Cẩn trọng khi lấy đất công thanh toán dự án BT

Theo HoREA, một số nội dung của Dự thảo Nghị định cần được xem xét kỹ để hoàn thiện. Đặc biệt là việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT và cân nhắc tổ chức đấu thầu đồng thời cả dự án BT và quỹ đất thanh toán cho dự án BT tại cùng thời điểm để lựa chọn nhà thầu dự án BT, cũng là nhà đầu tư dự án BĐS nhằm đảm bảo nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường, minh bạch, không làm thất thoát tài sản công và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Bàn về dự thảo, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, một số quy định chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tiễn, chưa sát với thực tế vận hành dự án BT và chưa đảm bảo nguyên tắc ngang giá, cùng thời điểm. Vấn đề khó nhất được nêu ra là làm sao xác định đúng giá trị tài sản công theo giá thị trường để thanh toán dự án BT, không làm thất thoát tài sản nhà nước.

Ảnh minh họa

Đối với trường hợp sử dụng quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, dự thảo Nghị định đưa ra phương thức xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT cho nhà đầu tư, tương tự như phương thức xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định tại Điều 24 Nghị định 151/2017/NĐ-CP ghi rõ giá khởi điểm của quyền sử dụng đất thuộc trụ sở làm việc được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường theo mục đích sử dụng mới của khu đất tại thời điểm có quyết định bán của cơ quan; Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, không thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tương ứng với mục đích sử dụng mới nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Trong thực tiễn đấu giá thì giá khởi điểm đấu giá quỹ đất thường thấp hơn giá trúng đấu giá. Đơn cử đối với trường hợp đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh, giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng, có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia, sau 16 vòng đấu, giá trúng đấu giá là 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá ban đầu đưa ra. Chính vì vậy, các chuyên gia e ngại nếu nội dung này của Dự thảo Nghị định được thông qua, có thể dẫn đến kết quả xác định giá trị quỹ đất thanh toán không đảm bảo được nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường tại cùng thời điểm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội HoREA cho rằng, sẽ có khó khăn hơn đối với những trường hợp sử dụng quỹ đất khi chưa giải phóng mặt bằng. Theo quy định của pháp luật, khu đất đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 thì đã có cơ sở để xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án đầu tư, có thể đề xuất giá chào thầu trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

“Quy định nhà đầu tư trúng thầu dự án BT thực hiện ứng vốn giải phóng mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết và phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư. Nhưng, quy định số tiền nhà đầu tư chi cho giải phóng mặt bằng được tính vào giá trị của hợp đồng BT là không đúng. Bởi lẽ, giá trị công trình cơ sở hạ tầng của hợp đồng BT không bao gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT. Vì vậy, phải quy định số tiền này được khấu trừ vào giá trị quỹ đất thanh toán và thanh toán dự án BT thì mới đúng” - ông Châu nhấn mạnh.

Phân tích sâu hơn về các quy định đấu thầu hiện nay và cơ chế đấu thầu Dự án BT được đề xuất trong dự thảo Nghị định, Hiệp hội nhận thấy tại Luật Đầu tư công về lĩnh vực đầu tư công quy định đầu tư của Nhà nước tham gia thực hiện dự án theo hình thức đối tác công tư, nhưng chưa quy định phương thức thực hiện nội dung này.

Hay như Luật Đấu thầu quy định phạm vi điều chỉnh đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất, quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế, tuy nhiên Luật cũng chưa quy định phương thức thực hiện nội dung này...

Đây là những nội dung hoàn toàn mới, chưa được quy định trong Luật Đấu thầu, nhưng rất cần thiết cho việc tổ chức đấu thầu dự án BT và đấu thầu quỹ đất thanh toán hợp đồng BT tại cùng thời điểm để đảm bảo minh bạch, công bằng, không làm thất thoát tài sản nhà nước và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, tránh thất thoát, lãng phí đất và tài sản nhà nước.