Sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS:​​​​​​​ Tránh chồng chéo, cản trở sự phát triển thị trường

Cần thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật

Ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế. Nhiều luật đang có sự chồng chéo, đan xen trong triển khai thực hiện dự án nhà ở. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ thực hiện dự án đầu tư nhà ở, bất động sản tại địa phương chưa đồng bộ. Cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều nhức nhối, bất cập.

Bên cạnh đó, vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt Kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì vấn đề mua bán và sở hữu nhà ở, bất động sản ra sao cũng là vấn đề cần đặt ra. Việc mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai, kể cả bất động sản du lịch cũng còn nhiều vướng mắc.

Hoàn thiện pháp lý trong phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Ảnh: Anh Tuấn

Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là quan điểm sửa luật.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều thuộc lĩnh vực xây dựng. Do đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không nên trái triều với Luật Xây dựng. Việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, cản trở cho thị trường bất động sản. Như Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Nhưng Luật Nhà ở, quy định tại khoản 2, Điều 85 về bảo hành nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành có thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư, đây là mâu thuẫn không nên có.

Ngay cả vấn đề đấu giá đất, hiện nay cũng đang có những quy định phức tạp. Việt Nam đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy, các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu không thể có những điểm khác biệt chuyên ngành riêng.

Hiện có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường bất động sản. Mỗi luật thường do một Bộ, ngành soạn thảo nên các ý kiến thường không thống nhất với nhau nên dễ tạo ra sự vướng mắc, chồng chéo. "Do đó, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết", ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh.

Điều chỉnh những gì để tránh sự chồng chéo

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, sau 7 năm ban hành, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã có đề xuất phải sửa cho thấy sức sống của luật này khá thấp. Câu hỏi đặt ra là phải chăng quy trình làm luật có vấn đề nên chất lượng luật thấp.

Đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, theo TS. Cấn Văn Lực nên thêm hai chương gồm chương về tài chính và chương về chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu về bất động sản. Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh…

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau.

Ông Khởi đặt vấn đề, phạm vi áp dụng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào trong mối quan hệ với luật khác và cần điều chỉnh những gì để tránh sự chồng chéo. Bên cạnh đó, trong bối cảnh hiện nay, việc sửa đổi hai luật này thì vấn đề nào cần kế thừa, điều gì cần kế thừa, bổ sung, sửa đổi để phù hợp với thực tế. Ngoài ra, cần xác định mối quan hệ giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để tránh chồng chéo, mâu thuẫn…

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, nếu sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 cần sửa thống nhất rằng, đất có quy hoạch của các cấp có thẩm quyển là đất ở thì đương nhiên chỗ đó được làm dự án nhà ở. Đây là một việc rất quan trọng nhằm gỡ nút thắt cho các doanh nghiệp. Hiện Luật Nhà ở không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc. Hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh đang vướng mắc, gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp.

"Bên cạnh việc các luật hiện đang chồng chéo, tín dụng cho bất động sản bị siết chặt đang tạo ra hai gọng kìm khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn. Thị trường bất động sản khó khăn sẽ kéo theo hàng loạt các lĩnh vực khác. Tôi cho rằng, Quốc hội cần sớm phê duyệt việc sửa đổi, tránh lùi lại việc sửa đổi luật", ông Hiệp chia sẻ.

Cùng quan điểm trên, ông Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương kiến nghị Quốc hội cần sớm ban hành các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới nhằm đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội đất nước trong giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn 2045. Trong đó, nội dung thông tin đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản phải tương thích, phối hợp với nhau thành một chỉnh thể thống nhất.