Tiếp tục thí điểm cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để triển khai nhà ở thương mại

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng

Giải trình trước Quốc hội về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, trong hai ngày 22 và 29/10/2026, Quốc hội đã thảo luận tại tổ và hội trường với 208 lượt ý kiến tại tổ, 32 ý kiến phát biểu và 4 lượt tranh luận tại hội trường. Đa số ý kiến tán thành hồ sơ dự án luật, đồng thời đề nghị tiếp tục hoàn thiện nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến quyền lợi người dân, doanh nghiệp và việc khai thác nguồn lực đất đai.

Theo Bộ trưởng, cơ quan chủ trì soạn thảo đã có Báo cáo số 11929 gửi các đại biểu về việc thể chế hóa Nghị quyết số 21 của Trung ương trong dự thảo luật. Trên cơ sở các ý kiến thẩm tra, thảo luận, dự thảo tiếp tục được rà soát theo hướng hoàn thiện quy định về phân loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tài chính đất đai và quyền của người sử dụng đất.

Chưa luật hóa ngay cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại

Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm, tranh luận của các đại biểu là cơ chế sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho biết, sau khi tiếp thu kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến thẩm tra của các cơ quan Quốc hội và ý kiến đại biểu, Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết số 171 của Quốc hội, chưa luật hóa ngay nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Bộ trưởng, cơ quan soạn thảo đã cân nhắc giữa việc đưa quy định vào luật và tiếp tục triển khai cơ chế thí điểm. Sau khi xem xét, phương án được lựa chọn là tiếp tục thực hiện Nghị quyết 171 đến năm 2030.

Bộ trưởng cũng làm rõ, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 đã tháo gỡ yêu cầu dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất phải có đất ở theo quy định trước đó. Việc tiếp tục thí điểm được Chính phủ lựa chọn thay vì luật hóa ngay khi nội dung này vẫn còn những ý kiến khác nhau.

Đối với giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Bộ trưởng cho biết các ý kiến cơ bản thống nhất với việc dự thảo luật phân định rõ trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu, cũng như các trường hợp thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Liên quan đến phân loại đất, dự thảo luật xác định ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển, thay cho cách gọi đất chưa sử dụng trước đây.

Việc phân loại không chỉ phục vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà còn đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, thống kê và kiểm kê đất đai.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo được hoàn thiện theo hướng đưa nội dung sử dụng đất vào quy hoạch tỉnh. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được lập theo hướng đơn giản, số hóa, lồng ghép các quy hoạch; chỉ phân bổ những chỉ tiêu cứng do quốc gia phân bổ và cập nhật định hướng sử dụng đất từ các quy hoạch ngành.

Từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống người bị thu hồi đất

Đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho biết đây là nhóm vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm.

Theo Bộ trưởng, quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong dự thảo luật được xây dựng trên cơ sở tuân thủ Hiến pháp, thể chế hóa Nghị quyết số 21 của Trung ương và các nghị quyết liên quan, bảo đảm chặt chẽ, không lạm dụng cơ chế thu hồi đất nhưng cũng không gây khó khăn cho triển khai dự án.

Đối với ý kiến đề nghị cân nhắc phạm vi thu hồi đất để thực hiện các công trình sự nghiệp được Nhà nước cho phép hoạt động, Bộ trưởng giải trình Chính phủ đã thảo luận và xác định quy định trong dự thảo là kế thừa Luật Đất đai năm 2024, không phải chính sách mới. Quy định này đồng thời gắn với các chủ trương phát triển văn hóa, giáo dục, đào tạo, khoa học công nghệ và bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.

Đáng chú ý, Bộ trưởng nhấn mạnh dự thảo luật đã tiếp thu quan điểm chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải hướng tới cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, thay vì chỉ tập trung vào giá trị tài sản được bồi thường.

Liên quan đến kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư ứng trước, dự thảo đã quy định việc hoàn trả thông qua khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phần còn lại được tính vào chi phí đầu tư dự án. Trường hợp dự án chấm dứt hoạt động, Nhà nước hoàn trả phần kinh phí đã ứng trước theo quy định được đề xuất.

Bộ trưởng cũng giải trình về đề xuất hoàn trả tiền sử dụng đất khi nhà đầu tư đã nộp một lần cho toàn bộ thời gian thực hiện dự án nhưng sau đó chuyển sang hình thức nộp hằng năm.

