Từ Splendora nhìn lại tranh chấp hợp đồng nhà đất

“Chúng tôi sẽ khởi kiện chủ đầu tư trước ngày 7/4 tới”, Luật sư Trần Vũ Hải, đại diện cho nhóm khách hàng tại dự án khu đô thị mới Splendora (huyện Hoài Đức, Hà Nội) khẳng định.

Tại buổi “cung cấp thông tin” về tranh chấp giữa một nhóm khách hàng dự án Splendora với chủ đầu tư là Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC), ba yêu cầu được khách hàng đặt ra với chủ đầu tư gồm: áp dụng lại mức giá cũ tại hợp đồng góp vốn, thay vì giá mới cao hơn tại hợp đồng mua bán; phải bàn giao phần thô cho khách hàng theo đúng điều khoản ghi trong hợp đồng; dừng việc lắp đặt thiết bị đến khi bàn giao xong phần thô và thống nhất chi tiết danh mục thiết bị.

Tranh chấp sẽ còn tiếp diễn khi giá nhà đất giảm

Theo đơn khiếu nại gửi Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương) của ông Vũ Văn Cường - khách hàng tại dự án Splendora, An Khánh JVC đã có dấu hiệu “lừa dối” khách hàng về giá bán nêu trong hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây nhầm lẫn, bất lợi cho khách hàng.

Cụ thể, tại hợp đồng góp vốn số 457 ký ngày 22/12/2009, giá bán được xác định là gần 37 triệu đồng/m2 sàn xây dựng (chưa bao gồm thuế VAT). Với diện tích xấp xỉ 243 m2, bất động sản của ông Cường có giá chuyển nhượng hơn 8,972 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tại hợp đồng mua bán ký sau đó, giá chuyển nhượng đã được bên bán nâng lên trên 11,171 tỷ đồng (đã bao gồm thuế VAT), tức chênh lệch giá gần 2,2 tỷ đồng. “Thực tế tiền thuế VAT cho sản phẩm này không quá 1 tỷ đồng”, đơn của ông Cường nêu. Một khách hàng khác, ông Trần Xuân Hào cho biết thêm: “Họ chẳng có giải thích gì về mức chênh lệch này”.

Một khúc mắc khác liên quan đến đợt đóng tiền thứ hai, theo Điều 3.3 (b) của hợp đồng mua bán, An Khánh JVC phải thông báo cho khách hàng thời điểm bàn giao phần thô căn nhà của họ. Khi nhận bàn giao, khách hàng đồng thời có trách nhiệm thanh toán tiền lần hai. Tuy nhiên, theo đơn của ông Cường, An Khánh JVC đã không thực hiện nghĩa vụ của mình, mà chỉ gửi thông báo yêu cầu khách hàng đóng tiền đợt hai cho họ.

“Chủ đầu tư không bàn giao phần thô mà chỉ có thông báo đóng tiền đợt hai, nên chúng tôi không đóng”, bà Hoàng Thị Bích Loan - người mua căn biệt thự 270 m2 tại dự án Splendora, nói.

Ở điểm này, luật sư Hải giải thích rằng, theo quy định của pháp luật, nếu một bên chưa thực hiện nghĩa vụ của mình mà nghĩa vụ ấy là cơ sở để bên còn lại thực hiện trách nhiệm thì bên còn lại có quyền chưa thực hiện nghĩa vụ theo cam kết. “Chưa có thông báo thì không có nghĩa vụ phải trả tiền, vì thời điểm chưa đến...”, ông Hải nói.

Cũng vì lý do chưa được bàn giao phần thô, khách hàng của dự án Splendora yêu cầu chủ đầu tư rút lại thông báo về thanh toán, chậm thanh toán khoản tiền đợt hai; phải thỏa thuận về danh mục chi tiết cho thiết bị hoàn thiện căn nhà... Bà Loan cho hay, hiện một nhóm 25 khách hàng của dự án Splendora đã đồng ý ký vào đơn khởi kiện. “Theo tôi biết, hiện có khoảng 140 khách hàng sẽ tiếp tục tham gia khởi kiện chủ đầu tư trong thời gian tới”, bà nói thêm.

Chuyện khách hàng tại dự án Splendora khởi kiện An Khánh JVC là một “kịch bản” khác biệt so với lâu nay, khi người mua nhà vẫn tránh “tranh chấp trực diện” với chủ đầu tư và “ưa” đàm phán hơn. Bởi lẽ, thời gian hoàn thành dự án chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng khi chính khách hàng của dự án “đâm đơn” ra tòa.

Luật sư Hải tính toán, thời gian để tòa xét xử “rõ trắng đen” cho những vụ kiện tụng như thế phải mất từ 3 năm trở lên. “Tôi cũng có hỏi mọi người, 5 năm nữa chưa chắc đã có nhà ở được, thì nếu nhận nhà có khi phải thuê người trông. Thôi thì cứ đợi tranh chấp”, ông Hải nói.

Tuy nhiên, cũng vị này thừa nhận rằng, với các vụ kiện kiểu này, nếu thị trường bất động sản lên giá thì có khi khách hàng cũng “quên đi cho xong”. Nhưng, giá giảm mạnh quá khiến những người mua có phần “xót của”. Bởi vì giá chuyển nhượng căn nhà tính tại thời điểm thị trường chưa lao dốc và giá bất động sản chưa giảm thê thảm như hiện nay.

Giả sử qua vụ tranh chấp này, chủ đầu tư lấy lại bất động sản để bán ra thị trường thì khi khách hàng mua lại vẫn có lợi. Nếu không, với kịch bản khởi kiện và thắng cuộc, như ông Hải khẳng định rằng có nhiều cơ sở để làm được, chủ đầu tư cũng sẽ phải đền bù cho khách hàng qua việc giảm giá theo hợp đồng góp vốn, đền bù chi phí vụ kiện...

Không chỉ có ở Splendora, nhiều chủ dự án bất động sản khác cũng đang đứng trước khả năng bị khách hàng khởi kiện. Cũng vì giá đã xuống, nhiều khách hàng không còn “động lực” nộp thêm tiền, nhận nhà... như trước.

Cũng như với mọi thị trường giá xuống, người mua bất động sản đang “lật lại” những điều khoản cam kết của bên bán, để đòi quyền lợi mà họ đáng được hưởng. Khi lâu nay, không ít chủ đầu tư vẫn “quen thói” cắt xén vật tư, thiết bị và giảm chất lượng xây dựng, thậm chí tự ý tăng giá bán nhà đất... thì việc khách hàng khởi kiện chủ đầu tư sẽ còn nhiều hơn trong thời gian tới.

Nhóm PV