Bán sỉ dự án nhà đất cứu doanh thu

Theo ghi nhận từ thị trường, trong hai năm trở lại đây, khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản là vướng mắc về dòng tiền và tốc độ quay vòng của đồng vốn đầu tư.

Để tháo gỡ những nút thắt này, ngoài việc huy động nguồn lực tài chính từ hoạt động phát hành trái phiếu và mở rộng kêu gọi vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản lớn hiện cũng đang đẩy mạnh bán hàng thông qua chính sách bán sỉ các dự án cho các đơn vị chuyên phân phối lẻ hoặc những chủ đầu tư lớn có năng lực tài chính tốt.

Quan sát cho thấy, tính đến hiện nay, hàng loạt các “ông lớn” ngành bất động sản như Phát Đạt, Novaland, Đầu tư Nam Long, Vinhomes… đều đang duy trì tỷ lệ doanh thu từ hoạt động tài chính so với doanh thu thuần ở mức từ 60%-120%. Việc duy trì tỷ lệ này hầu hết đến từ việc bán sỉ các dự án cho các doanh nghiệp đối tác phân phối.

Dự án khu nhà ở cao tầng Thuận An 1 và 2 (Bình Dương) thời gian qua được Phát Đạt bán sỉ cho Realty Holdings

TS. Ngô Ngọc Quang, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh nhận định, việc bán sỉ các dự án bất động sản tuy làm cho biên lợi nhuận mỏng hơn nhưng sẽ giúp cho các doanh nghiệp có dòng tiền nhanh hơn trong bối cảnh thị trường nhà đất ở các địa phương vẫn đang gặp khó khăn. Đặc biệt, khi bán hàng theo mô hình doanh nghiệp tới doanh nghiệp (B2B), các công ty bất động sản có thể thu về một lượng tiền lớn với thời hạn rõ ràng. Qua đó, tốc độ quay vòng vốn sẽ được đảm bảo, gián tiếp thúc đẩy khả năng triển khai các dự án tiếp theo.

Hầu hết các chuyên gia đều nhận định, việc bán sỉ các dự án nhà đất hiện nay sở dĩ được nhiều doanh nghiệp lựa chọn là vì doanh nghiệp muốn giảm bớt áp lực của vòng quay dòng vốn. Mặt khác, đây cũng là một giải pháp tích cực để giải phóng hàng tồn kho, mà trong đó tiềm ẩn những nguy cơ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận do các bút toán vốn hóa chi phí lãi vay vào giá trị tài sản dở dang.

Theo dõi một số báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản lớn có thể thấy điều này. Chẳng hạn, tại báo cáo tài chính soát xét bán niên của Novaland, chi phí lãi vay trong 6 tháng đầu năm 2024 được ghi nhận hợp nhất là 149 tỷ đồng. Trong khi đó, vào thời điểm cuối tháng 6/2024, tổng nợ vay của doanh nghiệp khoảng 60.000 tỷ đồng, tức là doanh nghiệp có thể đã phải chi hàng nghìn tỷ đồng để trả lãi vay trong kỳ. Tuy nhiên, nghiệp vụ kế toán vốn hóa chi phí lãi vay đã cho phép doanh nghiệp “ẩn” bớt con số này vào giá trị hàng tồn kho.

Đối với các doanh nghiệp khác như Vinhomes, Kinh Bắc, Đất Xanh… tình hình cũng diễn ra tương tự.

Có thể nói, trong bối cảnh thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn, các luật liên quan đến bất động sản mặc dù đều đã chính thức có hiệu lực nhưng vẫn cần thời gian để thẩm thấu vào thực tiễn, thì việc các doanh nghiệp bất động sản “tự xoay sở” bằng các giải pháp đẩy mạnh bán hàng, giải phóng hàng tồn kho để giảm chi phí lãi vay cũng như tạo ra dòng tiền quay vòng cho các dự án mới là một dấu hiệu tích cực. Xu hướng này, theo các chuyên gia, sẽ vẫn được nhiều doanh nghiệp lựa chọn trong thời gian tới và thị trường sẽ có sự tham gia nhiều hơn của các nhà phân phối bất động sản chuyên nghiệp có sự hỗ trợ của công nghệ (proptech). Về lâu dài, sự hợp tác, kết hợp giữa các nhà đầu tư bất động sản và đơn vị phân phối có năng lực tài chính tốt sẽ giúp giao dịch thị trường sôi động hơn, bức tranh tài chính trong lĩnh vực bất động sản cũng sẽ minh bạch và tích cực hơn.