Quản lý chung cư hiệu quả: Cần đơn vị quản lý chuyên nghiệp

Cụ thể, trong số các thành viên đứng đồng tài khoản, có ít nhất một đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, một đại diện chủ sở hữu diện tích khác (diện tích thương mại, công trình công cộng...), một đại diện chủ đầu tư và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định. Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư, do hội nghị nhà chung cư thông qua. Với hình thức này, mỗi biến động liên quan đến tài khoản đồng sở hữu sẽ được thông báo cho tất cả những người còn lại để đảm bảo tính an toàn và tránh những rủi ro. Đề xuất trên là một trong những biện pháp nhằm hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì của trưởng ban quản trị như từng xảy ra tại một số chung cư tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thời gian gần đây.

Bất cập trong quản lý chung cư khiến giá bán có thể giảm 5 - 10%

Qua số liệu tổng hợp của 40 địa phương gửi về Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm 31/3/2019 cho biết, 11 địa phương có tranh chấp liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư. Riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chiếm 458 vụ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý quỹ bảo trì.

Nguyên nhân dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện có nhiều, là do cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung, riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng; các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.

Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng cũng đưa ra nhiều đề xuất mới như hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong 12 tháng kể từ ngày đưa vào sử dụng, có tối thiểu 50% căn hộ đã được bàn giao. Quy định hiện hành là phải có trên 75% số căn hộ được bàn giao tham dự. Dự thảo cũng cho phép lấy ý kiến cư dân bằng văn bản nhưng phải có chữ ký của người được lấy ý kiến. Khuyến khích áp dụng công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến người không tham dự hội nghị nhà chung cư. Trong 7 ngày kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định mà không đủ 50% đại diện chủ nhà họp hoặc cho ý kiến bằng văn bản thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu đề nghị UBND phường tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn đề xuất việc công nhận ban quản trị nhà chung cư có thể do cấp phường ra quyết định nếu được UBND cấp quận ủy quyền. Đây là điểm mới so với quy định hiện hành là chỉ UBND cấp quận, huyện mới được công nhận ban quản trị nhà chung cư...

Quyền lựa chọn đơn vị quản lý cũng như mức phí theo quy định hiện hành thuộc về cư dân thông qua hội nghị nhà chung cư và ban quản trị. Ban quản trị sẽ là tổ chức hợp pháp đại diện cho cư dân, làm việc với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý để đưa ra bộ tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ. Từ đó, cư dân mới có cơ sở đánh giá chất lượng dự án và chi phí dịch vụ tại dự án là cao hay thấp.

Đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đồng tình với việc 2% quỹ bảo trì nhà cung cư được giao cho ban quản trị nhà chung cư, tuân thủ nguyên tắc việc rút tiền kinh phí phải đảm bảo 100% thành viên ban quản trị biểu quyết mới được phép tiến hành. Để hạn chế những khiếu nại, kiện tụng kéo dài dai dẳng giữa cư dân và chủ đầu tư xoay quanh câu chuyện phí bảo trì, về phía người mua nên có sự tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền.

Ở vai trò doanh nghiệp vận hành quản lý tòa nhà, ông Nguyễn Minh Tuấn – Chủ tịch Công ty Quản lý tòa nhà Việt (VietBuilding) nêu quan điểm, mỗi tòa nhà nên có 5 thành viên đồng tài khoản (gồm 3 thành viên là cư dân của tòa nhà đó, 1 đại diện là trưởng ban quản trị, 1 đại diện chủ đầu tư). Song, lý tưởng hơn cả là có một đơn vị trung gian đứng ra quản lý sẽ minh bạch nhất vì dự thảo có quy định thù lao cho thành viên ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp.

Bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận Quản lý Bất động sản Savills TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, với các nhân sự quản lý bất động sản chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm và dịch vụ quản lý chất lượng chẳng những có thể làm tăng tính thương mại của một tòa nhà. Thêm nữa, nếu liên tục nâng cấp và cải thiện các tiện ích trong tòa nhà có thể tăng giá trị của tòa nhà và giá thuê, đồng thời với việc sử dụng hệ thống công nghệ thông tin và nhiều giải pháp khác còn tăng tính cạnh tranh của tòa nhà; mà việc quản lý tài chính đúng đắn có thể đảm bảo tính bền vững và khả năng sinh lời của dự án; và không xem nhẹ giá trị “chính trị”: duy trì mối quan hệ với các đơn vị làm luật và đồng hành cùng cộng đồng có thể có những giá trị nhất định.

Đặc biệt, từ tháng 3/2019, Savills Việt Nam đưa vào ứng dụng công nghệ Property Management Solutions (SPMS) - phương tiện liên lạc chính thức và trực tiếp giữa chủ đầu tư, ban quản lý dự án, cư dân và khách thuê. Bằng việc số hóa hoạt động trong quản lý vận hành dự án như yêu cầu sửa chữa, đăng ký khách đến thăm, đặt lịch sử dụng tiện ích, thanh toán hóa đơn trực tuyến; quản lý điều phối nhân sự, thông báo phí, quản lý phản hồi của cư dân cho ban quản lý dự án… giúp nâng cao hiệu quả, tính minh bạch và chính xác cho dịch vụ quản lý, gia tăng giá trị bất động sản cho cả chủ đầu tư lẫn chủ sở hữu, bà Ái chia sẻ.

Một khi nhìn nhận bất động sản không phải là vàng khối mà là một loại hình tài sản sống với giá trị có thể được gia tăng. Do đó, quản lý bất động sản đang ngày càng được coi trọng tại các dự án nhà ở và thương mại tại Việt Nam. Dù là chủ đầu tư tự quản lý hay đơn vị quản lý độc lập, hoạt động này đang ngày càng chuyên nghiệp hóa và tích cực hỗ trợ cho việc gia tăng giá trị bất động sản. Chất lượng nhân sự được đặc biệt coi trọng và được quy định rõ trong Thông tư 02/2016/TT-BXD, theo đó những người tham gia trực tiếp vận hành, quản lý bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo theo quy định của Bộ Xây dựng để minh chứng cho chuyên môn nghiệp vụ của mình, bà Ái khẳng định.