Sửa bất cập thuế cho thuê nhà

Một trong những vướng mắc của Thông tư 40 (chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2021) chính là việc xác định mức doanh thu chịu thuế GTGT, thuế TNCN đối với hộ khoán kinh doanh không trọn năm và đối với người cho thuê tài sản, trong đó có cho thuê nhà.

Chẳng hạn đối với cá nhân cho thuê tài sản, Điểm c, Khoản 1 Điều 9 của Thông tư 40 quy định: Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Ảnh minh họa

Thông tư cũng đưa ra ví dụ: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

Chiểu theo quy định và ví dụ này thì những người có tài sản là nhà đất, căn hộ cho thuê dù không đủ 12 tháng trong một năm vẫn phải chịu mức chịu thuế GTGT và thuế TNCN nếu doanh thu dự tính từ cho thuê nhà trong 12 tháng của họ trên 100 triệu đồng. Số tiền thuế phải nộp được tính trên số doanh thu thực tế của năm đó. Ngược lại, nếu số tiền thu được từ hoạt động cho thuê dự tính của năm đó không đến 100 triệu đồng thì người này không thuộc diện phải nộp thuế.

Tuy nhiên dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 40 cho phép người cho thuê nhà mà thời gian cho thuê không trọn năm không phải đóng các loại thuế này nếu doanh thu cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm.

Như vậy, nếu Thông tư 40 được sửa đổi và có hiệu lực từ tháng 10 tới đây thì các trường hợp phát sinh hợp đồng cho thuê nhà (từ tháng 10/2021 đến hết tháng 10/2022 với giá thuê cố định là 10 triệu đồng/tháng) sẽ không phải nộp thuế cho cả năm 2021 và 2022. Nguyên do năm 2021 chỉ cho thuê được 2 tháng (tổng doanh thu 20 triệu đồng) và năm 2022 chỉ cho thuê được 10 tháng (tổng doanh thu 100 triệu đồng).

Đồng tình với điểm sửa đổi này, đại diện một số đại lý thuế tại TP.HCM cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 40 như kể trên là hết sức cần thiết và Bộ Tài chính cần phải ban hành sớm. Tuy nhiên trong thông tư sửa đổi cũng cần lấy ví dụ minh họa cụ thể về cách tính doanh thu chịu thuế như đã làm trong Thông tư 40 để các cơ quan thuế địa phương dễ dàng thực hiện. Bởi những tháng vừa qua, do tác động của dịch bệnh Covid-19, người lao động bị mất việc làm, phải rời các thành phố lớn để về quê. Vì vậy, nhiều hợp đồng thuê nhà bị đứt quãng, không phát sinh doanh thu trọn năm và không đạt tổng doanh thu 100 triệu đồng. Nếu kịp thời sửa đổi Thông tư 40 thì nhiều cá nhân có nhà cho thuê sẽ giảm gánh nặng thuế khi không phát sinh doanh thu trên 100 triệu đồng trong năm 2021 và 2022.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 40 cũng bổ sung quy định cho phép các hộ kinh doanh khoán mới ra kinh doanh trong năm (kinh doanh chưa đủ 12 tháng) và doanh thu kinh doanh trong năm dưới 100 triệu đồng thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Vì vậy, khi sửa được các quy định này thì hàng chục nghìn hộ kinh doanh nhà trọ và kinh doanh các loại hình dịch vụ khác có thể xem như nhận được một phần hỗ trợ về thuế từ Chính phủ. Từ đó tạo điều kiện, khuyến khích các hộ kinh doanh giảm giá thuê nhà trọ, giảm giá các loại hình dịch vụ để hỗ trợ người thuê nhà và người tiêu dùng trong giai đoạn dịch bệnh, kích thích tiêu dùng khuyến khích sản xuất kinh doanh.

Một đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, về lâu dài Bộ Tài chính nên cân nhắc tăng mức tổng doanh thu chịu thuế đối với người có nhà cho thuê tính theo năm. Bởi hiện nay mức 100 triệu đồng/năm là mức doanh thu khá thấp. Nếu thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch thì thu nhập trung bình hàng tháng của người có nhà cho thuê mới chỉ đạt 8,3 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, hiện nay nếu cộng cả mức giảm trừ gia cảnh tối đa, thì người lao động có thu nhập từ 11 triệu đồng/tháng mới phải nộp thuế TNCN.

Trong khi theo HoREA, tại TP.HCM mặt bằng chung của giá nhà cho thuê các năm gần đây khá cao bình quân khoảng 8-12 triệu đồng/tháng/căn, căn hộ 2 phòng ngủ. Vì vậy ngưỡng doanh thu chịu thuế TNCN theo HoREA nên điều chỉnh tăng lên mức 200 triệu đồng/năm để tạo sự công bằng so với các loại hình kinh doanh khác và kích thích được sự phát triển của thị trường kinh doanh nhà cho thuê ở các thành phố lớn.