Bảo vệ tốt hơn người mua nhà tương lai

Mua nhà ở hình thành trong tương lai - lưu ý gì để không "tiền mất, tật mang"?

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, từ khi NHNN ban hành Thông tư 07 (sau đó sửa đổi, bổ sung bằng Thông tư 13) tới nay, hoạt động bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án nhà ở thương mại đã được khá nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư áp dụng để tạo lòng tin và uy tín đối với người mua nhà. Tuy nhiên, những bất cập về: cách xác định số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư, cách xác định thời hạn của cam kết bảo lãnh, thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, hạch toán cho vay bắt buộc…, khiến nhiều giao dịch gặp lúng túng. Vì thế việc NHNN bổ sung những nội dung này trong Thông tư mới là rất cần thiết và chắc chắn sẽ tháo gỡ được những vướng mắc đã tồn tại nhiều năm. Đặc biệt, dự thảo Thông tư mới có nhiều quy định bảo vệ tốt hơn cho người mua nhà hình thành trong tương lai.

Ảnh minh họa

Chẳng hạn như quy định về cách xác định số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư. Theo đó dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung quy định này như sau: “Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư bao gồm tổng số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua sau thời điểm ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho các bên mua theo tiến độ đã thỏa thuận trước khi nhà ở được bàn giao và các khoản tiền phát sinh khác mà chủ đầu tư phải hoàn trả cho bên mua khi không bàn giao được nhà theo cam kết...”.

Lý giải cho những thay đổi này, NHNN Việt Nam cho biết, việc Bổ sung quy định “số dư bảo lãnh chỉ bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua sau thời điểm ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho các bên mua” là để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Theo đó, chỉ khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thì người mua mới đóng tiền ứng trước cho chủ đầu tư, tránh trường hợp thực tế thời gian qua người mua nhà đã đóng tiền theo tiến độ nhưng không nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng do chủ đầu tư không phối hợp với ngân hàng để phát hành cam kết bảo lãnh cho người mua; khi xảy ra rủi ro, người dân không có cơ sở để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Hoặc để tránh trường hợp người mua nhà thống nhất với chủ đầu tư không nhận bảo lãnh để giảm giá mua nhà, nhưng khi xảy ra rủi ro lại quay sang đổ lỗi cho ngân hàng không phát hành cam kết bảo lãnh.

Bên cạnh đó, để bảo vệ tốt hơn cho người mua nhà, dự thảo Thông tư cũng bổ sung quy định quyền và trách nhiệm của các bên. Theo NHNN Việt Nam, việc bổ sung quy định này để tránh trường hợp ngân hàng biết chủ đầu tư đã bán được nhà nhưng không nhận được đề nghị phát hành cam kết bảo lãnh, người mua nhà không nhận được cam kết bảo lãnh nhưng vẫn nộp tiền mua nhà… Đặc biệt dự thảo Thông tư bổ sung quy định trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh của ngân hàng trong cả trường hợp chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở không đúng thời hạn quy định (gửi chậm) miễn là ngân hàng thương mại nhận được trước khi hợp đồng mua bán nhà đến hạn bàn giao.

Thừa nhận thực tế này, một chuyên gia bất động sản cho biết, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Tuy nhiên trên thực tế không ít trường hợp chủ đầu tư “lách” quy định này, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), thời gian qua tại TP.HCM xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã “nhập nhèm” khái niệm bảo lãnh ngân hàng. Các chủ đầu tư, theo đó chỉ cung cấp cho khách hàng công văn hồi đáp của ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và cho rằng đó là thư bảo lãnh của ngân hàng. Vì thế, UBND TP.HCM đã chỉ đạo Sở Xây dựng TP.HCM tăng cường kiểm tra và xử lý nghiêm các dự án có vi phạm xây dựng, không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Vì vậy ông Châu cho rằng, thời gian tới khi NHNN hoàn thiện Thông tư mới thay thế Thông tư 07 và Thông tư 13 thì hoạt động thế chấp và bảo lãnh nhà ở tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung sẽ trở nên minh bạch và sáng rõ hơn. Quyền lợi hợp pháp của người mua nhà và sự bình đẳng trong cạnh tranh trên thị trường nhà ở đô thị theo đó cũng được đảm bảo tốt hơn, hạn chế tối đa tình trạng mua bán, sang nhượng nhà ở trái phép và loại dần các chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém.