Thị trường nhà kho xây sẵn bước vào giai đoạn trầm lắng sau thời gian tăng trưởng mạnh mẽ

Nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn hiện đại ở miền Bắc trong quý II/2023 tiếp tục xu hướng trầm lắng

Miền Nam: Tỷ lệ trống tăng cao

Theo JLL Việt Nam, trong quý II/2023 mức hấp thụ thuần giảm khoảng 50.000 m2, tỷ lệ trống tăng cao được ghi nhận ở các dự án nhà kho xây sẵn (NKXS) hiện đại khu vực Thủ Dầu Một, Bến Cát (Bình Dương) và Long Thành (Đồng Nai).

Lý giải vấn đề trên, bà Trang Lê- Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, giữa bối cảnh hoạt động thương mại xuyên biên giới trầm lắng kéo dài, hiệu quả kinh doanh thấp đã buộc các doanh nghiệp sản xuất có động thái thu hẹp quy mô kinh doanh.

"Điều này đã và đang tác động trực tiếp đến hiệu suất cho thuê của các NKXS, đặc biệt là những cơ sở đặt tại các trung tâm sản xuất có nhóm khách thuê chính là doanh nghiệp sản xuất phục vụ thị trường xuất khẩu", bà Trang lê chia sẻ.

Trong quý II/2023, thị trường NKXS hiện đại không ghi nhận thêm nguồn cung mới và duy trì ở mức 1,8 triệu m2. Thị phần lớn nhất vẫn thuộc về các chủ đầu tư BWID và Mapletree, lần lượt chiếm 32% và 22% trên tổng nguồn cung hiện hữu.

Về mặt vị trí, Bình Dương đứng đầu thị trường NKXS hiện đại khi đóng góp hơn 780.000 m2 sàn. Hầu hết các cơ sở hiện đại tại tỉnh này được phát triển xa hơn về phía bắc, nơi được xem như là khu vực mới nổi, được hưởng lợi từ nhu cầu lan tỏa từ khu vực lõi và vẫn còn quỹ đất cho các dự án mới.

Theo sau ở vị trí thứ 2 và thứ 3 lần lượt là Đồng Nai và Long An, chiếm 26% và 17% trên tổng nguồn cung. TP HCM đứng ở vị trí thứ 4 do quỹ đất còn lại khan hiếm, trong khi đó NKXS hiện đại vẫn chưa được ghi nhận ở Bà Rịa – Vũng Tàu.

Giá thuê NKXS hiện đại nhìn chung ổn định ở mức 4,7 USD/m2/tháng, chỉ tăng nhẹ 0,1% so với quý trước. Các chủ nhà vẫn tiếp tục linh hoạt và tạo điều kiện đàm phán hỗ trợ khách thuê trong bối cảnh thị trường đang diễn biến chậm.

Theo bà Trang Lê, những dự án nằm ở phía bắc Bình Dương và phía nam Đồng Nai ghi nhận sự điều chỉnh giảm giá thuê do tỷ lệ trống tăng cao, nơi tập trung các cơ sở nhà máy và khách thuê mục tiêu là các doanh nghiệp sản xuất.

Trong 6 tháng cuối năm 2023, khu vực phía Nam dự kiến sẽ chào đón hơn 440.000 m2 diện tích NKXS Hiện đại, từ các dự án của SLP, LOGOS, Emergent Capital Partners và BWID. Đến cuối năm 2023, quy mô thị trường sẽ được mở rộng lên đến 2,2 triệu m2, tăng gần 1,3 lần so với quy mô thị trường hiện tại.

"Trước những biến động kinh tế toàn cầu, xu hướng điều chỉnh quy mô đã được nhìn thấy ở những nhà sản xuất. Các nhà đầu tư và khách thuê trở nên cẩn trọng hơn trong việc mở rộng kinh doanh và triển khai dự án mới và duy trì tâm thế chờ đợi và theo dõi", bà Trang Lê nhận định.

