Giải pháp phát triển căn hộ nghỉ dưỡng

	Phú Quốc dậy sóng đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng
	Đầu tư bất động sản sinh thái không dễ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, những năm gần đây (từ năm 2014 đến nay), Việt Nam bắt đầu bùng nổ đầu tư phát triển loại hình sản phẩm BĐS du lịch mới, dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng (căn hộ condotel). Căn hộ condotel được tập trung phát triển tại nhiều tỉnh ven biển, đảo như: Hạ Long, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc...

Sản phẩm căn hộ condotel đã thu hút sự quan tâm đầu tư của nhiều doanh nghiệp

Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là ba địa bàn đang phát triển nóng. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn và giai đoạn 2017 - 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán (diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2).

Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương. Các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, điều này lại dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư và đây đang là vấn đề đáng lo.

Việt Nam có nhiều tiềm năng và điều kiện để phát triển du lịch, nhưng những năm qua, ngành du lịch chưa phát triển tương xứng, để trở thành một động lực của nền kinh tế. Ngày 16/1/2017, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Nghị quyết 08 đã định hướng chiến lược là tạo điều kiện phát triển ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính liên ngành, liên vùng, xã hội hóa và hội nhập quốc tế, mang đậm bản sắc văn hóa Việt Nam.

Trong 7 tháng đầu năm 2017, Việt Nam đón hơn 7,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 28,8% so với cùng kỳ 2016. Hệ thống cơ sở hạ tầng du lịch trước hết là khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng đã có sự tăng trưởng mạnh, với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài. Và từ đây, sản phẩm căn hộ condotel đã thu hút sự quan tâm đầu tư của nhiều doanh nghiệp.

Từ thực tế phát triển căn hộ condotel tại Việt Nam cho thấy, nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính để thu hút nhà đầu tư phát triển dự án condotel phục vụ du lịch. Bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn ngân hàng, hay tận dụng vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn, vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25 triệu đồng - 45 triệu đồng/m2 (khoảng trên 1 tỷ - 3 tỷ đồng/căn tùy đẳng cấp, địa điểm dự án và vị trí căn hộ). Giá bán này cao tương đương giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh.

Việc mua bán căn hộ Condotel trong thực tế cho thấy, đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chủ đầu tư không đề cập đến biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận một cách chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư cũng chưa có giải pháp để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm. Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel…

Tuy vậy hiện nay, nguồn cung căn hộ condotel đang tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Hơn nữa, tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong khi phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Đây là điều không bình thường, vì ở các nước khác, tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel.

Vì vậy, cần có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững thị trường này. Các doanh nghiệp thuộc HoREA đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu thực tế và đưa ra giải pháp phù hợp.

Cụ thể như, yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm phải công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn, khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; Công bố minh bạch chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; Phải thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm)…

Đối với việc quản lý, các doanh nghiệp đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, Thể thao, Du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel. Về pháp luật, các dự án căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn (không phải dự án nhà ở).

Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất, thì được gia hạn (nếu có nhu cầu) theo quy định của pháp luật.

Đặc biệt, HoREA kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư, nhằm tăng tính thanh khoản và bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.