Rủi ro với “quyền giữ chỗ”

	Tín hiệu vui cho nhà ở xã hội
	Mua - bán nhà ở hình thành trong tương lai: Cần khuôn khổ pháp lý phù hợp

Luật sư Bùi Quang Nghiêm

Trong giao dịch bất động sản, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng có thể vướng phải nhiều rủi ro. Đa phần các rủi ro đến từ chủ đầu tư, từ các quy định của hợp đồng liên quan đến vấn đề thanh toán và điều kiện của bất động sản được giao dịch…

Mặc dù có rất nhiều quy định pháp luật về mua bán nhà ở, mua bán bất động sản, thế nhưng khách hàng vẫn vướng phải rất nhiều rủi ro khi tiến hành giao dịch, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai, nguyên nhân do đâu, thưa ông?

Rủi ro cơ bản mà khách hàng hay gặp phải là chủ đầu tư không đáp ứng đủ các điều kiện luật định khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Hiện nay theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép tiến hành ký kết hợp đồng tương lai khi công trình đã hoàn thành xong phần móng; dự án nhà ở đó được một ngân hàng bảo lãnh; có thông báo xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc dự án đã đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai...

Thế nhưng mặc dù nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện như luật định nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cho khách hàng. Điều này có thể dẫn đến rủi ro là hợp đồng đã ký vô hiệu nếu như có tranh chấp pháp lý.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng hay gặp phải những rủi ro về chậm tiến độ dự án và chất lượng công trình khi người mua nhà nhận sản phẩm. Thông thường, tiến độ của dự án bất động sản hình thành trong tương lai bị chậm do năng lực chủ đầu tư yếu kém, hoặc do chủ đầu tư đã sử dụng số tiền mua nhà đặt trước của khách hàng sai mục đích, dẫn đến việc không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành công trình đúng tiến độ.

Người mua nên có thói quen sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý để hỗ trợ khi mua nhà

Ông có thể cho biết, những điều này thường dẫn đến hậu quả như thế nào?

Tất cả những giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai đã quy định cụ thể cho nên nếu hợp đồng không làm đúng quy định thì pháp luật sẽ không bảo vệ. Và người mua nhà sẽ phải chấp nhận rủi ro khi hợp đồng vô hiệu. Chủ đầu tư sẽ bị phạt vi phạm hành chính, người mua nhà sẽ được trả lại tiền và bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu. Để được trả lại tiền và bồi thường trong vụ kiện dân sự, người mua nhà lại phải chứng minh thiệt hại và tiếp tục vụ kiện dân sự đòi tiền. Rất mất thời gian, công sức và tiền bạc.

Vậy theo ông, khách hàng cần làm gì để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai?

Những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Nghị định 99/2015. Trong đó quy định rõ là chủ đầu tư phải hoàn tất xong phần móng có thông báo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc dự án đã đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

Ở đây, tôi nhấn mạnh là chủ đầu tư dự án phải thỏa mãn điều kiện xong phần móng và có thông báo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép thực hiện giao dịch. Nhiều người mua nhà dự án đến tham quan dự án thấy đã xây xong phần móng, thậm chí là lên cả chục tầng thì đã vội vàng đặt cọc, hùn vốn, đưa tiền cho chủ đầu tư.

Nhưng như thế chưa đủ, vì một số chủ đầu tư trong giai đoạn này chưa hoàn chỉnh hồ sơ thiết kế, hoặc thường bổ sung thêm… nên chưa đưa cho cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Do đó, người mua nhà ở hình thành trong tuơng lại nhất định phải đòi hỏi bằng được thông báo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Sở Xây dựng ra thông báo cho phép thực hiện giao dịch.

Nếu khách hàng đã lỡ đặt cọc tiền, góp vốn… để mua nhà ở hình thành trong tương lai mà phát hiện dự án của chủ đầu tư chưa được Sở Xây dựng đồng ý cho giao dịch thì phải làm như thế nào?

Như đã nói, dù là hình thức hợp đồng đặt cọc tiền giữ chỗ hay đóng tiền mua trả trước hay huy động vốn… thì cũng đòi hỏi dự án phải có thông báo của Sở Xây dựng đồng ý cho giao dịch với đầy đủ các thủ tục pháp lý khi hoàn tất phần móng dự án. Cho nên, khi điều kiện về hình thức chưa đầy đủ thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu và người mua nhà sẽ phải chấp nhận rủi ro như đã nói ở trên.

Do đó, người dân muốn mua nhà ở hình thành trong tương lai phải chủ động kiểm tra các thông tin có liên quan, chứ không nên chỉ căn cứ thông tin do chủ đầu tư cung cấp. Đó là các thông tin cơ bản về cơ sở pháp lý cho phép chủ đầu tư đầu tư dự án như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với khu đất dự án, xác nhận bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án, thông báo của chủ đầu tư cho Sở Xây dựng về việc đã đáp ứng điều kiện để bán nhà. Bên cạnh đó, người mua cũng nên có thói quen sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý để hỗ trợ khi mua nhà để bảo vệ quyền lợi của mình.

Cảm ơn luật sư!