Thị trường căn hộ phục hồi thanh khoản, nhưng thiếu sản phẩm vừa túi tiền

Căn hộ TP.Hồ Chí Minh lệch pha nguồn cung, người mua tìm cơ hội ở đô thị vệ tinh

Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha phân khúc

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển của người mua ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận đang trở nên rõ nét hơn. Những địa phương như Bình Dương với mức giá dễ tiếp cận và quỹ đất phát triển còn dồi dào đang dần trở thành điểm đến mới của người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và người mua nhà lần đầu.

Theo các chuyên gia, sự hình thành các đại đô thị quy mô lớn cùng với việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông liên vùng đang thúc đẩy quá trình mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản ra ngoài khu vực trung tâm. Hệ thống các tuyến đường vành đai, cao tốc và trục giao thông kết nối giữa TP. Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cận đang góp phần rút ngắn thời gian di chuyển, qua đó làm gia tăng sức hút của các đô thị vệ tinh.

Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án. Trong đó, khu Đông chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung, tiếp tục giữ vai trò là khu vực dẫn dắt thị trường.

Tuy vậy, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai trước đó hoặc từ những dự án được tái khởi động sau thời gian tạm dừng. Điều này cho thấy quá trình phê duyệt pháp lý và phát triển dự án bất động sản vẫn cần thêm thời gian để cải thiện đáng kể.

Theo báo cáo thị trường quý IV/2025 của Savills, thanh khoản thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đã có những tín hiệu phục hồi tích cực. Trong năm 2025, phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Riêng quý IV/2025 ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh nhu cầu mua nhà đã cải thiện rõ rệt vào giai đoạn cuối năm khi tâm lý thị trường dần ổn định.

Tuy nhiên, sự phục hồi về thanh khoản vẫn đi kèm với tình trạng lệch pha nguồn cung giữa các phân khúc. Giá bán căn hộ sơ cấp hiện đạt trung bình 102 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Thống kê cho thấy, các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn khoảng 12%, cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung chủ yếu ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.”

Hạ tầng và chính sách mở rộng không gian thị trường

Ở góc độ quản lý nhà nước, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan này đang tiếp tục hoàn thiện các cơ chế, chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đồng thời, việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý cho các dự án bất động sản cũng đang được đẩy mạnh nhằm thúc đẩy nguồn cung mới ra thị trường.

Trong khi đó, lãnh đạo Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh cho biết thành phố đang tập trung rà soát, tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án bất động sản đang vướng mắc thủ tục. Song song với đó, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai, các tuyến metro và các trục giao thông liên vùng được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, qua đó tạo thêm quỹ đất và nguồn cung nhà ở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, xu hướng dịch chuyển của người mua nhà ra khu vực vùng ven là diễn biến tất yếu khi giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng cao.

Ông Đính cho rằng, khi hạ tầng giao thông liên vùng được đầu tư mạnh mẽ, khoảng cách địa lý giữa trung tâm và vùng ven dần được thu hẹp. “Người mua nhà hiện nay sẵn sàng lựa chọn các khu vực xa trung tâm hơn để có mức giá phù hợp và không gian sống tốt hơn”, ông nói.

Về dài hạn, nhiều chuyên gia đánh giá việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản cùng với tiến độ tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện nguồn cung nhà ở.

Đặc biệt, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng – Transit-Oriented Development (TOD) – đang được xem là một hướng đi quan trọng. Mô hình này tập trung phát triển các khu đô thị mật độ cao xung quanh các tuyến giao thông công cộng như metro hoặc các trục giao thông huyết mạch.

Nếu được triển khai hiệu quả, các dự án TOD không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở mà còn giúp hình thành các khu đô thị hiện đại, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống cho cư dân đô thị.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, việc mở rộng thị trường ra các khu vực vùng ven, kết hợp với phát triển hạ tầng và hoàn thiện chính sách pháp lý, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.