Tái định vị tài sản: Lối đi chiến lược của khách sạn – resort Việt Nam

Nguồn cầu du lịch phục hồi mạnh, trong khi nguồn cung khách sạn mới hạn chế

Tái định vị tài sản hiện hữu trong “điểm uốn” của thị trường

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt và thị hiếu du khách liên tục thay đổi, thị trường khách sạn – nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào một chu kỳ chuyển động mới. Thay vì tiếp tục chạy đua mở rộng quy mô như giai đoạn trước, nhiều chủ đầu tư đang chủ động điều chỉnh chiến lược, chuyển trọng tâm sang nâng cấp, tái định vị sản phẩm và chuẩn hóa vận hành nhằm duy trì lợi thế cạnh tranh dài hạn và đón đầu làn sóng phục hồi của ngành du lịch.

Theo Báo cáo Vietnam Hotel Investment Guide 2025 do Savills Hotels công bố, khi tăng trưởng du lịch duy trì ở mức ấn tượng nhưng nguồn cung khách sạn mới bắt đầu chững lại, thị trường đang hình thành một “điểm uốn” quan trọng. Trong bối cảnh đó, những dự án hiện hữu có vị trí tốt nhưng chưa khai thác hết tiềm năng được dự báo sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư từ năm 2026 trở đi.

Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á nhận định, xu hướng chủ đạo của giai đoạn tới không còn nằm ở việc gia tăng số lượng phòng, mà ở việc nâng cấp chất lượng tài sản để gia tăng năng lực cạnh tranh.

“Việt Nam hiện có nhiều dự án khách sạn và resort tọa lạc tại những vị trí rất tốt, song hiệu quả vận hành chưa tương xứng. Khi nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội giảm tốc, trong khi yêu cầu của khách hàng ngày càng khắt khe hơn, tái định vị và nâng cấp sẽ là chiến lược tạo giá trị bền vững nhất cho nhà đầu tư trong giai đoạn 2026–2030”, ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, hơn 68% nguồn cung khách sạn tại Việt Nam hiện do chủ đầu tư tự vận hành. Trong số này, không ít dự án chưa được đầu tư đầy đủ cho trải nghiệm khách hàng, hệ thống quản trị, cũng như mạng lưới phân phối. Theo Savills Hotels, nếu được cải tạo không gian, chuẩn hóa quy trình vận hành hoặc hợp tác với các thương hiệu quản lý quốc tế để nâng cao tiêu chuẩn dịch vụ, hiệu quả kinh doanh của nhiều dự án có thể được cải thiện đáng kể chỉ trong thời gian ngắn.

Ở các điểm đến du lịch trọng điểm như Hạ Long, Nha Trang hay Mũi Né, nguồn cung phòng hiện nay tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp – phân khúc đang chịu áp lực cạnh tranh gay gắt về giá. Trong khi đó, nhu cầu của khách quốc tế đến từ châu Âu, Ấn Độ, Đông Bắc Á, cũng như tầng lớp trung lưu trong nước, lại có xu hướng dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm đòi hỏi chất lượng dịch vụ, tiện ích và trải nghiệm cao hơn.

Sự lệch pha giữa cung và cầu này đang mở ra dư địa lớn cho những dự án có khả năng cải tạo, nâng cấp và tái định vị, qua đó trở thành nhóm tài sản hấp dẫn nhất trên thị trường nghỉ dưỡng trong trung và dài hạn.

Tài sản hiện hữu lên ngôi: Cơ hội từ nguồn cung khan hiếm

Không chỉ tại các điểm đến du lịch, xu hướng tái định vị còn thể hiện rõ nét ở hai thị trường trung tâm là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý ngày càng chặt chẽ, nhiều dự án khách sạn – nghỉ dưỡng hiện hữu tại hai đô thị lớn đang được giới đầu tư nhìn nhận như những “tài sản lõi” có dư địa gia tăng giá trị mạnh mẽ nếu được nâng cấp đúng hướng.

Theo Savills Hotels, từ nay đến năm 2028, thị trường Hà Nội chỉ dự kiến có khoảng 4.000 phòng mới được đưa ra thị trường, chủ yếu thuộc phân khúc upscale và luxury. TP. Hồ Chí Minh thậm chí còn hạn chế hơn, với chưa đến 1.500 phòng đang trong quá trình phát triển. Nguồn cung mới gần như chạm trần khiến các tài sản hiện hữu có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng nâng cấp trở thành mục tiêu săn tìm của dòng vốn dài hạn.

Trong bối cảnh đó, chiến lược tái định vị không chỉ dừng lại ở việc cải tạo hình thức, mà đòi hỏi cách tiếp cận toàn diện hơn: từ thiết kế không gian, cảnh quan, cơ cấu sản phẩm, đến mô hình vận hành và định vị thương hiệu. Những dự án có khả năng nâng chuẩn dịch vụ, tạo trải nghiệm khác biệt và phù hợp với xu hướng tiêu dùng mới sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc cải thiện công suất phòng, doanh thu và giá trị tài sản.

Song song với hai thị trường trung tâm, các điểm đến mới như Quy Nhơn, Phú Yên, Hồ Tràm hay một số khu vực vệ tinh phía Bắc đang nổi lên nhờ hạ tầng được thúc đẩy mạnh mẽ. Việc sân bay Long Thành cùng các tuyến cao tốc trọng điểm lần lượt đi vào hoạt động được kỳ vọng sẽ tái định hình bản đồ du lịch – nghỉ dưỡng Việt Nam trong thập kỷ tới.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng để tận dụng trọn vẹn cơ hội tại những điểm đến mới, sản phẩm nghỉ dưỡng cần được chuẩn hóa ở mức cao hơn, đa dạng trải nghiệm hơn và tiệm cận thị hiếu của khách quốc tế. Đây cũng chính là lý do chiến lược nâng cấp và tái định vị tài sản hiện hữu được đánh giá là con đường nhanh và hiệu quả hơn nhiều so với phát triển dự án mới từ đầu.

Ông Mauro Gasparotti cho rằng: “Việt Nam đang đứng trước cơ hội hiếm có để nâng chất toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu – từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành – sẽ là những người dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới”.

Với sự hội tụ của nguồn cầu du lịch mạnh, nguồn cung mới hạn chế và sự trưởng thành nhanh chóng của nhà đầu tư trong nước, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mở ra một giai đoạn phát triển mới, trong đó tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo. Theo Savills Hotels, đây cũng là thời điểm phù hợp nhất để các chủ sở hữu nhìn lại chiến lược vận hành, đánh giá tiềm năng tái định vị thương hiệu và chủ động nắm bắt làn sóng dịch chuyển đang diễn ra mạnh mẽ trên thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam.

Trong chu kỳ mới này, bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ được đo bằng số lượng phòng hay quy mô dự án, mà bằng khả năng tạo ra trải nghiệm, giá trị bền vững và sức cạnh tranh dài hạn – những yếu tố sẽ quyết định vị thế của nhà đầu tư trong thập kỷ tới.