Hà Nội: Chờ giá nhà giảm là điều không tưởng

Giá nhà Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ.

Tại sao giá nhà Hà Nội lại tăng cao?

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, việc chờ đợi giá nhà giảm là điều không khả thi trong bối cảnh hiện nay. Nguyên nhân chính được ông Trung chỉ ra là sự gia tăng mạnh mẽ của chi phí đầu vào, từ giá đất tăng cao theo biểu giá mới, chi phí xây dựng đội lên đến các khoản đầu tư cho thiết kế sản phẩm... Tất cả đều tác động trực tiếp đến giá thành cuối cùng của căn hộ.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều yếu tố khác tác động đến việc giá nhà Hà Nội liên tục tăng, chẳng hạn như quỹ đất hạn hẹp. Tại các khu vực trung tâm, việc quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến giá đất tăng cao. Để sở hữu một vị trí đẹp, các chủ đầu tư phải bỏ ra số tiền lớn và điều này tất yếu dẫn đến giá bán căn hộ cũng tăng theo.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, hiện nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, vẫn cao, trong khi nguồn cung không đủ để đáp ứng. Điều này dẫn đến thực tế là mất cân đối cung - cầu ngày càng lớn.

Đặc biệt, sự gia tăng dân số, đô thị hóa nhanh chóng và thu nhập bình quân đầu người tăng đều thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà ở, tạo áp lực lên giá cả.

Và cũng vì chi phí đầu vào tăng, các chi phí liên quan đến xây dựng, thiết kế, và các loại thuế đều tăng lên đáng kể, khiến giá thành sản phẩm cuối cùng bị đẩy lên. Để tối ưu hóa lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng sang phát triển các dự án cao cấp và hạng sang, nơi mà biên lợi nhuận cao hơn.

"Việc giá bất động sản leo thang đơn thuần xuất phát từ quy luật cung - cầu. Nếu muốn “hạ nhiệt" giá bán, yếu tố cần được tác động chính là nguồn cung, thay vì các can thiệp hành chính", TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Mới đây Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá bất động sản có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới.

"Nhận định này hoàn toàn có cơ sở. Tôi cho rằng thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua", ông Trần Quang Trung nhận định.

Tương lai nào cho thị trường bất động sản Hà Nội?

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, kết thúc quý III/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước. Sự tăng trưởng này cho thấy sức nóng của thị trường và khả năng sẽ tiệm cận mức giá của TP. Hồ Chí Minh trong tương lai gần.

Theo OneHousing, quý IV/2024 dự kiến có khoảng 10.000 căn mở bán, tăng mạnh 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các dự án mới ra hàng tiếp tục nằm tại các đại đô thị quy mô lớn ở khu Đông và khu Tây Hà Nội. Tuy nhiên, giá nhà vẫn sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, dù thị trường tăng trưởng, sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần trung bình 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà.

"Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%/năm, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà”, bà Hằng chia sẻ.

Việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho các dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm nhà ở trên thị trường.

Bà Hằng nhận định: "Bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được áp dụng sớm, cùng các văn bản hướng dẫn đã dần được ban hành sẽ tiếp tục mang lại những tác động tích cực cho thị trường, song quá trình này sẽ không diễn ra nhanh chóng".