Sửa quy định để ngăn chặn phân lô, bán nền tràn lan

Mặc dù Luật quy định đối với vấn đề tách thửa phân lô, bán nền rất chặt chẽ và cụ thể, tuy nhiên theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương, nhất là những khu vực đang đô thị hóa mạnh mẽ đã xuất hiện tình trạng “đầu nậu”, cò đất, doanh nghiệp bất lương, lợi dụng những kẽ hở của pháp luật, nhiều lần gây ra các cơn sốt ảo giá đất đi liền với tình trạng phân lô, bán nền tràn lan… Vấn nạn này đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, mà một trong các nguyên nhân bắt nguồn từ bất cập của một số quy định dưới Luật, cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thực trạng trên cho thấy, rất cần thiết sửa đổi một số quy định về tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa để hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tràn lan như hiện nay; đặc biệt cần bổ sung các quy định chặt chẽ hơn vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Rất cần thiết sửa đổi một số quy định về tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa để hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tràn lan

Đồng quan điểm, luật sư Hoàng Trung Phát, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh nhận định, các quy định về tách thửa đất tại các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập. Ví dụ, việc cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất ở tại nông thôn và thửa đất ở tại đô thị có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở tại một số điều khoản liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP… Hoặc, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

“Trong thời gian qua, chính việc cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất đã cho thấy chủ trương tách thửa đối với từng loại đất là không phù hợp”, Luật sư Phát khẳng định.

Vị luật sư này lấy ví dụ về trường hợp thực tế điển hình về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: Người dân là chủ một ngôi nhà trệt trong khu dân cư hiện hữu ổn định nông thôn tại ấp 1, xã Đông Thạnh, huyện Hóc Môn có diện tích xây dựng 300m2, nhưng nếu tính cả diện tích xây dựng chuồng trại chăn nuôi và sân vườn lên tới gần 2.000m2 (trường hợp thửa đất lớn hơn diện tích hạn mức ở). Khi người dân làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) năm 2015 và được lựa chọn thực hiện cấp sổ hồng theo phương án: công nhận đất ở cho phần đất có nhà 300m2, phần diện tích 1.700m2 xây dựng chuồng trại chăn nuôi và sân vườn lớn hơn "hạn mức" được ghi nhận là đất nông nghiệp trong sổ bộ đất đai. Đây là trường hợp rơi vào tình huống đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu ổn định. Nếu xét về nguồn gốc loại đất ở thì trường hợp này không thể tách ra những nền nhỏ từ 60-100m2 để bán. Tuy nhiên, các "đầu nậu" vẫn mua những loại đất này và lợi dụng việc "xin căn cứ theo điều kiện cụ thể của địa phương và nhu cầu bức thiết của người dân" để lách, từ đó tách thửa kiếm lời.

Chính từ những bất cập tại những văn bản quy định dưới luật, HoREA đưa ra kiến nghị về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở; hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, hoặc điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở; đồng thời cho phép tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Còn đối với quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa, Hiệp hội đề nghị bổ sung đối với nội dung người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở.

Ngoài ra, một số ý kiến chuyên gia cũng kiến nghị cần sửa quy định về đấu giá quyền sử dụng đất (điều 118 Luật Đất đai 2013). Thực tế hiện nay cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân đã xảy ra tình trạng các lô đất ở có nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lãi. Do vậy, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã đó, khi người dân trong xã không tham gia đấu giá thì mới cho phép người bên ngoài địa phương đấu giá đất.

Các chuyên gia cũng đề xuất không đấu giá đất tại nông thôn mà thực hiện giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã không có đất ở, cũng như chưa được Nhà nước giao đất ở để giải quyết nhu cầu có đất làm nhà cho các hộ nghèo tại địa phương.