Bất động sản công nghiệp phía Nam mở rộng dư địa tăng trưởng

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat quý 2/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam duy trì nền tảng ổn định, nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc.

Nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) và nhà kho xây sẵn (RBW) giữ nguyên, trong khi nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nhẹ 0,8% so với quý trước và 4,6% so với cùng kỳ năm, chủ yếu tại Tây Ninh. Tỷ lệ lấp đầy duy trì tương đối ổn định trên cả ba phân khúc, đạt lần lượt 76,3% với đất KCN, 92% với nhà xưởng và 91,7% với nhà kho xây sẵn, với TP.HCM tiếp tục giữ lợi thế về vị trí, Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng logistics, trong khi Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ: “Thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng. TP.HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới.

Trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Đối với khách thuê, Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi TP.HCM và Đồng Nai phù hợp hơn với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics đã phát triển.”

Thị trường đất khu công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, phần lớn dự án tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn tập trung hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng nên tiến độ đưa dự án ra thị trường chậm hơn dự kiến.

Tổng nguồn cung duy trì 36.063 ha, không đổi so với quý trước và tăng 4,6% theo năm nhờ các dự án đã đưa vào hoạt động từ trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất hơn là mở rộng nguồn cung, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển tiếp theo khi các thủ tục được hoàn tất.

Nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Khi quỹ đất tại trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Giá thuê đất tiếp tục duy trì ở mức cao, song xu hướng biến động giữa các địa phương ngày càng rõ nét, phản ánh không chỉ nhu cầu thị trường mà còn chịu tác động bởi mức độ khan hiếm quỹ đất và tốc độ phát triển hạ tầng của từng khu vực.

Nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả ba địa phương nhưng theo những định hướng khác nhau. Tây Ninh mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư mới, trong khi Đồng Nai và TP.HCM cùng hướng đến thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai cũng tập trung nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư theo hướng đồng bộ hơn. Sự bổ sung vai trò giữa các địa phương được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng bền vững cho toàn vùng trong giai đoạn 2026-2028.

Thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn, việc tăng trưởng không chỉ phụ thuộc vào mở rộng diện tích mà tập trung vào chất lượng, tiêu chuẩn ESG và tốc độ triển khai. Sự phân hóa giá giữa các địa phương phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian công nghiệp: trung tâm truyền thống (TP.HCM) duy trì giá cao nhờ hạ tầng hoàn thiện, trong khi thị trường vệ tinh (Tây Ninh) cạnh tranh bằng giá thuê hợp lý và tiềm năng phát triển.

Dòng vốn FDI chất lượng cao từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ tích cực. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục hỗ trợ trong giai đoạn 2026-2028, khi thị trường bổ sung 1.1 triệu m2 nguồn cung RBF mới.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại TP.HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%. Cấu trúc này phản ánh sự chuyển dịch chiến lược của không gian công nghiệp. TP.HCM duy trì vị trí trung tâm nhờ hạ tầng hoàn thiện và Tây Ninh nổi lên do quỹ đất rộng với chi phí cạnh tranh.

Bốn động lực chính hỗ trợ triển vọng hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, Vành đai 3, cao tốc, cảng Cái Mép) mở rộng khả năng kết nối; FDI dự báo duy trì mạnh mẽ; nhu cầu từ khách thuê ưu tiên chất lượng và tiêu chuẩn ESG; (4) các chủ đầu tư lớn tiếp tục mở rộng danh mục.

Bên cạnh các dự án đường bộ trọng điểm, hạ tầng đường thủy nội địa đang dần trở thành động lực mới, thúc đẩy mạnh nhu cầu. Đóng vai trò là ba cực tăng trưởng cốt lõi của Đông Nam Bộ, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tạo nên tam giác phát triển gắn kết, được nâng đỡ bởi hạ tầng giao thông và công nghiệp đồng bộ.

Trong bối cảnh đó, Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam (vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026) sẽ là bước ngoặt giúp tăng cường kết nối đa dạng. Dự án này không chỉ tối ưu hóa chi phí vận tải và áp lực ùn tắc đường bộ, mà còn tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho hệ thống nhà kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai, đồng thời củng cố vững chắc vị thế trung tâm logistics của TP.HCM.

Song song với đó, Tây Ninh nắm giữ vị trí địa chiến lược để đón đầu làn sóng kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới, duy trì nguồn cầu kho bãi trong trung và dài hạn. Nhờ bệ phóng này, thị trường dự kiến đón nhận thêm hơn 680.000 m2 nguồn cung mới giai đoạn 2026-2028, minh chứng cho niềm tin của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển bền vững.