Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh: Sau sáp nhập, Bình Dương nổi lên như “vùng ven mới”

Nguồn cung và sức cầu căn hộ TP. Hồ Chí Minh bật tăng mạnh trong năm 2025

Từ bản lề phục hồi đến đà tăng trưởng rõ nét

Theo Báo cáo tổng quan thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh 2025 và dự báo 2026 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, cả nguồn cung lẫn thanh khoản đều ghi nhận mức tăng mạnh, phản ánh sự cải thiện rõ rệt về niềm tin thị trường.

Cụ thể, trong năm 2025, TP. Hồ Chí Minh và khu vực mở rộng ghi nhận khoảng 30.600 căn hộ mới được tung ra thị trường, tăng 214% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 30.400 căn, tăng 124%, cho thấy sức cầu đã quay trở lại khá đồng đều trên nhiều phân khúc. Đáng chú ý, thị trường không chỉ phục hồi về lượng mà còn cải thiện về chất, khi tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh đạt trung bình 70%.

Động lực quan trọng nhất thúc đẩy sự phục hồi này đến từ việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Hàng loạt quy định mới như Luật Đất đai 2024, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi, Nghị quyết 254/2025/QH15 về bảng giá đất hằng năm… đã góp phần rút ngắn quy trình phát triển dự án, giải phóng nguồn cung tồn đọng và tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp cũng giúp cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như vàng và chứng khoán biến động mạnh, bất động sản dần lấy lại vị thế là kênh đầu tư trung và dài hạn.

Một điểm nhấn đáng chú ý của thị trường năm 2025 là vai trò ngày càng lớn của Bình Dương - địa phương đã chính thức sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh từ tháng 9/2025. Riêng trong quý IV/2025, Bình Dương chiếm tới 57% tổng nguồn cung căn hộ mới, trở thành “vùng ven mới” của siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh mở rộng.

Lợi thế về quỹ đất, chi phí phát triển thấp hơn khu vực trung tâm, cùng làn sóng đầu tư hạ tầng đồng bộ đã giúp khu vực này nhanh chóng trở thành tâm điểm phát triển của các dự án căn hộ quy mô lớn.

Giá thiết lập mặt bằng mới

Song song với sự phục hồi của nguồn cung và thanh khoản, mặt bằng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục xu hướng đi lên. Theo One Mount Group, trong năm 2025, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh đã vượt mốc 100 triệu đồng/m², phản ánh áp lực chi phí ngày càng lớn cũng như sự khan hiếm quỹ đất phát triển dự án mới.

Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên cao. Trong bối cảnh đó, giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2026-2027 được dự báo tăng khoảng 10-15% mỗi năm. Phân khúc bình dân và trung cấp gần như không còn dư địa phát triển tại lõi đô thị, nhường chỗ cho các sản phẩm cao cấp, hạng sang và siêu sang.

Ngược lại, tại Bình Dương và các khu vực giáp ranh, căn hộ trung cấp tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, hướng tới nhóm khách hàng trẻ, có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính vừa phải. Đơn giá trung bình tại Bình Dương năm 2025 vào khoảng 51,8 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức 103,2 triệu đồng/m² tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh, tạo ra sự phân hóa rõ nét về nhóm khách hàng và chiến lược phát triển sản phẩm.

Về dài hạn, hạ tầng giao thông và Trung tâm Tài chính quốc tế TP. Hồ Chí Minh (IFC) được xác định là hai “đòn bẩy” lớn nhất đối với thị trường căn hộ. IFC TP. Hồ Chí Minh, với quy mô gần 900 ha, chính thức vận hành từ cuối năm 2025, được kỳ vọng sẽ thu hút dòng vốn FDI lớn, kéo theo nhu cầu nhà ở cao cấp tại khu vực trung tâm. Trong khi đó, mạng lưới metro với tổng chiều dài quy hoạch 305 km, đặc biệt là các tuyến kết nối TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương, sẽ tái cấu trúc không gian đô thị theo mô hình TOD, nâng cao giá trị bất động sản dọc các trục giao thông công cộng.

Báo cáo cũng chỉ ra rằng, bước sang năm 2026, thị trường sẽ đối mặt với một số thách thức mới. Dư địa điều hành chính sách tiền tệ thu hẹp, lãi suất có xu hướng điều chỉnh tăng nhẹ, cùng với việc kiểm soát tín dụng bất động sản chặt chẽ hơn, sẽ buộc cả người mua lẫn nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong quản trị dòng tiền. Thị trường theo đó sẽ giảm dần tâm lý đầu cơ ngắn hạn, chuyển sang xu hướng đầu tư dài hạn từ 3-5 năm, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng và tiềm năng khai thác thực chất.

Về tổng thể, theo One Mount Group, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước “điểm chạm” của chu kỳ tăng trưởng mới. Sự kết hợp giữa cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng quy mô lớn và quá trình đô thị hóa mở rộng sẽ tiếp tục định hình lại thị trường trong những năm tới. Tuy nhiên, giai đoạn tăng trưởng tiếp theo được dự báo sẽ mang tính chọn lọc và bền vững hơn, đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính, tầm nhìn dài hạn và sự tuân thủ pháp lý của các chủ thể tham gia thị trường.