Tỷ lệ lấp đầy cao khu trung tâm, cầu bất động sản công nghiệp dịch chuyển ra xa

	Nhu cầu bất động sản logistics tăng cao
	Bất động sản công nghiệp ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực

Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển tích cực với tăng trưởng GDP 9 tháng năm 2022 đạt 8,83%. Theo báo cáo mới nhất từ Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam, đó là những yếu tố quan trọng quyết định mức độ hấp dẫn của nền công nghiệp nước nhà đối với đầu tư nước ngoài.

Thực tế, giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 9 tháng năm 2022 ước đạt 15,43 tỷ USD, tăng 16,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, riêng vốn FDI đổ vào lĩnh vực công nghiệp chế biến - chế tạo luôn chiếm tỷ trọng lớn, với vốn đăng ký trong 9 tháng năm 2022 dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt trên 12,1 tỷ USD, chiếm 64,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Ở trong nước, dòng vốn đổ vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo cũng rất lớn, cùng với khu vực FDI đang đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế, tạo công ăn việc làm và thúc đẩy kim ngạch xuất khẩu liên tục tăng trong những năm gần đây.

Các chuyên gia Savills chỉ ra 5 nhân tố ảnh hưởng tích cực đến kết quả hoạt động của lĩnh vực công nghiệp của Việt Nam, đặc biệt là giai đoạn hậu Covid-19. Trước hết, chính sách mở cửa biên giới được áp dụng từ sớm đã tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam.

Trong khi đó, nước láng giềng Trung Quốc vẫn duy trì chính sách Zero - Covid. Điều này thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang các nước trong khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.

Không chỉ hưởng lợi từ làn sóng ấy, tiềm năng của nước ta còn nằm ở các hiệp định thương mại tự do đã ký kết với các điều khoản có lợi cho sản xuất công nghiệp trong nước, điển hình là hiệp định EVFTA đã giúp Việt Nam thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư từ châu Âu.

Một yếu tố khác đang góp phần tạo môi trường đầu tư an toàn đến từ sự ổn định của tỷ giá VND/USD so với tỷ giá ở một số nước trong vùng như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia.

Chính phủ Việt Nam cũng đang đưa ra các chính sách kích cầu du lịch nhằm thúc đẩy các hoạt động kinh doanh, cho thuê và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài còn được hưởng lợi từ chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp có thể giảm về 0% trong 4 năm đầu hoạt động và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo, tùy từng địa bàn hoạt động.

Đồng thời, Chính phủ cũng giúp các doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ các Nghị định hỗ trợ công nhân sở hữu nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có của Việt Nam về lực lượng lao động dồi dào.

Bất chấp những thách thức đến từ sự suy giảm thương mại toàn cầu, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định công nghiệp Việt Nam vẫn đang sở hữu vị thế thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các khu bất động sản công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai.

Theo Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố vào tháng Chín, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Với ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, quỹ đất dành cho công nghiệp tại hai khu vực này cạnh tranh hơn và vô hình trung đẩy giá thuê cao hơn. Trong khi đó, các tỉnh lân cận vẫn có dự án trống và ở mức giá mềm hơn, hứa hẹn là lựa chọn thay thế của nhiều nhà đầu tư.

Xét riêng khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, tính đến quý II/2022, nguồn cung đất công nghiệp đã có sự thay đổi. Nếu như trong năm 2021, Bắc Ninh dẫn đầu về tổng diện tích thì đến nay, Hải Phòng đã vươn lên vị trí thứ nhất nhờ dự án Deep C Hải Phòng III mới ra mắt.

Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn nhất, gần gấp đôi Hải Phòng đang đứng ở vị trí thứ hai. Khi nguồn cung tại Hà Nội không còn, các nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng...

Tại vùng kinh tế phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2022 đang tương đồng với cùng kỳ năm trước. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7.000 ha và đã được lấp đầy gần hết.

Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua, nhưng các tỉnh và thành phố còn lại như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai đều khan hiếm nguồn cung. Về các dự án nhà kho/nhà xưởng xây sẵn, Bình Dương đang dẫn đầu về tổng diện tích và mức giá thuê xấp xỉ một nửa so với các dự án tại TP.HCM.

Đứng trước làn sóng công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra những định hướng phát triển và bổ sung nguồn cung bất động sản trên cả nước. Kể từ đầu năm 2022, Chính phủ đã phê duyệt 9 khu công nghiệp mới sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023-2025 với tổng diện tích 2.472 ha và tổng vốn đầu tư lên đến 29,4 nghìn tỷ đồng.

Riêng tại Hà Nội, UBND Thành phố đã phê duyệt đề án thành lập 2-5 khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp.

Theo chia sẻ từ ông Matthew Powell, tình trạng khan hiếm nguồn cung tại các tỉnh thành lớn vừa là thách thức vừa là cơ hội cho các tình thành lân cận. Tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối cùng giá thuê tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam, và điều này lại mở ra cánh cửa để các nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong và ngoài nước đưa ra những sản phẩm mới nhằm đáp ứng nguồn cầu trên thị trường.

Đặc biệt, sự tham gia của các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài, ví dụ như tập đoàn LEGO từ Đan Mạch hay tập đoàn YSL từ Hàn Quốc, đang nâng tầm chất lượng và tiêu chuẩn của các khu công nghiệp tại Việt Nam.