Thị trường bất động sản 2021 cuối năm: Có đổi chiều ngoạn mục?

TS. Sử Ngọc Khương

Trong năm qua và những tháng đầu năm 2021, tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, nhưng thị trường BĐS vẫn trụ vững. Vậy, phải chăng thị trường có sự “miễn nhiễm” với dịch bệnh?

Thực tế, một vài phân khúc của thị trường BĐS như đất nền, nhà phố, chung cư… các nhà phát triển dự án, chủ đầu tư và cả các nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn “âm thầm” chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh, ra mắt dự án và mua đi bán lại. Điều này có thể giải thích là do không ít nhà đầu tư Việt Nam có tài sản tích lũy dưới dạng vàng, ngoại tệ và nhu cầu chuyển hóa sang các loại tài sản khác như kinh doanh BĐS luôn cao. Điều này cũng luôn đúng khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, dịch bệnh tác động lên mọi mặt của xã hội, thì dòng tiền của nhà đầu tư sẽ được chuyển sang kênh trú ẩn an toàn là BĐS. Mặt khác, càng thiếu hụt dự án thì nhu cầu đầu tư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn bỏ tiền mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ xoay vòng vốn.

Hay như, phân khúc BĐS công nghiệp, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, và đây giống như một điểm sáng ở trung tâm thị trường, do BĐS công nghiệp có liên quan mật thiết tới hoạt động xuất nhập khẩu. Trong thời gian vừa qua, tuy có khó khăn nhưng xuất khẩu vẫn đạt được những nguồn thu ngoại tệ rất lớn, nhờ vào việc được hưởng lợi từ liên tiếp các hiệp định thương mại tự do như EVFTA, UKVFTA...

Những yếu tố nào giúp các nhà đầu tư có thể gắn bó lâu dài với thị trường BĐS dù khó khăn, thưa ông?

Mặc dù chính sách tiền tệ, cụ thể là việc điều hành lãi suất thương mại, tiền gửi ngân hàng hiện nay ở mức khoảng 5-6%, nhưng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao để tránh tình trạng đầu cơ và các doanh nghiệp vẫn có thể xoay xở vốn bằng nhiều cách khác nhau, đây chính là một trong những điểm cộng cho thị trường BĐS Việt Nam trong năm qua.

Bước qua năm 2021, tình hình dịch bệnh vẫn kéo dài, đối với những dự án đang triển khai chưa thể hoàn thiện các thủ tục, các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại không cần phải bán đi, vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023. Mặt khác, nguồn cung những sản phẩm không nhiều trên thị trường, nên nếu các chủ đầu tư buộc phải bán BĐS đi thì vẫn phải mua lại những sản phẩm như vậy. Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những BĐS có nguồn thu lập tức khi dịch bệnh qua đi. Mặc dù trước mắt, biên độ lợi nhuận có thể không cao, chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu về sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn cao

Từ nay đến cuối năm 2021, liệu có kỳ vọng tươi sáng cho thị trường BĐS không, thưa ông?

Cùng với kỳ vọng tình hình dịch bệnh dần được kiểm soát khi cuối năm 2021, văc-xin được nhập về Việt Nam nhiều, thị trường BĐS sẽ ấm lên khi nhiều dự án mới đang chuẩn bị đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn cao. Đối với thị trường BĐS, thị trường nhà ở nói riêng vẫn luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cần tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra. Ngoài ra, BĐS công nghiệp cũng là một “điểm nóng” của thị trường. Đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1-2 năm tới, các nhà đầu tư công nghiệp cần phải cấu trúc lại sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng, vì khi thị trường hồi phục, khi tình hình chung của thế giới biến chuyển tốt hơn, các chủ đầu tư phát triển BĐS công nghiệp hoàn toàn có thể sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng... để thu hút các nhà đầu tư.

Đồng thời, thay vì bi quan, tôi cho rằng các doanh nghiệp BĐS hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các loại hình BĐS, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn.

Xin cảm ơn ông!