Bất động sản: Phân khúc nào cung đang vượt cầu?

	BĐS vùng ven sôi động dịp cuối năm
	Đừng nhìn phiến diện
	Bất động sản nghỉ dưỡng những tín hiệu sáng

Hàng loạt các chương trình chào bán, giảm giá chung cư của các nhà đầu tư khiến cho thị trường nhà chung cư đang đứng trước nguy cơ thừa cung cao. Cùng với áp lực ngày càng tăng của nguồn cung thứ cấp khiến giá giảm xuống thì giá bán sơ cấp nhà ở hạng A cũng giảm xuống do các dự án mới có giá chào bán thấp hơn mức giá trung bình của thị trường khiến cho thị trường nhà ở chung cư càng trở nên trầm lắng.

Ảnh minh họa

Chị Liên (Thanh Xuân) cho biết: “Tôi có căn hộ gần 70m2 ở Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ đã rao bán từ trước Tết song đến giờ vẫn chưa bán được. Trước đây tôi rao bán với giá hơn 900 triệu đồng và giờ đã giảm thêm 100 triệu đồng, chỉ còn 800 triệu đồng song vẫn không có mấy người hỏi mua”.

Tương tự, anh Bình cũng đang rao bán căn nhà 79 m2 tại tầng 18 Thanh Xuân Bắc đã gần 1 năm song cũng vẫn chưa bán nổi. “Căn nhà này tôi mua lại của anh trai với giá 1,8 tỷ đồng lúc mới mua, song giờ tôi rao bán lại với 1,5 tỷ đồng mà chưa có khách giao dịch”, anh Bình cho hay.

Theo dự báo, trong năm 2018 có khoảng gần 20.000 căn hộ từ 45 dự án được tung ra thị trường tiếp tục gây áp lực nguồn cung lên thị trường. Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2018, có 4.000 sản phẩm cao cấp, 3.700 trung cấp và 1.914 bình dân được tung ra thị trường; tương ứng năm 2017 là 5.200 sản phẩm cao cấp, 5.136 trung cấp và 6.200 bình dân. Áp lực nguồn cung tăng mạnh trong khi lượng giao dịch trên thị trường bất động sản Hà Nội có xu hướng chững lại đang trở thành mối lo lớn trên thị trường.

Theo các chuyên gia bất động sản thì "những nguy cơ hiện nay như là mất cân đối, thiếu vắng các sản phẩm trung bình, sản phẩm thấp, nhà ở xã hội bây giờ đã không còn hiện hữu nhiều nữa, song nguy cơ dư thừa căn hộ đang hiện hữu. Nếu không có cảnh báo và điều chỉnh sớm thì rất có nguy cơ trong 1 vài năm tới, thị trường bất động sản sẽ đi lại vết xe đổ cách đây mấy năm, đó là thừa những cái không cần và thiếu những cái xã hội và người dân đang rất cần”.

Cũng theo các chuyên gia, nếu theo đúng nhu cầu thị trường ở thời điểm hiện tại thì lượng cung bình dân phải cao nhất rồi đến trung cấp và cao cấp. Thế nhưng hiện nay nguồn cung tại phân khúc cao cấp và trung cấp lại đang khá dồi dào và có dấu hiệu vượt cầu. Trong khi đó, thị trường lại đang có dấu hiệu cho thấy sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung căn hộ bình dân.

Sự sụt giảm của phân khúc bình dân được cho là do gói hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng đã được sử dụng hết, trong khi tín dụng nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đang triển khai dè dặt. Không còn sự hỗ trợ nguồn vốn từ Nhà nước, các doanh nghiệp đầu tư và phát triển bất động sản không mặn mà với phân khúc chung cư bình dân do lợi nhuận thấp. Chính vì thế, cần phải có chính sách để thúc đẩy phân khúc này phát triển thêm bởi đây mới là phân khúc phục vụ cho đại đa số nhu cầu người dân.

Chỉ ra những yếu kém của thị trường bất động sản, các chuyên gia nhận định, thời gian qua, thị trường có những thời điểm phát triển quá nóng, nhiều dự án bất động sản được cấp phép không căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, không có kế hoạch và không phù hợp với nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường; nhiều doanh nghiệp không có chức năng, không đủ năng lực và kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư bất động sản, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, hàng tồn kho lớn không bán được dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, có doanh nghiệp phá sản.

Cùng với đó, người mua nhà cũng gặp khó khăn do chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn, tại nhiều dự án đã xảy ra tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư dự án, nhiều vụ lừa đảo gây thiệt hại lớn cho người mua. Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng giao thông, cấp thoát nước còn diễn ra phổ biến. Đây chính là những rào cản khiến khách hàng quay lưng lại các dự án nhà ở chung cư và cũng là lý do khiến lượng cung đang vượt cầu và khó tìm kiếm khách hàng.

Tuy nhiên, theo TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia, từ năm 2019 trở đi, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn và lượng cầu sẽ tăng dần do Việt Nam hội nhập sâu hơn vào TTP, khi đó lượng người từ các miền quê đổ về các đô thị lớn tìm kiếm cơ hội việc làm nhiều hơn; Cùng với đó số lượng dự án cũ không còn nhiều hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh, dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp, đây chính là những lý do để cung và cầu tiến tới cân bằng trong thời gian tới.