Đất nền Đà Nẵng: Kiếm lời giữa rủi ro 'bủa vây'

Các dự án đất nền “bình dân” tại Đà Nẵng giao dịch vẫn ổn định

Lỗ nặng vì sốt ảo

Mặt bằng giá cao, rủi ro tiềm ẩn ở nhiều khu vực, dự án đất nền khiến cho các nhà đầu tư dường như đang mất dần lòng tin vào sự tăng trưởng bền vững đối với thị trường bất động sản tại thành phố biển Đà Nẵng.

Anh Nguyễn Văn Kỳ, một nhà đầu tư ở Đà Nẵng chia sẻ, đầu năm 2018, anh đầu tư 2 nền đất tại khu vực Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ (Đà Nẵng) với giá hơn 4,5 tỷ đồng. Sau đó, vào thời điểm giữa cuối tháng 3/2018, giá 2 lô đất nói trên được đẩy lên tầm giá mới trên 5,5 tỷ đồng. Vào thời điểm đó, gia đình đang đi du lịch nên không thể thanh khoản để chốt lời.

Thế nhưng, theo anh Kỳ, ngay sau thời gian đỉnh điểm của thị trường, chính xác là bắt đầu từ tháng 4/2018, bất động sản Đà Nẵng có biểu hiện lao dốc không phanh. Nhiều nhà đầu tư và kể cả “cò đất” không trở tay kịp. Thị trường đi xuống, nhà đầu tư đành ngậm ngùi “ôm hàng” chờ thời cơ, hi vọng thị trường sẽ quay đầu sớm. Song đến nay, thị trường càng rớt giá thê thảm.

Anh Kỳ phân thích, nếu so với gian trị mua ban đầu, nếu có khách thanh khoản thành công vào thời điểm này, giá giao dịch 2 lô đất nền nói trên tầm 3,8 tỷ đồng. Nghĩa là lỗ ròng hơn 700 triệu đồng. Chưa tính lỗ kép từ vốn vay ngân hàng. Chính vì thị trường quá ảo, dẫn đến nhiều nhà đầu tư, cò đất trót “ôm hàng” thời kỳ đỉnh điểm của thị trường cách có hai cách ứng xử với thị trường.

Một là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, bằng cách vay vốn ngân hàng để đầu tư lướt sòng thì chọn giải pháp bán nhanh, cắt lỗ sớm. Vị chi một lỗ đất nhà đầu tư cũng lỗ từ 200-500 triệu đồng. Hai là đối với các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt thì tiếp tục ôm. Tuy nhiên, “ôm hàng” hơn 7 tháng này mà không “ra được hàng”, thậm chí lỗ nặng. Thế thì xem như xong một năm làm ăn thất bát…

Cắt lỗ sớm để bảo toàn vốn

Không riêng khu vực Hòa Xuân, đối với phân khúc đất nền nhiều khu vực khác tại Đà Nẵng như Tây Bắc, khu vực ven biển Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiêu… cùng rơi vào tình cảnh giao dịch ảm đạm, tính thanh khoản thấp. Nguyên nhân cũng chính từ việc đẩy giá quá ảo của “cò đất” vào thời điểm cuối năm 2017 và đầu năm 2018.

Đặc biệt, có nhiều khu vực đến thời điểm hiện tại, giá trị 1 lô đất bốc hơi từ 50 đến 100% vẫn có. Có nghĩa giá trị các lô đất, tùy theo vị trí đã bị “cò đất” đẩy lên giá gấp đôi, thậm chí hơn. Khi thị trường “sập sàn” quay đầu, thì giá trị so với lúc nhà đầu tư mua ở đỉnh điểm thì chỉ còn 50% giá trị.

Chính vì, thị trường được giới “cò đất” đẩy lên quá nhanh. Một lô đất 1 ngày giao dịch qua 5-7 tay, qua mỗi giao dịch, giá trị lại tiếp tục được đẩy lên “một khúc”. Vậy nên, tiềm ẩn rủi ro cao, một số nhà đầu tư chọn giải pháp cắt lỗ sớm, hơn là lún sau vào vòng xoáy thị trường.

