Tháo “điểm nghẽn” cho thị trường bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), từ cuối năm 2019 và đầu năm 2020, thị trường bất động sản gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút mạnh, ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề khác.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 Luật khác nhau và rất nhiều Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành.

Đề nghị giảm đến 50% lãi vay cho doanh nghiệp bất động sản

Ngoài ra, còn có hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác.

VNREA cho rằng: “Các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành bất động sản còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn cần được sửa đổi, hoàn thiện nhằm gia tăng hiệu quả đầu tư, kinh doanh; bảo đảm sự phát triển minh bạch của thị trường; bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp và người dân”.

Bởi vậy, các doanh nghiệp bất động sản mong muốn thủ tục hành chính tiếp tục được cải cách theo hướng thuận lợi mà không ảnh hưởng tới hiệu lực quản lý nhà nước.

VNREA đề cập đến những vướng mắc về tiến độ thu 5% giá trị hợp đồng còn lại với bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là yếu tố góp phần đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định này cũng gây ra không ít khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp.

Khoản 1, Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

VNREA cho rằng sẽ có hai trường hợp xảy ra. Trường hợp thứ nhất là chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCN) cho người mua. Trên thực tế, khi làm thủ tục xin cấp GCN cho người mua/khách hàng, chủ đầu tư sẽ gửi thông báo nộp Lệ phí trước bạ cho khách hàng.

Tuy nhiên, khi khách hàng không đóng khoản lệ phí này thì chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp GCN cho khách hàng. Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp GCN cho người mua và gửi thông báo đề nghị người mua thanh toán tiền đợt cuối và nhận GCN nhưng người mua không thanh toán và không nhận GCN. Do đó, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại.

Thứ hai là trường hợp khách hàng tự đi làm thủ tục cấp GCN. VNREA cho rằng, hiện chưa có cơ chế quản lý của cơ quan cấp GCN về vấn đề này. Khách hàng có thể tự đi làm thủ tục xin cấp GCN khi chưa thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư và không cần bất kỳ xác nhận nào của chủ đầu tư.

Điều đó có nghĩa là khách hàng sẽ nhận GCN trực tiếp từ cơ quan cấp GCN và không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư. Không chỉ không thu được 5% giá trị còn lại này, chủ đầu tư cũng không có thông tin hay kiểm soát được việc khách hàng tự đi làm GCN.

VNREA kiến nghị bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên. Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, thì 5% này sẽ được đóng khi cơ quan nhà nước cấp GCN cho người mua.

Ngoài ra, hiệp hội này cũng kiến nghị ban hành văn bản quy định về trách nhiệm/cơ chế xử lý với bên mua trong việc vi phạm thời hạn đóng lệ phí trước bạ và nhận GCN để chủ đầu tư có đủ cơ sở yêu cầu bên mua thực hiện và xử lý dứt điểm nếu vi phạm.

Trường hợp khách hàng tự làm thủ tục cấp GCN, cần bổ sung văn bản đề nghị của khách hàng về việc tự tiến hành thủ tục cấp GCN và có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp GCN cho bất động sản của khách hàng.

HoREA cũng kiến nghị miễn giấy phép xây dựng nhà ở thuộc dự án đã phê duyệt. Thực tế, tại các dự án đầu tư bất động sản du lịch, chủ đầu tư vẫn phải xin giấy phép xây dựng đối với từng công trình nhà phố thương mại, biệt thự du lịch có quy mô, yêu cầu kỹ thuật tương tự như nhà ở trong các dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở dù dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều này làm gia tăng thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp trong khi không phục vụ thiết thực cho mục tiêu quản lý nhà nước.

Mặt khác, tại điểm h khoản 1 điều 2 Nghị quyết 43/NQ-CP ngày 6/6/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh có quy định “Không yêu cầu thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500”.

Theo đó, VNREA kiến nghị sửa đổi điểm g khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng theo hướng: “Nhà ở, công trình xây dựng có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500”.

VNREA cũng kiến nghị ngân hàng xem xét cơ cấu thời hạn trả nợ, hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp và có gói vay với lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp phục hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Giao Bộ Tài chính nghiên cứu các giải pháp, chính sách thuế hỗ trợ, giãn thời gian nộp các nghĩa vụ thuế vào ngân sách 6 tháng đối với mỗi kỳ nộp sau 1 năm dịch bệnh COVID-19 được kiểm soát; miễn tiền phạt chậm nộp khi doanh nghiệp đã nộp đủ thuế; giãn tiến độ nộp tiền thuê đất sau khi dịch được kiểm soát, giảm thuế giá trị gia tăng và lùi thời gian nộp thuế.