Thị trường văn phòng Hà Nội vẫn hoạt động ổn định

Phát triển mô hình làm việc từ xa có đe dọa văn phòng truyền thống?

Giá thuê mặt bằng giảm nhẹ

Ông Lê Tuấn Bình, Trưởng phòng cho thuê thương mại, Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Hà Nội cho biết, đến thời điểm này, Việt Nam vẫn kiểm soát tốt dịch bệnh, vẫn đảm bảo các hoạt động kinh tế không bị gián đoạn. Thị trường văn phòng quý I/2020 vẫn chưa ghi nhận tác động tiêu cực đáng kể của Covid-19 và vẫn duy trì hoạt động ổn định. Hầu hết các hợp đồng thuê có thời hạn từ 3 đến 5 năm, do đó hoạt động vẫn được thông suốt.

Số liệu thống kê của Savills Hà Nội cho thấy, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,8 triệu m², giảm 1% theo quý song tăng 3% theo năm khi hai dự án hạng A tại khu vực Trung tâm là International Centre và Vietcombank Tower ngừng cho thuê để cải tạo và sử dụng nội bộ. Hạng B tiếp tục chiếm lĩnh với 47%, theo sau là hạng C với 28 phần trăm. Hầu hết các dự án nằm tại khu vực phía Tây.

Coworking được kỳ vọng sẽ phục hồi nhanh sau dịch

Giá thuê gộp trung bình giảm nhẹ 1% theo quý nhưng tăng 1% theo năm; giá thuê giảm tại tất cả các hạng mục. Công suất thuê không thay đổi theo quý và tăng 1 điểm % theo năm; Hạng A có sự tăng trưởng mạnh nhất. Trong ngắn hạn, tỷ lệ trống sẽ tăng lên khi khách thuê thắt chặt chi tiêu, giảm diện tích hoặc đóng cửa văn phòng, hoặc trì hoãn kế hoạch mở rộng. Diện tích cho thuê thêm của quý I là 15.600 m², mức thấp nhất trong 6 quý vừa qua, chủ yếu do hai dự án hạng A rút ra. Diện tích cho thuê thêm cao nhất tại hạng B và khu vực phía Tây. Tuy nhiên, diện tích cho thuê thêm sẽ tăng chậm trong năm 2020.

Dự kiến đến năm 2022, nguồn cung mới sẽ có khoảng 272 nghìn m² gia nhập thêm, chủ yếu thuộc hạng A. Khu vực trung tâm dự kiến không có nguồn cung mới. Tất cả các dự án kỳ vọng ra mắt vào năm 2020 đang được hoàn thiện để ra mắt thị trường. Song, với tình hình bất ổn như hiện nay, các dự án khác có thể sẽ bị trì hoãn.

Tác động trong ngắn hạn

Đại diện Savills chia sẻ, dịch bệnh Covid-19 khiến tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) Hà Nội quý I/2020 tăng chậm hơn, còn 3,72%, chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm trước (6,95%). Tăng trưởng FDI thực hiện cũng thấp hơn rất nhiều so với cùng kỳ năm trước (24,7%), chỉ đạt 3,9%, do các dự án của các nhà đầu tư Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản gặp trở ngại trong giao dịch thương mại và thông quan.

Thực hiện giãn cách xã hội nên hầu hết các công ty được khuyến khích làm việc từ nhà hoàn toàn hoặc luân phiên, khiến nhiều nơi làm việc đóng cửa tạm thời, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các hợp đồng thuê văn phòng. Các công ty trong lĩnh vực vận tải, du lịch và khách sạn bị ảnh hưởng nhiều nhất do mức độ tương tác xã hội cao.

Các công ty sản xuất và thương mại giảm nhu cầu thuê do sự gián đoạn về sản xuất và chuỗi cung ứng. Bên cạnh đó, các công ty cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp đang đánh giá lại lực lượng lao động nhằm giảm thiểu chi phí. Trong khi các công ty trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe và bảo hiểm đang phát triển mạnh, nhóm này có nhu cầu thuê cao. Các công ty công nghệ thông tin cũng được hưởng lợi do công nghệ đang được áp dụng rộng rãi để giúp tối ưu hóa năng suất làm việc từ xa.