Cùng là một nhà đầu tư lướt sóng, nhưng anh Dũng, quận Thanh Khê (Đà Nẵng) lại chọn cách bỏ cuộc, chấp nhận mất tiền cọc. Khi được hỏi nhà đầu tư này phân tích, số là chọn mua một lô đất tại khu vực Tây Bắc, gần đường ven biển Nguyễn Tất Thanh (Đà Nẵng). Sau phóng đoán thị trường sẽ còn tiếp tục lên, nên đã xuống tiền cọc 200 triệu đồng, đối với lô đất có mức giá giao dịch hơn 4 tỷ đồng. Đồng thời, hẹn 30 ngày sau ra công chứng, thanh toán đủ tiền.

Mặc dù, theo nhà đầu tư này, có mối quan hệ rất rộng, song trong 30 ngày không tìm ra được người mua để sang tay. Cuối cùng đành chấp nhận giải pháp bỏ tiền đặt cọc.

Anh Dũng phân tích, nếu tiếc 200 đồng triệu tiền đặt cọc thì nhà đầu tư càng lỗ hơn. Vì với giá trị lô đất hơn 4 tỷ đồng, tài chính tự có 1 tỷ đồng, còn lại vay ngân hàng 3 tỷ đồng để “ôm hàng”. Với lãi suất ngân hàng khoảng 11%/năm, nếu “ôm hàng” 10 tháng, đã lỗ gần 300 triệu đồng tiền lãi. Chưa kể các rủi ro phát sinh. Trong khi đó, lại chôn vốn hơn 1 tỷ đồng.

Thay vì thế, anh Dũng cho biết bỏ cọc thì vẫn có thể tìm những phân khúc thấp hơn, xác với giá trị thực tế để đầu tư và thanh khoảng cho những khách hàng có nhu cầu nhà ở thật.

Vẫn sinh lời nếu chọn đúng

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường kém sôi động không đồng nghĩa với thị trường nhà đất Đà Nẵng đứng yên một chỗ. Vẫn có nhu cầu giao dịch. Chính là những giao dịch có nhu cầu thật về chỗ ở. Nhất là phân khúc bình dân, tầm giá khoảng 500 triệu đồng đến khoảng 1,5 tỷ đồng đối với một lô đất ở đã có sổ, có thể vào làm nhà ở ngay.

Theo anh Phạm Thành, Giám đốc văn phòng giao dịch bất động sản Khavyland - khu công nghệ cao Đà Nẵng, mặc dù thị trường bất động sản Đà Nẵng trong những tháng qua không sôi động như đầu năm 2018, song Văn phòng vẫn giao dịch thành công với nhiều khách hàng.

Đa số khách hàng thuộc diện có nhu cầu thực sự về chỗ ở. Nhiều người là công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp Hòa Khánh, Liên Chiểu, Khu công nghệ cao... Mức giá giao dịch phổ biến khoảng dưới 1 tỷ đồng/lô đất. Tập trung tại các dự án nằm trên địa bàn Hòa Liên, Hòa Sơn, Hòa Ninh, huyện Hòa Vang hay các dự án trên địa bàn phương Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu. Đây là khu vực thuộc phân khu đất nền, giá “bình dân”.

Ông Thành cho hay, thực tế cho thấy, đối với phân khúc này, lượng khách giao dịch khá ổn định, không đột biến. Song tỷ suất lợi nhuận ổn định, giao động 10-15%/mỗi giao dịch; tính thanh khoản cao.

Đồng quan điểm với những nhận định trên về thị trường của anh Thành, chuyên gia bất động sản, ông Nguyễn Đức Tâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Hoàng Nhất Nam phân tích, đối với phân khúc bình dân nhu cầu thị trường là rất lớn.

Hiện nay, xu thế có nhà riêng của các cặp vợ chồng trẻ khá phổ biến. Trong khi, dân số Việt Nam nói chúng và các tỉnh, thành khu vực miền Trung là dân số trẻ, trong độ tuổi khởi nghiệp, lập gia đình chiếm phần lớn. Do đó, đối với phân khúc đất nền, có giá giao dịch vừa phải, sẽ có tính thanh khoản cao. Tính sinh lời của phần khúc này giao động ổn định khoảng 15-20%/năm, thấp hơn so với phân khúc cao, nhưng rủi ro bị tác động bởi thị trường thấp hơn nhiều.

Theo ông Tâm, nhà đầu tư muốn sinh lời ổn định, ít rủi ro thì nên chọn những dự án có sổ đỏ, hoặc sản phẩm của những nhà phát triển bất động sản uy tín, đủ tiềm lực tài chính, với mức giá giao động như nói trên để đầu tư. Chắc chắn hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư sẽ sinh lời. Có thể gối cao đầu mà ngủ.