Bất động sản phía Bắc: Người mua đã quay trở lại thị trường

Thị trường căn hộ: Cầu vượt cung

Nguồn cầu vượt cung trong quý III/2019 cho thấy tâm lý lạc quan của người mua đã quay trở lại trên thị trường. Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội tăng 67% so với quý trước, dẫn dắt bởi nguồn cầu mua ở thực. Những căn hộ có diện tích nhỏ, giá trị thấp ghi nhận tốc độ bán hàng tốt nhất thị trường.

Ngoài ra, các bất động sản nằm trong khu vực có dự án quy hoạch hạ tầng và tiện ích đồng bộ cũng thu hút được sự quan tâm tìm kiếm lớn với cả nhà đầu tư và người mua để ở nhờ tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai và sự thuận tiện. Khu vực phía Tây thành phố dẫn dắt thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, tăng gấp 4 lần so với quý trước.

Trong quý III/2019 có khoảng 6.400 căn hộ được chào bán trên thị trường, tăng 8,7% theo quý. Trong số đó, chỉ có 850 căn đến từ 4 dự án mới. Phân khúc cao cấp ghi nhận duy nhất một dự án mới, nằm tại quận Tây Hồ với quy mô 32 căn hộ. Phân khúc hạng sang không khi nhận nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp quý này.

Đại diện JLL cho hay, giá bán sơ cấp tăng nhẹ. Mức giá sơ cấp toàn thị trường đạt 1.473 USD/m2, tăng 3,5% theo quý. Trong khi đó, giá bán tính trên mỗi dự án chỉ tăng nhẹ 0,8% so với quý trước. Nguyên nhân một phần do chủ đầu tư tập trung giải phóng các căn hộ có diện tích lớn hoặc tầm nhìn bị che khuất vẫn đang tồn kho.

Đáng chú ý, các sản phẩm căn hộ sang trọng ghi nhận mức tăng giá cao nhất 3,1% theo quý tại thị trường thứ cấp, đối với các dự án có vị trí chiến lược và chất lượng xây dựng cao.

Nhận định về triển vọng thị trường, một số dự án mới với quy mô hơn 1.000 căn dự kiến sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm nay, tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm với sự góp mặt của các chủ đầu tư lớn như Vingroup và BRG Group. Trong bối cảnh thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi người mua để ở, chủ đầu tư cần chú trọng cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm thay vì phát triển ồ ạt.

Nửa cuối năm 2019, dự kiến có khoảng 23.100 căn hộ được hoàn thành, 93% trong số đó đã được giao dịch thành công. Điều này cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang diễn biến khá sôi động. Giá bán căn hộ được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ổn định từ giờ đến cuối năm 2019.

Thị trường khu công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 69%

Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động sản xuất. Đến quý III/2019, tỷ lệ lấp đầy trung bình ghi nhận ở tất cả các khu công nghiệp (KCN) hoạt động tại năm thành phố/tỉnh năng động nhất Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc đạt 69%, tăng 200 điểm phần trăm so với chu kỳ giá tại quý I/2019. Tỷ lệ cao nhất thuộc về Hà Nội, Hưng Yên.

Tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, số lượng lớn nhu cầu gia tăng hiện nay đến từ các nhà sản xuất muốn rời khỏi Trung Quốc, là những doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nặng nề từ cuộc chiến thương mại kéo dài và cả những doanh nghiệp có nhu cầu đa dạng hóa danh mục sản xuất. Sở hữu vị trí chiến lược, hệ thống hạ tầng đồng bộ, v.v… Do đó Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc rất nổi bật với các đặc điểm phù hợp cho các doanh nghiệp này để thiết lập hoạt động sản xuất mới.

Tại quý III/2019, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê vẫn ở mức 9.371 ha. Bắc Ninh và Hải Phòng - hai thị trường công nghiệp hàng đầu vẫn có đủ đất trống để chào đón các nhà đầu tư.

Hơn nữa, nguồn cung mới từ việc phát triển giai đoạn mở rộng các KCN hiện hữu và các khu mới tại vị trí thuận lợi cũng cung cấp thêm cho nhà đầu tư các chọn lựa khác, giúp hai tỉnh này tiếp tục là khu vực được quan tâm nhất tại miền Bắc Việt Nam.

