Nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn:​​​​​​​ Miền Bắc chững lại, miền Nam hấp thụ mạnh

Nguồn cung dồi dào

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu của JLL Việt Nam, cho biết nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn hiện đại ở miền Bắc đã chững lại trong quý I/2023 do các nhà bán lẻ và thương mại điện tử phục vụ thị trường nội địa giảm quy mô thuê kho khi hoạt động mua sắm đầu năm không còn dồi dào như hai quý trước. Trong khi đó, động lực thuê nhà kho xây sẵn cho sản xuất và xuất khẩu vẫn suy giảm do tình hình kinh tế khó khăn.

Hấp thụ thuần trong ở miến Bắc quý I/2023 đạt 28.637 m2, chủ yếu nhờ nỗ lực cho thuê của các dự án mới như SLP Park Yên Phong và BWID Phú Nghĩa. Công ty hậu cần Nippon Express là khách thuê mới nổi bật trong quý này.

Trong đó suốt quý đầu năm 2023, thị trường hậu cần miền Nam chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa, do tình hình hoạt động xuất khẩu của cả nước vẫn còn ảm đạm. Các nhà bán lẻ cho thấy sự tăng trưởng tích cực và đóng vai trò then chốt trong việc duy trì động lực thị trường. Vì sự ùn tắc tạm thời của thương mại xuyên biên giới, các nhà sản xuất, đặc biệt trong các ngành công nghiệp may mặc, nội thất và thiết bị điện tử, phát sinh nhu cầu về nhà kho xây sẵn để lưu trữ thành phẩm.

Theo bà Trang Lê, mặc dù nhà kho xây sẵn hiện đại ở miền Nam ghi nhận mức hấp thụ thuần tích cực, với khoảng 90.000 m2 tính đến quý I/2023, nhưng điều đó không cho thấy tâm lý thị trường vững mạnh. Sự hấp thụ này được củng cố bởi các cam kết thuê khi các dự án vẫn đang được xây dựng và phần lớn các giao dịch hậu cần là hợp đồng xây dựng theo yêu cầu của các doanh nghiệp quy mô lớn.

Nguồn cung ở miền Bắc trong quý I/2023 ghi nhận 87.472 m2 mới từ dự án Logis United Hải Phòng 2, cùng với 3 nhà kho một tầng chất lượng cao từ dự án SLP Park Yên Phong, nâng tổng nguồn cung cho thuê của nhà kho xây sẵn hiện đại ở miền Bắc lên khoảng 843.672 m2.

"Để đáp ứng nhu cầu của các khách thuê quốc tế quy mô lớn, các dự án nhà kho xây sẵn mới ngày càng chú trọng theo hướng ứng dụng công nghệ cao, bảo vệ môi trường và phát triển phù hợp theo các tiêu chí của hệ sinh thái khu công nghiệp", bà Trang Lê chia sẻ.

Trong quý I/2023, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại ghi nhận nguồn cung mới dồi dào trên toàn khu vực phía Nam với gần 250.000 m2 cơ sở hậu cần. Tất cả các dự án mới ra mắt đều được phát triển bởi các nhà phát triển chuyên nghiệp như BWID, SLP, KCN Việt Nam và JD Property.

Đáng chú ý, JD Property Việt Nam (công ty con của JD.com - tập đoàn thương mại điện tử lớn thứ hai tại Trung Quốc) đã chính thức đánh dấu sự hiện diện đầu tiên ở Việt Nam với hơn 50.000 m2 nhà kho xây sẵn tại khu công nghiệp Tân Đức, Long An.

Do đó, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn, phân khúc hiện đại đã tăng lên 1,9 triệu m2. Trong đó, BWID và Mapletree duy trì vị trí dẫn đầu khi lần lượt chiếm tỷ trọng 37% và 21% trên tổng nguồn cung.

Giá thuê tăng nhẹ

Giá thuê trung bình của nhà kho xây sẵn hiện đại tại thị trường miền Bắc tăng nhẹ lên 4,61 USD/m2/tháng trong quý I/2023, tăng 2,2% so với quý trước và 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái do giá của hai dự án cao cấp mới đã đẩy giá trung bình toàn thị trường tăng nhẹ, trong khi giá thuê tại các dự án hiện còn lại giữ xu hướng ổn định.

Tại khu vực miền Nam, giá thuê nhà kho xây sẵn hiện đại tăng nhẹ 2,3% theo quý và 3,8% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức 4,7 USD trên m2/tháng. Điều này là do sự điều chỉnh giá thuê được áp dụng cho năm mới cũng như sự gia nhập của các dự án mới vào thị trường.

Tuy nhiên theo quan sát, giá chào thuê thực tế của các dự án mới ra mắt đã giảm so với giai đoạn tiền cho thuê. Như vậy, hoạt động tiền cam kết thuê kém đã dẫn đến việc các chủ sở hữu phải giảm cả giá chào thuê và giá thuê thuần để thu hút người thuê và cải thiện hiệu suất tài sản.

Đánh giá về triển vọng thời gian tới, bà Trang Lê cho rằng thị trường năm 2023 được kỳ vọng sẽ chào đón nguồn cung mới dồi dào tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Phòng và Bắc Ninh. Tuy nhiên, một số dự án có thể bị chậm tiến độ xây dựng và tăng chi phí do gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý như đền bù đất đai và giải phóng mặt bằng.

Đáng chú ý, dự án SLP Nam Sơn Hạp Lĩnh hiện đang trong giai đoạn xây dựng cuối cùng, dự kiến sẽ hoàn thành vào tháng 4 và sẽ bổ sung thêm khoảng 84.763 m2 nguồn cung vào thị trường trong quý tới.

Tình hình xuất khẩu được dự báo gặp nhiều khó khăn do hai thị trường xuất khẩu chính của Việt Nam là Châu Âu và Mỹ vẫn chưa phục hồi. Ngoài ra, Trung Quốc mở cửa trở lại sau 3 năm áp dụng chính sách “zero covid” sẽ cạnh tranh trực tiếp với các nhà sản xuất của Việt Nam. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn của các ngành hàng sản xuất và xuất khẩu, khiến tỷ lệ trống được dự báo tăng trong suốt năm 2023.

Trong 9 tháng cuối năm 2023, khu vực phía Nam dự kiến sẽ chào đón khoảng 400.000 m2 diện tích nhà kho xây sẵn hiện đại, được đóng góp bởi SLP, LOGOS, Emergent Capital Partners và BWID. Trong tương lai, các nhà phát triển chuyên nghiệp sẽ tiếp tục triển khai các dự án của họ trên quỹ đất đã thâu tóm từ trước, đặc biệt ở tỉnh Long An. Do đó, quy mô thị trường sẽ được mở rộng lên đến 2,3 triệu m2 vào cuối năm 2023, tăng gần 1,2 lần so với quy mô hiện tại.

Theo bà Trang Lê, nguồn cung tăng trưởng đáng kể trong suốt 12-18 tháng qua, cùng với sự giảm sút nguồn cầu do những biến động toàn cầu đã gây áp lực lên thị trường cho thuê. Thị trường nhà kho nhìn chung đang tiến vào giai đoạn trầm lắng, mặc dù chưa được phản ánh hoàn toàn qua các số liệu của quý này nhờ vào các hoạt động cho thuê trước. Trong ngắn hạn, sự chững lại của thị trường được dự đoán sẽ ngày càng rõ rệt, phát đi cảnh báo với các nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn trong việc triển khai dự án, đặc biệt là với các nhà đầu tư mới.