chắn tính chính xác của giấy tờ này.

Vị luật sư này cũng cho biết thêm, trong quá trình mua bán đất đai, nhà cửa, nếu người mua không nắm rõ các căn cứ, cơ sở luật pháp quy định đối với bất động sản có ý định muốn mua rất dễ “sập bẫy” những kẻ có ý định lừa đảo. Có không ít vụ việc, thiệt hại lên đến hàng chục tỷ đồng mà “chờ được vạ thì má đã sưng”. Những rủi ro tiềm ẩn này thường đến khi người mua đúng phải căn nhà, thửa đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng, mua nhà đất có sổ đỏ nhưng lại là sổ đỏ giả như trường hợp chị H nêu trên. Thậm chí, đến khi ký hợp đồng mua bán rồi vẫn còn không ít rủi ro xảy ra khi nhà đất vướng quy hoạch, có tranh chấp, đã chuyển nhượng cho người khác, đất rừng phòng hộ…

Cùng chung quan điểm này, ông Lê Văn Vinh, Chủ tịch Sàn bất động sản Keller Williams cho rằng, “việc mua bán đất cá nhân với giấy tờ không hợp lệ, chỉ dựa vào niềm tin góp vốn đầu tư đất trên giấy, giấy tờ giả hoặc mua đất thuộc khu vực giải tỏa sẽ khiến người mua có thể bị thiệt hại nặng hoặc mất trắng. Vì vậy trước khi đầu tư, người mua cần tìm hiểu kỹ mọi vấn đề liên quan đến giấy tờ, pháp lý của thửa đất, căn nhà trước khi đặt bút ký, cũng như tham khảo những người có chuyên môn trong lĩnh vực luật pháp để giảm thiểu rủi ro”.