Giá thuê đất trung bình trong quý III/2019 đạt 95 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,7% so với cùng kỳ. Ngoài Hà Nội là trung tâm kinh tế do đó có giá cao nhất, Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn chào giá thuê dẫn đầu thị trường nhờ nền tảng công nghiệp mạnh với khách thuê lớn, là hai tỉnh có vị trí chiến lược và hệ thống hạ tầng đồng bộ được thiết lập tốt. Hải Dương và Hưng Yên vẫn có mức giá vừa phải.

Giá thuê trung bình hàng tháng cho nhà máy dao động từ 4-5 USD/m2 mỗi tháng trên các thành phố/tỉnh miền Bắc. Mức giá thuê này không có thay đổi so với lần cập nhật trước.

Theo JLL, các nhà đầu tư mới - phần lớn từ châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Trung Quốc sẽ vẫn quan tâm đến bất động sản công nghiệp của Việt Nam, do làn sóng các nhà sản xuất rời khỏi Trung Quốc vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt và dự kiến sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư đến Việt Nam.

Dựa trên thông tin được cung cấp, chỉ có khoảng 615 ha đất công nghiệp cho thuê được lên kế hoạch đưa vào thị trường trong vòng 12 tháng tới. Trong khi đó, giá đất được dự kiến sẽ tăng trưởng ổn định đến cuối năm 2019 do nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà đầu tư.

Thị trường bán lẻ: Giá thuê giữ ổn định

Đại diện JLL cho hay, tỉ lệ lấp đầy trong quý III/2019 giảm còn 90,3% do một số trung tâm thương mại bắt đầu nâng cấp và thay đổi chiến lược lựa chọn ngành hàng cho thuê, cũng như việc một vài khách thuê chủ chốt rời đi, như Auchan đóng cửa ở trung tâm thương mại Mipec Riverside. Chính vì thế, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ ròng âm.

Những mặt bằng bán lẻ đầu tư vào hình ảnh và thương hiệu, cũng như có chiến lược cho thuê tốt vẫn tiếp tục ghi nhận tỉ lệ lấp đầy cao, trong khi một số trung tâm khác bắt đầu gặp khó khăn trong việc giữ chân khách thuê. Những trung tâm thương mại tiêu biểu như AEON Mall, Vincom Metropolis, Vincom Trần Duy Hưng đều hoạt động hiệu quả và đều có diện tích trống thấp hơn 5%.

Trong quý III/2019, nguồn cung bán lẻ của thị trường Hà Nội không tăng thêm. quận Thanh Xuân và Hai Bà Trưng tiếp tục giữ vững vị trí thứ nhất và thứ hai về tổng diện tích bán lẻ nhờ có hai đại trung tâm thương mại ở Royal City và Times City.

Ngược lại, quận Hoàn Kiếm, trung tâm của Hà Nội lại bị bỏ xa về tổng nguồn cung bán lẻ. Xu hướng này sẽ không thay đổi trong thời gian tới, do những trung tâm thương mại mới thường sẽ có diện tích lớn trong khi quận Hoàn Kiếm khan hiếm quỹ đất.

Giá thuê trung bình của thị trường giữ ở mức 29,3/m2/tháng, tương đương với mức tăng 2,8% theo năm. So với quý III/2018, thị trường bán lẻ ghi nhận sự tăng trưởng cao nhất về giá thuê, chủ yếu do Lotte Department Store đạt được giá thuê tốt sau khi cải tạo và nâng cấp. Ngoài ra, giá thuê ở những mặt bằng bán lẻ ngoài quận Hoàn Kiếm, do thường có mô hình thương mại hiện đại, cũng tăng thêm 3,4% theo năm, cho thấy sự yêu thích của người tiêu dùng với những mô hình này.

Đánh giá về triển vọng thị trường, đại diện JLL cho rằng, giá thuê được dự đoán sẽ đi ngang hoặc vẫn sẽ tăng, tuy không nhiều, trong thời gian tới, nhờ ảnh hưởng tích cực của tình hình kinh tế hiện tại lên nhu cầu và sức mua của người tiêu dùng. Thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn vào quý IV/2019 và năm 2020.

Trong tình hình thị trường ngày càng cạnh tranh, các chủ đầu tư sẽ càng phải chịu sức ép lớn hơn trong việc thu hút khách thuê. Trong khi những trung tâm mới được kỳ vọng sẽ giới thiệu những mô hình hấp dẫn để xây dựng hình ảnh với người tiêu dùng, những trung tâm hiện tại cần không ngừng cố gắng để bắt kịp với xu hướng thị trường nếu muốn giữ vững hiệu suất hoạt động.