Thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, bền vững

Theo HoREA, thị trường bất động sản đã góp phần đảm bảo “an sinh xã hội về nhà ở”, làm thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị và nông thôn và đóng góp khoảng 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đến nay, đã có một số tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành với 7 doanh nhân Việt có tài sản vốn hóa trên 1 tỷ USD, khẳng định vị thế của các doanh nghiệp Việt giữ vai trò “thống lĩnh” thị trường bất động sản, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đa dạng của khách hàng...

Hiện nay, lĩnh vực bất động sản đứng thứ 2 trong thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài với lũy kế đến tháng 5/2022 đã đạt gần 65 tỷ USD, chiếm khoảng 18-20% tổng nguồn vốn FDI đăng ký vào Việt Nam.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chứa đựng “5 tồn tại”. Đó là tình trạng “lệch pha cung - cầu” dẫn đến thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại thành phố Hồ Chí Minh thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%). Trong khi đó, 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Hay việc khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh. Có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng “đầu nậu”, “cò đất” hoạt động trái pháp luật, phân lô bán nền tràn lan gây “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Theo đó, cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau. Bởi lẽ, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế và ngược lại.

Thực trạng trên có một phần nguyên nhân khách quan do dịch Covid-19, xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là một số vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan có thẩm quyền.

Để giải quyết vấn đề trên, HoREA kiến nghị một số giải pháp. Trong đó tháo gỡ vướng mắc về thể chế pháp luật và thực thi pháp luật là giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, công bằng, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, Hiệp hội kiến nghị tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

HoREA cũng kiến nghị đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Hiệp hội kiến nghị đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Đồng thời, cần quy định cơ chế người sử dụng đất có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất do người sử dụng đất đầu tư mang lại.

Đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.

Ngoài ra, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục tiếp cận các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp; cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.

Một giải pháp khác là tại thời điểm hiện nay chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, rủi ro nguy hiểm cho người sử dụng nên thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Bên cạnh đó, cần bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách ưu đãi một phần để phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội đi đôi với đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.

Cùng với đó, Hiệp hội cũng kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét, có kết luận dứt điểm các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện, góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Cuối cùng, hiệp hội kiến nghị các địa phương ban hành, chuẩn hoá quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội; rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp sổ hồng cho người mua nhà.