Thị trường bất động sản bao giờ hết lệch pha

Thị trường bất động sản sẽ chuyển biến khá thận trọng trong năm 2023

Nguyên nhân của tình trạng trên do hiện nay thị trường bất động sản vẫn đang tồn tại nhiều bất cập chưa được tháo gỡ, tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục diễn ra. Theo HoREA, nhiều năm nay thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu nguồn sản phẩm nhà ở hợp túi tiền đa số người cùng nhu cầu thực. Số liệu thống kê cho thấy, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay, nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản thành phố có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%; năm 2019 chỉ bằng 53,6%; năm 2020 chỉ bằng 39,2%; năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Thị trường thiếu nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân

Điều đáng quan ngại hơn tại thị trường bất động sản TP.HCM là sự lệch pha cung cầu giữa các phân khúc sản phẩm trên thị trường. Thị trường thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân. Cụ thể, năm 2020, nguồn cung nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Ngược lại năm 2020, nguồn cung nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 nhà cao cấp chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Tình trạng lệch pha cung - cầu đi đôi với lệch pha phân khúc thị trường, chênh lệch về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Thậm chí, đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng; và các đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, vấn đề nhức nhối nhất hiện nay chính là hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị ách tắc do vướng mắc vấn đề pháp lý, nhất là quy định: bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có sổ đỏ. Theo số liệu thống kê, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, mà lẽ ra doanh nghiệp phải được đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh”, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án và nộp thuế cho nhà nước (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020).

Theo ông Lê Hoàng Châu, để giải tỏa những khó khăn, ách tắc của thị trường bất động sản, trước mắt Bộ Tài chính nên có những quy định cụ thể khôi phục hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ. Đưa hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn hiệu quả ngoài xã hội phục vụ cho thị trường bất động sản và phát triển kinh tế. Đồng thời, các doanh nghiệp mong muốn các ngân hàng tiếp tục cho vay đối với các dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, đặc biệt là các dự án nhà ở bình dân, nhà ở thu nhập thấp...

Mặt khác, một số chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng Chính phủ cần sớm xem xét, có kết luận dứt điểm các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó TP.HCM có 64 dự án. Việc xử lý theo hướng “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để dự án được tiếp tục triển khai thực hiện, góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Về lâu dài, TP.HCM kiến nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở để các địa phương thống nhất triển khai thực hiện; Cũng như đề xuất đối với quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất đầu tư; Kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nếu có nhu cầu thì được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án. Chẳng hạn, công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề, để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp. Bởi lẽ doanh nghiệp đã tạo lập quỹ đất và bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án. Đồng thời, cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản lỗ thuộc các lĩnh vực kinh doanh khác đảm bảo công bằng với các doanh nghiệp hoạt động đa ngành khác trên thị trường.