Thị trường bất động sản chưa bao giờ thực sự đóng băng

Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản

Việt Nam đang được xem là địa điểm có nhiều tiềm năng và cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài, với môi trường đầu tư luôn được đánh giá cao ở sự ổn định, an toàn cùng khả năng tăng trưởng tốt. Phát biểu tại hội thảo “Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực BĐS” do Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) và Trung tâm Xúc tiến thương mại và đầu tư TP. Hồ Chí Minh tổ chức cuối tuần qua, các chuyên gia nhận định thị trường BĐS là lĩnh vực tiềm năng, hứa hẹn sẽ thu hút mạnh mẽ dòng vốn nước ngoài trong thời gian tới. Tuy nhiên, để nhà đầu tư mạnh tay rót vốn, cần tích cực tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý trên thị trường này.

Lành mạnh hoá thị trường BĐS sẽ tạo lực đẩy cho nền kinh tế

Tháo điểm nghẽn ở thủ tục hành chính

Theo số liệu cập nhật từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/5/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt trên 11,71 tỷ USD; trong đó ngành kinh doanh BĐS đứng thứ hai với vốn đầu tư gần 3 tỷ USD, chiếm 25,6% tổng vốn đăng ký. Có thể thấy nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm tới lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Bởi trong các năm trước, tỷ trọng vốn ngoại đổ vào lĩnh vực này thường chỉ quanh mức 10% tổng vốn đầu tư đăng ký hàng năm, thì trong vài năm trở lại đây đã tăng lên quanh mức 20%.

Chuyên gia kinh tế, TS. Trần Du Lịch đánh giá, nhìn lại quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng, có thể thấy trong vài chục năm trở lại đây chưa bao giờ thị trường BĐS hết hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ông Lịch dẫn chứng, đoạn 2009-2011 nhiều người đánh giá thị trường BĐS đóng băng nhưng trên thực tế chỉ đóng băng các loại BĐS bán thành phẩm, hoặc chủ đầu tư chỉ đền bù xong rồi để đó. Còn với BĐS thành phẩm thì các khu chung cư, nhà ở cho người có thu nhập trung bình làm ra tới đâu là bán hết tới đó. Vì vậy để nhận diện điểm nghẽn, cần tìm hiểu xem nhà đầu tư đang muốn hướng vào thị trường nào.

Hiện nay, riêng tại TP. Hồ Chí Minh đang có hàng trăm dự án BĐS tắc nghẽn ở nhiều phân khúc khác nhau, vì vậy lượng cung trên thị trường không đáng kể, tạo ra sự méo mó trong quan hệ cung - cầu. Theo ông Lịch, điểm nghẽn tập trung chủ yếu ở nhóm thủ tục hành chính. Tình trạng này nguy hiểm đối với nhà đầu tư ở chỗ trước khi xây dựng họ rót lượng tiền khá lớn nhưng sau đó do vướng thủ tục nên không ra được sản phẩm. Việc tháo gỡ chính sách cần tập trung làm sao để dự án kinh doanh nhà ở, hay các khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ đang vận hành tốt thì tiếp tục vận hành.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV cũng nhấn mạnh tới tính lan toả của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, do đó việc quản lý chặt đối với thị trường này là cần thiết nhằm tránh tạo bong bóng, song cũng cần hợp lý để không ảnh hưởng tới các doanh nghiệp, nhà đầu tư muốn làm ăn bài bản, lâu dài. Ông Lực phân tích, trước khi bùng phát đại dịch Covid-19, BĐS đóng góp khoảng 4,5% GDP, sau dịch thì con số này có thể thấp hơn một chút. Bên cạnh đó, BĐS có liên quan ít nhất 4 lĩnh vực, ngành nghề gồm xây dựng (đóng góp khoảng 6% GDP); du lịch (9,2% GDP); lưu trú ăn uống (khoảng 4% GDP); tài chính - ngân hàng (7% GDP). Như vậy riêng 4 lĩnh vực có liên quan trực tiếp tới BĐS đã đóng góp khoảng 26% GDP, nếu tính thêm chính ngành kinh doanh BĐS thì sẽ có liên quan tới ít nhất 1/3 quy mô của nền kinh tế.

Không nên siết mà phải lành mạnh hoá

Mặc dù kinh tế trong năm 2022 được dự báo sẽ khó khăn hơn so với kỳ vọng ban đầu, song các chuyên gia nhấn mạnh rằng trong nguy vẫn có cơ. Ở chiều hướng ngược lại, việc lành mạnh hoá và để thị trường BĐS phát triển bền vững cũng sẽ là lực đẩy quan trọng để nền kinh tế tăng trưởng tốt trong năm 2022 và giai đoạn tiếp theo.

TS. Cấn Văn Lực chỉ ra một số yếu tố sẽ tạo lực đẩy cho thị trường BĐS, đó là chương trình phục hồi kinh tế, với trọng tâm là chương trình đầu tư công. Yếu tố thuận lợi khác là dòng vốn rót vào lĩnh vực BĐS rất đa dạng. Thực tế, chủ trương của NHNN nhiều năm qua là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao của BĐS, trái phiếu, chứng khoán. Nhưng BĐS chỉ kiểm soát chặt đối với BĐS có tính chất đầu cơ.

“Tôi cho rằng chúng ta không nên đặt vấn đề siết lại thị trường BĐS mà là đang lành mạnh hoá. Bản thân các ngân hàng cũng đang lành mạnh hoá dòng vốn cho vay trong lĩnh vực này”, ông Lực nhấn mạnh.

Bà Ngô Thị Vân Quỳnh, Giám đốc Công ty Luật TNHH An Legal chia sẻ, hiện nay hệ thống pháp luật liên quan tới lĩnh vực BĐS đã thông thoáng hơn rất nhiều, đặc biệt là đối với nhà đầu tư nước ngoài. Tính minh bạch của thị trường cũng được nhà đầu tư quan tâm và cũng đã cải thiện. Các quy định mới nhất đã có yêu cầu bắt buộc công bố thông tin liên quan dự án, nhà đầu tư, các mẫu hợp đồng để bảo vệ quyền lợi các bên trong giao dịch dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho biết, từ năm 2020 tới nay thành phố thiếu hụt trầm trọng nguồn cung dự án. Năm 2017 trở về trước, mỗi năm các doanh nghiệp, nhà đầu tư tung ra thị trường khoảng 30.000 căn hộ, nhưng các năm gần đây không vượt quá 16.000 căn. Không những thiếu, nguồn cung nhà ở còn lệch pha cả phân khúc thị trường. Nếu như trước năm 2020 chỉ có khoảng 10% là nhà ở phù hợp túi tiền thì năm 2021 trở lại đây là 0%. Ông Châu lưu ý, con số này cho thấy thực trạng đáng lo ngại, vì TP. HCM từng là nơi phát triển nhà ở xã hội tốt nhất cả nước. Hiện toàn thành phố có hơn 900.000 công nhân đang thuê nhà ở trọ và việc giải quyết nhu cầu thực của số đông người trong xã hội là rất cấp bách.