Nguồn cầu đối với văn phòng chia sẻ (coworking) đã giảm đáng kể bởi loại hình này dễ dàng bị tác động bởi đại dịch với thời hạn thuê ngắn và hợp đồng linh hoạt. Dẫu vậy, coworking được kỳ vọng sẽ phục hồi nhanh chóng do nguồn cầu mạnh từ các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Trong bối cảnh hiện nay, chủ đầu tư của các tòa nhà cấp thấp đã phản ứng nhanh với các điều chỉnh giá thuê. Sự nhượng bộ là cần thiết giúp đôi bên cùng có lợi, có thể bao gồm: giảm giá thuê, điều khoản cho thuê có lợi và đàm phán lại các đầu mục thiết yếu. Ngoài ra cũng có tùy chọn “pha trộn và mở rộng” nhằm chia sẻ rủi ro và kéo dài thời hạn thuê ban đầu nhằm có được giao ước chắc chắn hơn với chủ nhà.

Theo ông Lê Tuấn Bình, hiện tại thị trường văn phòng có sự ổn định, sẽ có một độ trễ ảnh hưởng tác động đến giá cả trong tương lai. Giảm giá ngắn hạn và hợp tác tốt giữa bên cho thuê và bên thuê cần phải được xem xét từ bây giờ.

Mặc dù tăng trưởng GDP đang bị ảnh hưởng vì dịch bệnh nhưng triển vọng kinh tế của Việt Nam được dự báo sẽ cao hơn nhiều quốc gia khác trong khu vực như Indonesia, Singapore, Philippines và Thái Lan. Theo khảo sát của Tổng cục Thống kê về xu hướng kinh doanh của ngành sản xuất trong quý II, 38,8% doanh nghiệp tin rằng xu hướng này sẽ cải thiện; 25,9% doanh nghiệp dự báo sẽ khó khăn hơn và 35,3% doanh nghiệp cho rằng tình hình kinh doanh và sản xuất sẽ duy trì ổn định.

Việt Nam là một trong 20 quốc gia kích thích tài khóa hàng đầu trên thế giới, với nhiều biện pháp như: gói tín dụng 250 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi, hoãn thuế GTGT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và hoãn trả tiền thuê đất trong tối đa 5 tháng mà không bị phạt, tạm ngừng thanh toán quỹ bảo hiểm xã hội và lệ phí công đoàn cho đến tháng 6/2020 hoặc lâu hơn tùy tình hình dịch bệnh. Những sáng kiến này giúp nhanh chóng giảm bớt gánh nặng về chi phí nhằm duy trì hoạt động kinh doanh cũng như bảo đảm việc làm.

Những cú sốc ngoại cảnh không tác động ngay đến việc hợp đồng thuê bị hủy hay giá thuê giảm, trừ khi hợp đồng thực sự hết hạn.

Làm việc tại nhà có thể không bao giờ thay thế hoàn toàn các văn phòng, nhưng sự bùng nổ sắp tới của công nghệ sẽ thúc đẩy hình thức này phát triển. Nhu cầu văn phòng ở khu vực trung tâm có thể sẽ giảm khi người lao động luân phiên làm việc tại văn phòng, ông Bình dự báo.

Đồng thời, sự ưa chuộng đối với không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục thúc đẩy sự tăng trưởng của phân khúc văn phòng chia sẻ. Đến năm 2024, thế hệ millennials sẽ chiếm 75% lực lượng lao động. Nhóm người này quan tâm đến các văn phòng khác nhau. Các lựa chọn làm việc từ nhà, cách thiết kế văn phòng và các tiện ích bổ sung là những khái niệm thu hút. Trong dài hạn, dù có sự phục hồi về số lượng lao động, thì nguồn cung văn phòng trong tương lai có thể không tăng tỷ lệ thuận với số lượng lao động mới.