Ngành khách sạn Việt bứt tốc nhờ cải cách pháp lý

Nguồn cung cao cấp mở rộng, hiệu suất khách sạn lập kỷ lục mới

Hiệu suất vận hành của các khách sạn tăng trưởng tích cực

Việt Nam đang khẳng định vị thế là điểm đến du lịch tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á, khi đón 13,9 triệu lượt khách quốc tế trong tám tháng đầu năm 2025, tăng 21,7% so với cùng kỳ. Báo cáo Hướng dẫn Đầu tư Khách sạn Việt Nam 2025 của JLL và DN Legal đánh giá đà tăng trưởng này không chỉ đến từ nhu cầu du lịch phục hồi trên toàn cầu, mà còn nhờ hàng loạt cải cách pháp lý mang tính đột phá giúp ngành khách sạn bước vào giai đoạn tăng tốc mới.

Một trong những động lực quan trọng nhất là chính sách gia hạn thời gian lưu trú miễn thị thực từ một tháng lên ba tháng và cho phép du khách xuất nhập cảnh không hạn chế, áp dụng từ tháng 8/2023. Nhóm thị trường trọng điểm tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt: Trung Quốc đạt hơn 3,5 triệu lượt khách, tăng 44,3%; Hàn Quốc 2,9 triệu lượt; Đài Loan 829.000 lượt. Đặc biệt, lượng khách từ Ấn Độ tăng hơn 42%, trong khi các thị trường châu Âu nhất là Nga ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất.

Nguồn cung khách sạn cũng duy trì đà mở rộng ổn định với tốc độ tăng trưởng kép 7%/năm đến năm 2024. Tính đến tháng 7/2025, Việt Nam có hơn 185.000 phòng tại hơn 1.500 cơ sở lưu trú, trong đó phân khúc cao cấp và sang trọng chiếm đến 57% tổng nguồn cung – một con số cho thấy Việt Nam đang hướng tới khách có khả năng chi tiêu cao. Ba thị trường trọng điểm gồm TP. Hồ Chí Minh (14% nguồn cung), Hà Nội (13%) và Đà Nẵng (12%) tiếp tục giữ vai trò chủ lực.

Trong nguồn cung tương lai đến năm 2028, Hà Nội, Đà Nẵng và Hội An dẫn đầu số lượng dự án đang xây dựng hoặc đã được quy hoạch. Đáng chú ý, 33% nguồn cung mới thuộc phân khúc trung cấp, phù hợp với xu hướng mở rộng tệp khách quốc tế và nhu cầu lưu trú của khách MICE, khách công tác kéo dài hoặc khách du lịch tự túc.

Hiệu suất vận hành của các khách sạn tăng trưởng tích cực, với tỷ lệ lấp đầy duy trì xu hướng cải thiện đều từ đầu năm. Doanh thu phòng hiện hữu (RevPAR), tính theo nội tệ, tăng trung bình 21% mỗi năm trong giai đoạn 2020-2024.

Riêng TP. Hồ Chí Minh đã vượt mức hiệu suất của năm 2019 ngay từ năm 2024 và tiếp tục tăng trưởng trong 2025. Cùng với Hà Nội, đây là hai thị trường duy trì mức hiệu suất cao nhất cả nước, nhờ xét đến đặc thù thu hút đa dạng nhóm khách, từ công tác, sự kiện, hội nghị đến khách nghỉ dưỡng đô thị.

Cải cách pháp lý mở đường cho chu kỳ đầu tư mới

Song hành với đà tăng trưởng của thị trường, dòng vốn đầu tư vào bất động sản khách sạn đang có dấu hiệu sôi động trở lại. Các giao dịch gần đây ghi nhận mức lợi suất 6%–7,5%, tương đối sát kỳ vọng của nhà đầu tư (8%–9%). Quan sát diễn biến thị trường, JLL đã nâng dự báo tổng giá trị giao dịch khách sạn năm 2025 từ 100 triệu USD lên 125 triệu USD, phản ánh niềm tin gia tăng của nhà đầu tư vào nền tảng vĩ mô và sự hấp dẫn của thị trường Việt Nam trong dài hạn.

Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao BP Đầu tư Khách sạn & Nghỉ dưỡng Châu Á của JLL nhận định, các thương vụ sắp tới sẽ tiếp tục tập trung vào khách sạn trung tâm và các dự án nghỉ dưỡng cao cấp - phân khúc luôn hấp dẫn cả nhà đầu tư nội địa lẫn quốc tế nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Điểm tựa lớn nhất thúc đẩy niềm tin thị trường chính là loạt cải cách pháp lý quy mô lớn đang được triển khai. Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ tháng 8/2024, cho phép điều chỉnh giá đất linh hoạt trong cùng một năm, thay cho chu kỳ 5 năm như trước đây. Điều này giúp việc định giá tài sản trở nên sát thực tế hơn, tạo điều kiện cho nhà đầu tư xây dựng kế hoạch tài chính rõ ràng và giảm rủi ro biến động.

Từ ngày 1/7/2025, quy định giảm yêu cầu giấy phép xây dựng đối với các dự án đã hoàn thành quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế được phê duyệt sẽ giúp cắt giảm đáng kể thời gian triển khai, loại bỏ điểm nghẽn thủ tục vốn gây tốn kém và kéo dài vòng đời đầu tư. Cùng với tái cơ cấu hành chính - sáp nhập 63 tỉnh, thành còn 34 đơn vị mới - hệ thống quản lý nhà nước được kỳ vọng vận hành gọn nhẹ hơn, tạo điều kiện cho việc chuẩn hóa và nâng cấp hạ tầng lưu trú, dịch vụ và giao thông.

Ngoài ra, Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân có hiệu lực từ 1/1/2026 sẽ đặt ra chuẩn mực mới về bảo mật trong quản lý khách và nhân sự. Đây là yêu cầu quan trọng đối với ngành khách sạn trong bối cảnh khách quốc tế ngày càng quan tâm đến quyền riêng tư và an toàn dữ liệu.

Hạ tầng hàng không - yếu tố then chốt đối với ngành du lịch - tiếp tục được tăng cường. Các hãng bay quốc tế như Emirates mở rộng mạng lưới kết nối đến Việt Nam, giúp nâng cao khả năng tiếp cận của các thị trường xa. Hãng Sun Phu Quoc Airlines cũng chính thức đi vào hoạt động với chiến lược đưa Phú Quốc trở thành trung tâm trung chuyển mới, góp phần nâng năng lực cạnh tranh của du lịch Việt Nam.

Nhờ tổng hòa các yếu tố từ chính sách visa linh hoạt, cải cách pháp lý sâu rộng đến nâng cấp hạ tầng, du lịch dự kiến đóng góp 6,4% GDP trong năm 2024 và hướng tới mục tiêu 8,3%–8,5% GDP vào năm 2025.

Triển vọng năm 2026 tiếp tục được đánh giá tích cực, với kỳ vọng số lượng giao dịch và nguồn cung khách sạn đạt chuẩn sẽ tăng lên. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất theo JLL vẫn là việc tìm kiếm các tài sản đạt tiêu chí đầu tư của các tổ chức lớn, khi nguồn cung thực sự đáp ứng tiêu chuẩn còn hạn chế. Điều này dự báo thị trường sẽ có sự phân hóa rõ nét hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược và hiệu suất vận hành tốt.