Miền Bắc: Nhu cầu thuê tiếp tục xu hướng trầm lắng

Theo JLL Việt Nam, nhu cầu thuê NKXS hiện đại ở miền Bắc trong quý II/2023 tiếp tục xu hướng trầm lắng diễn ra từ quý trước và chưa có nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường. Nhìn chung động lực thuê kho vẫn được dẫn dắt bởi nhóm các nhà bán lẻ, thương mại điện tử và công ty 3PLs.

Hấp thụ thuần trong quý II/2023 đạt 34.300 m2, chủ yếu nhờ nỗ lực cho thuê của hai dự án hiện hữu là Mappletree Hưng Yên Logistics Park và SLP Park Hải Phòng.

"Các dự án mới gia nhập thị trường trong quý này chưa ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt do hoạt động chào thuê gặp nhiều thách thức trong bối cảnh kinh tế suy thoái", bà Trang Lê cho hay.

Trong quý II/2023, thị trường NKXS hiện đại tại thị trường phía Bắc chào đón lượng lớn nguồn cung mới, lên đến 135.363 m2 từ ba dự án ở Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng, nâng tổng nguồn cung nhà kho hiện đại miền Bắc lên khoảng 979.000 m2. Trong đó có hai nhà đầu tư mới gia nhập thị trường từ quý này là Indochina Kajima với dự án Core5 Deep C 2 ở Hải Phòng và Vietlog Industrial với dự án VLI Minh Quang IP ở Hưng Yên.

Nhìn chung, các nhà kho hiện đại tại Bắc Ninh và Hưng Yên đều nằm tại các vị trí thuận lợi cho hoạt động hậu cần của các nhà máy sản xuất linh kiện điện tử, sản xuất tiêu dùng nhanh, công ty 3PLs và thương mại điện tử.

Trong khi đó, các dự án NKXS hiện đại tại Hải Phòng đều tận dụng ưu thế vị trí gần cảng và chính sách thu hút sản xuất của tỉnh để hướng đến đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp chế biến và sản xuất.

Giá chào thuê trung bình của NKXS hiện đại tại thị trường miền Bắc được ghi nhận ở mức 4,71 USD/m2/tháng trong quý II/2023, tăng 2,22% so với quý trước và 8,67% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ giá của ba dự án mới đã đẩy giá trung bình toàn thị trường tăng nhẹ, trong khi giá thuê tại các dự án hiện còn lại giữ xu hướng ổn định.

Thị trường hai quý cuối năm 2023 dự kiến sẽ tiếp tục chào đón nguồn cung mới dồi dào từ 4 dự án chất lượng cao với tổng diện tích cho thuê khoảng 213.000 m2. Trong đó, riêng tỉnh Hải Phòng được kỳ vọng sẽ đóng góp tới 90% nguồn cung mới và đến từ các nhà phát triển nổi bật trên thị trường như KCN Vietnam, GawNP và JD Property.

Dự báo đến cuối năm 2023, tổng nguồn cung NKXS hiện đại miền Bắc sẽ đạt khoảng 1,19 triệu m2, tăng gần 1,6 lần so với cùng kỳ năm 2022.

Bà Trang Lê cho biết, thị trường đang xuất hiện làn sóng chuyển dịch nhà máy của các doanh nghiệp sản xuất như dệt may, viễn thông và quang điện công nghệ cao từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh các rào cản thương mại và rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng như đã từng xảy ra khi Trung Quốc thực hiện chính sách “zero covid”.

Trong đó, các tỉnh khu vực phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Dương đang là những lựa chọn được ưu tiên do lợi thế vị trí và giá thuê đất cạnh tranh. Mặc dù chưa có nhiều biến động lớn rõ ràng nhưng đây có thể coi là một dấu hiệu tích cực đối với thị trường NKXS hiện đại miền Bắc trong bối cảnh sản xuất và xuất khẩu vẫn đang gặp nhiều khó khăn.