Bất động sản công nghiệp phía Bắc bước vào giai đoạn phát triển mới

Ông Nguyễn Phước Thuận

Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về diễn biến chung của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong năm 2025?

Có thể xem năm 2025 là một cột mốc quan trọng của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, khi toàn thị trường bước vào giai đoạn mở rộng mạnh mẽ cả về quy mô lẫn chiều sâu. Động lực chính đến từ làn sóng gia tăng nguồn cung đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW), với tốc độ tăng trưởng nhanh chưa từng ghi nhận trong các năm trước.

Đáng chú ý, dù nguồn cung mới gia nhập thị trường ở quy mô lớn, khả năng hấp thụ vẫn được duy trì ở mức ổn định, trong khi mặt bằng giá thuê tiếp tục xu hướng tăng nhẹ. Diễn biến này cho thấy nền tảng cầu của thị trường vẫn bền vững, được dẫn dắt bởi các ngành sản xuất công nghệ cao, linh kiện điện tử, cơ khí chính xác và logistics. Đây là những lĩnh vực có tầm nhìn dài hạn, gắn với chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, qua đó khẳng định sự phát triển của bất động sản công nghiệp miền Bắc không mang tính chu kỳ ngắn hạn, mà đang bước vào một pha tăng trưởng mới có chiều sâu và tính chọn lọc cao hơn.

Nguồn cung đất khu công nghiệp đang tăng rất nhanh. Điều này tác động thế nào đến bức tranh thị trường?

Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha, tăng khoảng 42,8% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong quý IV, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640 ha đất công nghiệp mới từ các dự án lớn như khu công nghiệp Phúc Sơn, khu công nghiệp Quế Võ 2 - Giai đoạn 2 và khu công nghiệp Đồng Văn V tại Ninh Bình.

Sự gia tăng mạnh mẽ này đến từ hai yếu tố chính. Thứ nhất là việc điều chỉnh địa giới hành chính, sáp nhập thêm các tỉnh mới vào vùng nghiên cứu. Thứ hai là tốc độ cấp phép dự án được đẩy nhanh trong năm 2025. Điều này giúp mở rộng đáng kể quỹ đất, không chỉ tại các thủ phủ công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh hay Hải Phòng, mà còn lan tỏa sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình, Phú Thọ.

Thưa ông, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ có phải là dấu hiệu cho thấy nhu cầu đang chững lại?

Không hẳn như vậy. Trong quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần đất khu công nghiệp đạt khoảng 63 ha, trong khi tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74%, giảm nhẹ so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Sự sụt giảm này chủ yếu phản ánh áp lực từ nguồn cung mới quá lớn, khiến tốc độ hấp thụ chưa kịp theo nhịp mở rộng quỹ đất. Trên thực tế, nhu cầu vẫn tập trung mạnh vào các ngành công nghệ cao, đặc biệt là sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch tại Bắc Ninh.

Một số địa phương cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Hà Nội tiếp tục lấp đầy 100% do khan hiếm quỹ đất. Bắc Ninh duy trì tỷ lệ lấp đầy 74,1%, trong khi các khu vực mới như Quảng Ninh hay Phú Thọ có tỷ lệ thấp hơn, tạo ra dư địa lớn cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích lớn với chi phí tối ưu.

Giá thuê đất khu công nghiệp hiện nay đang diễn biến ra sao, thưa ông?

Trong quý IV/2025, giá thuê trung bình đất khu công nghiệp toàn miền Bắc đạt khoảng 135 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, ghi nhận mức tăng 1,5% so với quý trước và 3,8% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, mức tăng này được đánh giá là phù hợp với diễn biến thị trường, trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp mở rộng mạnh mẽ trên diện rộng. Việc giá thuê vẫn duy trì xu hướng đi lên cho thấy cán cân cung - cầu tiếp tục được giữ ổn định, phản ánh sức cầu bền vững từ các ngành sản xuất, công nghệ và logistics, đồng thời khẳng định khả năng hấp thụ của thị trường vẫn ở trạng thái tích cực, không xuất hiện dấu hiệu “bong bóng” giá.

Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn, đâu là những điểm nổi bật trong năm 2025?

Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục là phân khúc tăng trưởng ấn tượng nhất. Tính đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung RBF đạt hơn 5,28 triệu m², tăng 22,4% so với cùng kỳ năm trước. Hải Phòng dẫn dắt thị trường với gần 45% thị phần, theo sau là Bắc Ninh với 23%.

Trong quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần đạt gần 190.000 m², tăng gần 48% so với cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt 86%, cho thấy sức cầu vẫn ở trạng thái chủ động, bất chấp nguồn cung liên tục gia nhập.

Động lực chính vẫn đến từ các doanh nghiệp sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao và cơ khí chính xác. Hà Nội tiếp tục lấp đầy 100%, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng duy trì tỷ lệ lấp đầy rất cao, phản ánh xu hướng dịch chuyển sản xuất ra vùng ven đang diễn ra hiệu quả.

Còn phân khúc nhà kho xây sẵn, thị trường đang có những chuyển biến gì đáng chú ý, thưa ông?

Tính đến quý IV/2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn miền Bắc đạt khoảng 3,57 triệu m². Thị trường tập trung mạnh tại các nút thắt logistics như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên và Hà Nội.

Điểm nổi bật là trong quý IV, diện tích hấp thụ thuần RBW đạt gần 58.000 m², giúp tỷ lệ lấp đầy toàn vùng tăng mạnh lên 83,03%, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu lưu kho tăng mạnh vào cuối năm phản ánh xu hướng tối ưu hóa chuỗi cung ứng và tích trữ hàng hóa của doanh nghiệp.

Theo ông, yếu tố nào đang chi phối quyết định thuê của doanh nghiệp hiện nay?

Chúng tôi đang ghi nhận xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn từ phía doanh nghiệp thuê. Bên cạnh giá, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng.

Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm mặt bằng cho hiện tại, mà còn tính đến kế hoạch mở rộng trong 5-10 năm tới. Vì vậy, những tỉnh sở hữu quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và chính sách nhất quán sẽ có lợi thế rõ rệt.

Triển vọng giai đoạn 2026-2029 của thị trường miền Bắc ra sao?

Trong giai đoạn 2026-2029, miền Bắc dự kiến đón nhận thêm hơn 5.000 ha đất khu công nghiệp, gần 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và khoảng 656.000 m² nhà kho xây sẵn. Nguồn cung mới không chỉ tập trung ở các trung tâm truyền thống mà lan tỏa mạnh sang các khu vực vệ tinh.

Động lực tăng trưởng đến từ việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Gia Bình, mở rộng cao tốc Bắc - Nam, cùng với xu hướng phát triển sản xuất xanh (ESG) và công nghệ cao. Khi kết hợp với mô hình khu thương mại tự do (FTZ) và hệ thống cảng nước sâu, miền Bắc có cơ hội củng cố vị thế là trung tâm sản xuất và logistics chiến lược của khu vực.

Ông có thể chia sẻ thông điệp cuối cùng về chu kỳ phát triển hiện nay?

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi chất lượng tăng trưởng quan trọng không kém quy mô mở rộng. Sự đồng bộ về hạ tầng, chính sách và tiêu chuẩn phát triển sẽ là yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao trong dài hạn.

Xin cảm ơn ông!