Bất động sản công nghiệp đang chờ bứt phá

	Vốn FDI chảy mạnh vào bất động sản công nghiệp
	Bất động sản công nghiệp: Bức tranh tương phản 2 miền Nam - Bắc
	Lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp

Theo số liệu tổng hợp của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương), tính đến thời điểm hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng. Năm 2021 là năm đánh dấu sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp (BĐSCN) miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Điều này được coi là sự tăng trưởng tất yếu bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh...

Các khu công nghiệp phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy cao

Căn cứ theo các số liệu thị phần trên thị trường BĐSCN miền Bắc, tính tới thời điểm hiện tại, thị trường tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc bộ, trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha tương đương với 18% quy mô tại khu vực. Ngoài ra, 5 tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường cho thấy thị trường BĐSCN tại các tỉnh gần và ven biển cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn, do những khu vực này có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.

Hiện trên thị trường BĐSCN miền Bắc chưa có KCN nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt do số lượng KCN đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường, báo cáo nhận định.

Nhìn về cấu trúc, thị trường BĐSCN tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn. Theo đó, thị trường BĐSCN miền Nam hiện đang có khoảng 400 KCN được đưa vào quy hoạch với tổng diện tích lên đến 109 nghìn ha đất. Cũng như thị trường BĐSCN miền Bắc, thị trường BĐSCN miền Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các KCN. Thị trường BĐSCN miền Nam đang có mức độ tập trung rất thấp, các KCN đang có mức thị phần rất nhỏ và chưa có KCN nào có xu hướng làm tăng mức độ tập trung của ngành.

Cụ thể, trong thị trường này, Năm Căn hiện đang là KCN có diện tích quy hoạch lớn nhất với quy mô đạt 11.000 ha tương đương với mức thị phần 9,88% trên thị trường. Cà Mau vẫn đang là thị trường mới với BĐSCN, thời gian gần đây thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi tốc độ đô thị hóa nhanh và giao thông thuận lợi. Báo cáo đánh giá KCN Năm Căn sẽ là một trong những bước khởi đầu trên thị trường của tỉnh Cà Mau với quy mô diện tích cực lớn đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư.

Xét về thị phần, tỉnh Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều diện tích BĐSCN nhất trong khu vực với thị phần lên đến 13% tương đương với quy mô 14,5 nghìn ha. Trên thực tế, đây cũng là tỉnh đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ KCN lớn và có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước đạt mức 99%. Năm tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Như vậy, ngoại trừ Cà Mau thì 4 tỉnh còn lại đều là những khu vực có vị trí địa lý gần với TP. Hồ Chí Minh, các vị trí này đều phù hợp với các doanh nghiệp sản xuất do sẽ giảm được chi phí vận chuyển hàng hóa tới TP. Hồ Chí Minh.

Đại diện Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng nhấn mạnh, thị trường BĐSCN thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, vì có sự không đồng đều giữa các vùng, miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.

Vì vậy khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐSCN, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế-văn hóa-xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

Thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐSCN nói riêng đang là kiểu thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và thiếu tính hiệu quả. Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô. Điều này nhằm đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS, đó là những điều kiện quan trọng để bất động sản có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác; tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư.