Thị trường bất động sản chuyển dịch sang phân khúc trung cấp

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội chia sẻ: ”Tỷ trọng của phân khúc này trong tổng nguồn cung mở bán mới đã tăng lên 70% từ 63% trong 2017 cho thấy người mua nhà để ở vẫn là nguồn cầu chủ yếu trên thị trường Hà Nội. Đáng chú ý, thị trường quý cuối năm khá sôi động với nguồn cung mới đến từ các khu đô thị lớn như VinCity Ocean Park, VinCity Sportia”.

Theo vị trí, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm tiếp diễn trong năm 2018 khi mà chỉ có 2% nguồn cung mở bán mới đến từ bốn quận trung tâm. Thêm vào đó, thị trường ngày càng mở rộng ra các khu vực ngoại thành với số lượng các dự án mới mở bán ngoài bán kính 10km từ trung tâm Hà Nội ngày càng tăng. Trong năm 2018, các dự án từ các huyện ngoại thành như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm chiếm đến 20% lượng căn hộ mở bán mới.

Thị trường chung cư Hà Nội, Số lượng căn mở bán mới theo phân khúc. (Nguồn: CBRE Việt Nam, quý 4 2018)

Về doanh số bán hàng, có khoảng 26.000 căn hộ bán được trong năm 2018. Mặc dù doanh số bán giảm 11% theo năm, khoảng cách giữa lượng mở bán mới và doanh số bán dần thu hẹp. Cụ thể, tỷ lệ giữa doanh số bán và số căn mở bán mới đã tăng từ 81% (2017) lên 88% (2018). Các dự án có doanh số bán hàng khả quan là các dự án nằm gần các cơ sở hạ tầng tương lai như đường vành đai 2 trên cao hay tuyến Metro số 2A. Thêm vào đó, các dự án ở vị trí tốt tại khu vực phía Tây – khu vực trung tâm mới cũng có doanh số khá tốt trung bình 70% cho một đợt mở bán mới.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong Q4 2018 đạt 1.304 USD/m2, giảm nhẹ khoảng 2% theo năm. ”Giá bán trung bình tại Hà Nội khá ổn định do sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường. Trong khi Hà Nội vẫn là thị trường của người mua để ở, khả năng chi trả vẫn đóng vai trò quan trọng với người mua. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn thấy sự tăng giá ở một số dự án cao cấp, đặc biệt là các vị trí như Hồ Tây và dọc trục vành đai 3”, bà Nguyễn Hoài An cho hay.

Trong năm 2019, các sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng mở bán lớn từ các khu đô thị. Đối với phân khuc cao cấp và hạng sang, các diễn biến gần đây tại các khu đất ”vàng” ở Hà Nội cho thấy dấu hiệu trở lại của phân khúc hạng sang sau hai năm không có nguồn cung mới. Về vị trí, khi trên 50% nguồn cung mới vẫn ở phía Tây, phía Đông dự báo sẽ trở nên sôi động hơn với khoảng 30% lượng mở bán mới.

Theo bà Nguyễn Hoài An, đối với văn phòng cho thuê, năm 2018 tiếp tục là một năm thuận lợi đối với thị trường văn phòng Hà Nội. Chỉ có hai dự án mới hoàn thiện trong năm dẫn đến tổng nguồn cung tăng 3% theo năm. Mức độ tăng trưởng này thấp hơn so với tỷ lệ 5% của năm trước. Cả hai dự án mới đều ở phân hạng B và thuộc khu vực văn phòng phía Tây.

Thị trường văn phòng Hà Nội, Giá thuê (Hạng A và B) theo năm. (Nguồn: CBRE Việt Nam, quý 4 2018)

Điếm nhấn của năm 2018 là tỷ lệ hấp thụ đạt 100.000 m2, NLA – mức cao nhất trong vòng ba năm gần đây. Tỷ lệ cam kết cho thuê trước khi mở cửa diễn biến khả quan. Ví dụ như tòa văn phòng Detech Tower II đạt 50% cam kết cho thuê trước khi đi vào vận hành chính thức. Do vậy, tỷ lệ trống của cả Hạng A và B đều giảm lần lượt 4,6 điểm% và 5,2 điểm % xuống còn 4,3% và 12,2%. Đối với Hạng A đây là mức thấp kỷ lục trong vòng 10 năm qua.

Đối với giá thuê, giá thuê tiếp tục có xu hướng tăng trong năm 2018. Cả hai hạng tăng khoảng 2% theo năm. Kết thúc năm 2018, giá thuê Hạng A đạt 25,4 USD/m2/tháng trong khi Hạng B đạt 13,9 USD/m2/tháng (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ).

Bà Nguyễn Hoài An cho biết, về nguồn cầu, không gian làm việc chung đã nổi lên như một nguồn cầu chính. Các khách thuê này chiếm đến 31% các giao dịch cho thuê trên 1,000 m2 ghi nhận bởi CBRE. Ngoài không gian làm việc chung, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và các công ty công nghệ tiếp tục là các khách thuê tích cực nhất trong việc tìm diện tích thuê văn phòng mới.

Trong 2019, giá thuê được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng ở cả Hạng A và B, đặc biệt là ở Hạng A với việc phân khúc này có nguồn cung hoàn thiện tại khu vực trung tâm. Đây sẽ là nguồn cung mới nhất của Hạng A sau ba năm không có nguồn cung mới. Về nguồn cầu, ngoài các ngành truyền thống như, ngân hàng/bảo hiểm, sản xuất và CNTT, các không gian làm việc chung dự kiến tiếp tục trở thành nguồn cầu chính.