12 vấn đề lớn Luật Đất đai (sửa đổi) xin ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội

12 vấn đề lớn cần xin ý kiến của Ủy ban TVQH

Theo tổng hợp của Ủy ban Kinh tế Quốc hội đến nay còn 12 vấn đề lớn cần xin ý kiến của Ủy ban TVQH, gồm: 1. Về căn cứ xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; 2. Về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất ở; 3. Về quyền của đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê; 4. Về các loại đất tại quy định về phân loại đất, quy hoạch sử dụng đất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, chế độ sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xây dựng; 5. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 6. Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; 7. Về tiêu chí thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; 8. Về các trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang; 9. Về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm; 10. Về Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; 11. Về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền; 12. Về việc bãi bỏ một số nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai quy định tại các Nghị quyết của Quốc hội.

Về căn cứ xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật đã không còn loại trừ đối tượng hưởng lương từ “tổ chức chính trị xã hội” khi xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên, quy định tại dự thảo Luật vẫn có sự khác nhau so với quy định hiện hành khi loại trừ đối tượng được hưởng lương từ “tổ chức kinh tế”; dẫn đến những người này sẽ không còn là đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp khi bị thu hồi đất nông nghiệp. Các báo cáo của Chính phủ, BTNMT chưa có giải trình cụ thể.

Chủ nhiệm UBKT nhận thấy, đây là vấn đề có tác động xã hội lớn, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân; xin báo cáo UBTVQH cho ý kiến.

Về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất ở, UBKT cho rằng, đây là nội dung chính sách quan trọng của Đảng và Nhà nước ta, cần nghiên cứu kỹ lưỡng có đánh giá tác động, có nội dung phản hồi ý kiến Nhân dân thấu đáo, hợp lý, hợp tình và truyền thông thông tin đầy đủ. Đề nghị Chính phủ báo cáo rõ ràng quan điểm của Chính phủ về nội dung này.

Về quyền của đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê có 2 loại ý kiến về định hướng tiếp thu ý kiến ĐBQH.

Loại ý kiến thứ nhất đề nghị: ĐVSNCL khi lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm thì không được quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê. Loại ý kiến thứ hai đề nghị: ĐVSNCL khi lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm thì không được quyền bán, quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê nhưng được quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê.

Để bảo toàn tài sản công và phù hợp với quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, TTUBKT thống nhất với loại ý kiến thứ nhất; đồng thời, đề nghị BTNMT, Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp báo cáo tình hình thực hiện chính sách, pháp luật hiện hành, tiếp tục phối hợp với TTUBKT, Thường trực Ủy ban Pháp luật, Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách, rà soát quy định của pháp luật có liên quan, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia, UBKT cho biết, so với Luật Đất đai 2013, dự thảo Luật đã bổ sung thêm 3 chỉ tiêu: (i) đất làm sân gôn; (ii) đất ở đô thị; (iii) đất ở nông thôn. Tuy nhiên, chưa có đánh giá tác động đối với nội dung này.

Hiện nay, có 02 loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất giữ như dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Loại ý kiến thứ hai tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH, không quy định các chỉ tiêu “đất khu công nghiệp”, “đất khu công nghệ cao”, “đất hạ tầng giao thông cấp quốc gia”, “đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn”, “đất di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh”, “đất làm sân gôn”.

UBKT cho rằng, quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ nên xác định chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, đất an ninh, để bảo đảm thực hiện cho các cho mục tiêu quốc gia về an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, UBKT cho rằng, quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng. Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ. Trong quá trình thảo luận, có ý kiến cho rằng cách tiếp cận theo hướng liệt kê các trường hợp như hiện nay chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của Điều 54 Hiến pháp.

Về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm, Chủ nhiệm UBKT cho rằng, cần có quy định theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh không chỉ giới hạn trong hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp mà cả hoạt động thương mại, dịch vụ; cho nhà đầu tư được trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm tương ứng với tính chất của hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh trên đất, thời hạn, mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của nhà đầu tư, mặt khác, giúp nhà đầu tư tính toán được chi phí đầu tư, xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và hình thành tài sản thế chấp có giá trị, không chỉ là tài sản đầu tư trên đất mà còn là giá trị gắn với quyền sử dụng đất. Cùng với đó, cũng phải bảo đảm bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW về “cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.

Đối với các trường hợp cụ thể, theo quy định tại Điều 34 dự thảo Luật, dự án bất động sản cho thuê văn phòng thuộc trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm. Đối với quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm: “…người mua tài sản được chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với diện tích, hạng mục công trình đó; người bán tài sản phải tiếp tục nộp tiền thuê đất và thực hiện các nghĩa vụ khác đối với diện tích đã được Nhà nước cho thuê.”.

Quy định này gây vướng mắc đối với các dự án bất động sản cho thuê văn phòng trường hợp người bán không tiếp tục nộp tiền thuê thì rủi ro cho người mua. Có ý kiến đề nghị đối với các đất thực hiện các loại hình bất động sản cho phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà không đủ điều kiện để tách thửa đất riêng biệt thì hình thức thuê đất phải là thuê đất trả tiền một lần; đồng thời, rà soát quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản về bắt buộc thông tin rõ ràng, đầy đủ về tình trạng quyền sử dụng đất đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của bên nhận chuyển nhượng bất động sản cũng như nội dung bắt buộc tại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng.