Luật đất đai và những khoảng trống lớn
Thủ tướng: Lắng nghe để điều chỉnh thời gian cho thuê đất đặc khu | |
Nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai 2013 |
Tiếp cận đất đai là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư và sản xuất kinh doanh. Các khoản thanh toán cho giao dịch đất phải qua ngân hàng, để tránh tình trạng các bên có thể kê khống, thổi phồng giá đất để rửa tiền.
Nhu cầu công khai minh bạch trong tiếp cận đất đai ngày càng lớn |
Luật hở sườn – quản lý bê trễ
Tại hội thảo “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của DN Việt Nam” do VCCI phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức ngày 27/6, nhiều bất cập về mặt pháp lý tiếp cận đất đai của DN đã được chỉ ra.
Trong đó, nổi lên là những bất cập trong quy định về các vấn đề cốt lõi về quyền các tài sản, sở hữu, tiếp cận đất đai; Bất cập trong quy định về thu hồi đất, bồi thường thu hồi và giá đất; Mâu thuẫn giữa pháp luật đất đai với pháp luật khác về xây dựng, giao thông, đấu thầu, đầu tư, DN hay việc còn tồn tại những khoảng trống lớn chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh…
Đánh giá Luật Đất đai 2013 là “hở sườn” và “bó” hơn so với Luật Đất đai 2003, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn chỉ ra: Khâu yếu nhất của Luật đất đai 2013 là chưa quy định được những vấn đề thực tế cuộc sống đang cần và khoảng trống lớn nhất là vốn hóa đất đai, biến vốn đất đai thành vốn tài chính.
Chuyên gia này lấy ví dụ về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (BT). “Thanh tra, kiểm toán dự án BT nào thì rụng dự án đó. Trong khi Luật Đất đai 2013 có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá trị đất. Cái xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất chứ không phải thẩm quyền giao đất", ông Đặng Hùng Võ nói.
Theo chuyên gia này, thẩm quyền giao đất dự án dạng này mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện nên không cần quy định. Cái cần ở đây là phải xác định được giá trị đất đai, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư làm. "Đây chính là những lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay. Nên có thể nói cách thức quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 là cực kỳ yếu kém", ông Đặng Hùng Võ thẳng thắn nói.
Luật bó, cơ quan quản lý gặp khó
Bên cạnh đó, một số quy định trong Luật đất đai 2013 cũng không phù hợp với tình hình thực tiễn. Đơn cử, theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 119 về thực hiện đấu giá quyền sự dụng đất, điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là “Đất đã được giải phóng mặt bằng”.
Tuy nhiên thực tiễn hiện nay cho thấy có rất nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng vì vậy nhiều tỉnh kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất.
Một vướng mắc khác được Tập đoàn VNPT nêu ra là tại Khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai 2013 xác định cơ chế để giải quyết các dự án “treo” là trên nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện. Theo các chuyên gia, quy định này là trái với Hiến pháp 2013 và Luật Đầu tư 2014, theo đó Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của NĐT trong quá trình thực hiện đầu tư.
Những bất cập như trên khiến chính các cơ quan quản lý gặp khó trong tổ chức triển khai thực hiện các quy định về tiếp cận đất đai. Đồng thời, những rào cản về thủ tục, những yêu cầu chồng chéo, hay những mâu thuẫn, khác biệt giữa luật với các thông tư hướng dẫn thực hiện, giữa văn bản của cấp trên và cấp dưới… cũng đang cản trở việc tiếp cận đất đai của DN.
Các chuyên gia cũng chỉ ra, không chỉ vướng mắc ở giai đoạn trước và trong quá trình tiếp cận đất đai mà nhiều DN còn gặp khó sau khi đã tiếp cận được đất đai. “Đáng lẽ sau khi được tiếp cận đất đai rồi, DN cần phải được đối xử một cách công bằng và nhất quán để có thể yên tâm đầu tư, sử dụng một cách ổn định và lâu dài, từ đó tăng hiệu quả sử dụng đất.
Tuy nhiên pháp luật và thực tiễn ở từng địa phương vẫn được diễn giải và áp dụng khác nhau”, ông Đỗ Dũng, đại diện một công ty luật nêu vấn đề và cho biết: “Đơn cử, có tình trạng thấy DN làm ăn được là tìm cách tăng thu khoản này, khoản kia. Như một DN khách hàng của chúng tôi cho biết, sau khi đã có quyền sử dụng đất và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ vòng đời dự án 50 năm thì năm 2012 họ lại phải trả tiền thuế phi nông nghiệp ở mức rất cao. Đây là một hình thức tận thu”.
Một vấn đề khác là về thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất cho những dự án xây dựng nhà ở để bán. Cơ chế hiện nay là Nhà nước tính tiền sử dụng đất trước, sau đó DN mới cộng vào giá bán cho khách hàng.
Việc này khiến nhiều DN kinh doanh BĐS vô cùng bị động trong việc tính giá bán, gây khó cho DN trong quyền tự chủ trong xác định giá của mình theo cơ chế thị trường và gây ra nhiều tranh chấp không đáng có với khách hàng. Khuyến nghị được đưa ra là Nhà nước nên thay đổi cơ chế, để cho DN chủ động định giá bán chưa bao gồm tiền sử dụng đất, phần tiền sử dụng có thể được tính và cộng vào sau.
Các chuyên gia cho rằng, liên quan đến nội dung tiếp cận đất đai thì điều mà DN và người dân quan tâm là phải tiếp cận được các thông tin liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (hiện chúng ta chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai trên cả nước).
Bên cạnh đó, là vấn đề công khai minh bạch trong thu hồi, đấu giá, đầu thầu, chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, việc lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, thu hồi cho thuê đất, thi công công trình xây dựng… cũng cần được thông tin rõ. Một vấn đề khác là cần thông tin kịp thời về xử lý với các DN vi phạm, bởi một DN vi phạm mà không bị xử lý thì quản lý đất đai sẽ không hiệu quả.
Theo ông Nguyễn Tuấn Khanh, Phó Viện Trưởng, Viện Khoa học Thanh tra, Thanh tra Chính phủ, yếu tố quan trọng nhất trong tiếp cận đất đai là thông tin công khai minh bạch trong đấu giá, đấu thầu để xã hội có thể kiểm soát được. Trong khi đó về vấn đề tài chính và giá đất, điều mà chuyên gia này khuyến nghị là các giao dịch cần qua ngân hàng, qua đó kiểm soát để tránh tình trạng các bên có thể kê khống, thổi phồng giá đất để rửa tiền.