Thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhanh

Hai gam màu đối lập với bất động sản

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhớ lại giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại các địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường… Kéo theo đó, số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng mạnh.

Tuy nhiên, từ cuối quý II/2022, thị trường bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng, mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau, “sức khỏe” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. Thị trường ngưng trệ, trầm lắng do phải chịu quá nhiều sức ép.

Ảnh minh họa

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung ra thị trường trong năm đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Một phần có lẽ do vừa trải qua giai đoạn phát triển “rực rỡ” nên cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, để đầu tư; thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền" của số đông người dân.

Tỷ lệ giao dịch thành công toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư và kinh doanh, cắt giảm lương và nhân sự, hoặc một nhân sự phải kiêm nhiều công việc để có thể sinh tồn. Tại thời điểm này, nhiều công ty đã buộc phải cho nhân viên nghỉ Tết sớm, ông Hà chia sẻ thêm.

Thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt là tuyến đầu như đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước tính số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Kỳ vọng ở 2023

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2023, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, nếu kinh tế Việt Nam phát triển ổn định thì bắt đầu từ cuối quý I/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới.

Trong quý I/2023, giao dịch bất động sản có thể vẫn ở mức thấp nhưng ít nhất sẽ duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022, vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp. Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn nếu tình hình vĩ mô được cải thiện.

Trong quý I và nửa đầu quý II/2023, giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Tuy nhiên, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, giá cả sẽ có khả năng tăng.

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, nếu tháo gỡ được các vướng mắc, điểm nghẽn (pháp lý dự án, dòng tiền vào, nguồn cung sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường…) thì thị trường có thể phục hồi rất nhanh bởi nhu cầu vẫn rất lớn.

TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị, các cơ quan quản lý nhà nước cần xác định thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng đối với nền kinh tế. Từ đó, đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới, rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển của thị trường bất động sản để làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang bị đình trệ như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, vận tải...

Đồng thời, cần đẩy nhanh quá trình sửa luật để tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Tổ công tác Chính phủ cần sớm đưa ra các kiến nghị cụ thể để tháo gỡ nhanh các nút thắt pháp lý đã và đang tạo rào cản cung cấp nguồn hàng vào thị trường và tạo sự đình trệ của hoạt động sản xuất, kinh doanh liên quan. Đặc biệt là các dự án có tính phù hợp với nhu cầu thực của thị trường như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Đối với chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án, cần chủ động điều chỉnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, chú trọng vào phân khúc phù hợp, điều chỉnh các dự án cao cấp tương ứng theo nhu cầu thị trường. Các doanh nghiệp rà soát lại danh mục dự án, giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được, chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện được. Các doanh nghiệp tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.