Theo Bộ trưởng, cơ quan soạn thảo đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và tham khảo nhiều ý kiến. Tuy nhiên, việc hoàn trả khoản tiền đã thu một lần trong thời gian dài là rất khó khăn, liên quan trực tiếp đến cân đối ngân sách.

Bộ trưởng dẫn trường hợp một địa phương đã thu tiền sử dụng đất cho thời hạn 50 năm từ nhiều dự án, với số tiền có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Nếu các nhà đầu tư đồng loạt yêu cầu hoàn trả phần tiền đã nộp, ngân sách địa phương sẽ gặp khó khăn trong cân đối.

Vì vậy, Bộ trưởng cho rằng phương án hoàn trả này không phù hợp với các quy định về ngân sách, đầu tư và doanh nghiệp.

Giá đất do Nhà nước quyết định, đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai

Về tài chính đất đai, Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho biết dự thảo luật tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất. Giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không quy định giá đất cụ thể.

Theo phương án Bộ trưởng trình bày, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng từ ngày 1/5/2028.

Đối với các dự án lấn biển, việc xác định giá đất tiếp tục thực hiện theo Nghị quyết số 254 của Quốc hội. Việc áp dụng cơ chế xác định giá đất theo bảng giá và hệ số điều chỉnh sẽ được thực hiện đồng bộ theo lộ trình của dự thảo luật.

Bộ trưởng cho biết chức năng quản lý về giá đất đã được chuyển sang Bộ Tài chính và ngành tài chính từ Trung ương đến địa phương. Vì vậy, ngành tài chính đề nghị có thời gian chuẩn bị để thiết kế, triển khai cơ chế mới.

Một nội dung khác được Bộ trưởng giải trình là quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, Chính phủ đề xuất giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu quản lý đất đai.

Bộ trưởng cho rằng phương án này tạo tính chủ động, linh hoạt, giảm thủ tục tuân thủ cho người dân nhưng vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo số liệu Bộ trưởng cung cấp, trong 36 lượt ý kiến phát biểu, tranh luận tại hội trường có 3 ý kiến liên quan nội dung này. Trên hệ thống VNeID, có 3.190 ý kiến đề nghị quy định trong luật trên tổng số 360.014 ý kiến tham gia, tương đương khoảng 0,8%.

Bộ trưởng cũng đề cập các quy định của Luật Công chứng về trường hợp bắt buộc công chứng và công chứng tự nguyện.

Đối với phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai, Bộ trưởng cho biết đa số ý kiến thống nhất với việc quy định cụ thể thẩm quyền trong luật. Tuy nhiên, một số đại biểu đề nghị phân cấp phải gắn với năng lực thực thi, nhất là ở cấp xã.

Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát để bảo đảm tính khả thi, đồng thời hoàn thiện cơ chế giám sát, hỗ trợ và hướng dẫn trong quá trình thực hiện.

Đáng chú ý, Bộ trưởng cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Theo đó, cả nước có khoảng 105 triệu thửa đất, trên 70 triệu thửa đã có dữ liệu và gần 44 triệu thửa đã được kết nối với các hệ thống C6, C12, đáp ứng yêu cầu dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”, thống nhất dùng chung.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường được Chính phủ giao hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trong năm 2026.

Theo Bộ trưởng, dự thảo luật quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước, làm cơ sở tham chiếu cho các mã định danh trong cơ sở dữ liệu quốc gia.

Khi dữ liệu được chuẩn hóa, cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân cung cấp lại thành phần hồ sơ đã có trong cơ sở dữ liệu đất đai được công bố. Việc thông báo bổ sung hồ sơ, nếu có, chỉ được thực hiện một lần.

Bộ trưởng cho biết hệ thống dữ liệu có thể cập nhật vào 8 giờ và 17 giờ hằng ngày; việc bảo đảm an ninh, an toàn mạng đã được A05 xác nhận.

Liên quan đến tính thống nhất với dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác, Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng khẳng định cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp thu, rà soát các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất để tránh cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

Theo dự kiến, Chính phủ sẽ ban hành hai nghị định hướng dẫn, gồm một nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và một nghị định riêng về giá đất do Bộ Tài chính phụ trách.