Dòng vốn toàn cầu mở lối, bất động sản công nghiệp Việt Nam tăng tốc

Hà Sơn - 15:05 | 20/08/2026

Bất động sản công nghiệp miền Bắc tăng tốc, dòng vốn đổ vào công nghệ cao, AI và logistics, mở ra dư địa tăng trưởng mới, đó là chia sẻ của ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam.

Bất động sản công nghiệp: Cần có chiến lược xây dựng hệ sinh thái hoàn chỉnh Bất động sản công nghiệp bứt tốc nhờ làn sóng FDI mới Bất động sản công nghiệp: Thời cơ lớn nhưng không dành cho người chậm chân

Ông Nguyễn Phước Thuận

Phóng viên: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong quý II/2026?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang tiếp tục mở rộng ở cả ba phân khúc gồm nhà xưởng xây sẵn (RBF), kho xây sẵn (RBW) và đất khu công nghiệp (KCN). Động lực chính đến từ tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, nhu cầu mở rộng sản xuất và sự phát triển mạnh của hoạt động logistics.

Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tính đến quý II/2026, nguồn cung RBF tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm; nguồn cung RBW đạt khoảng 3,6 triệu m², tăng 1,0%; trong khi quỹ đất KCN lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7%.

Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ ngày càng nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện.

Phóng viên: Nguồn cung tăng mạnh liệu có tạo áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Có thể thấy sự phân hóa khá rõ giữa các phân khúc. Với đất KCN, tỷ lệ lấp đầy bình quân trong quý II/2026 đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đây là diễn biến đã nằm trong dự báo và chủ yếu xuất phát từ việc một lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào khai thác.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ 6 khu công nghiệp được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Khi các dự án mới gia nhập thị trường, tốc độ hấp thụ trong giai đoạn đầu thường chưa cao, khiến tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường chịu áp lực điều chỉnh tạm thời.

Điều đáng chú ý là nhu cầu tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm vẫn duy trì ổn định. Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối; Bắc Ninh và Hưng Yên duy trì mức cao khoảng trên 70%, trong khi Hải Phòng và Phú Thọ đạt trên 60%.

Nhu cầu hiện tập trung nhiều vào các ngành có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, AI và linh kiện điện tử. Đây là dấu hiệu cho thấy các doanh nghiệp ngày càng quan tâm tới chất lượng và tính bền vững của địa điểm sản xuất, thay vì chỉ tìm kiếm mặt bằng với chi phí thấp.

Phóng viên: Vậy diễn biến giá thuê hiện nay ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Giá thuê nhìn chung vẫn duy trì ổn định. Với đất KCN, giá chào thuê bình quân trong quý II/2026 đạt 137,7 USD/m²/chu kỳ thuê, gần như đi ngang theo quý và tăng 2,7% theo năm.

Mức tăng này cho thấy giá thuê tại các khu công nghiệp trọng điểm vẫn có xu hướng tăng trưởng ổn định, bền vững nhờ nhu cầu thuê từ các ngành sản xuất công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và logistics.

Đối với nhà xưởng xây sẵn, giá chào thuê bình quân đạt 5,0 USD/m²/tháng, tăng 0,4% theo quý và 2,3% theo năm. Trong khi đó, giá chào thuê kho xây sẵn đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,6% theo quý và 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này cho thấy nguồn cung mới đang giúp thị trường duy trì sự cân bằng tương đối giữa cung và cầu, hạn chế tình trạng giá thuê tăng quá nhanh.

Phóng viên: Trong phân khúc nhà xưởng xây sẵn, đâu là những điểm đáng chú ý?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Tính đến quý II/2026, tổng nguồn cung RBF tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 5,1% theo quý và 16,9% theo năm. Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 472.000 m² nguồn cung mới, riêng quý II đóng góp trên 280.000 m².

Phần lớn nguồn cung mới đến từ Hải Phòng và Bắc Ninh, tiếp tục củng cố vai trò của hai địa phương này như những cực tăng trưởng công nghiệp quan trọng của miền Bắc. Hưng Yên cũng đang ngày càng nổi bật trong việc đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất và logistics.

Tỷ lệ lấp đầy RBF bình quân đạt khoảng 86% trong quý II/2026, gần như đi ngang theo quý, giảm 0,1 điểm phần trăm, nhưng tăng 4,5 điểm phần trăm theo năm.

Đáng chú ý, khoảng 97% diện tích RBF mới bổ sung trong quý tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường này chịu áp lực điều chỉnh trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ nguồn cung mới.

Phóng viên: Còn với kho xây sẵn, xu hướng nhu cầu có gì khác biệt?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Kho xây sẵn tiếp tục là phân khúc có triển vọng tích cực nhờ sự mở rộng của logistics và chuỗi cung ứng. Trong quý II/2026, hai dự án RBW mới tại Hải Phòng và Hưng Yên gia nhập thị trường, đưa tổng nguồn cung tích lũy lên khoảng 3,6 triệu m², tăng 1,1% theo quý và 1,0% theo năm.

Về cơ cấu nguồn cung, Bắc Ninh chiếm 44,2%, Hải Phòng 24,3% và Hưng Yên 19,8%. Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt khoảng 85,7%, tăng 3,8 điểm phần trăm theo quý và 12,1 điểm phần trăm theo năm.

Hưng Yên đạt tỷ lệ lấp đầy 92,4%, tăng 3,1 điểm phần trăm theo quý; Hải Phòng đạt 86,4%; Bắc Ninh tăng 7,3 điểm phần trăm, lên 79,12%. Đặc biệt, Hà Nội tiếp tục đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, phản ánh tình trạng nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn ổn định.

Phóng viên: Theo ông, những yếu tố nào sẽ định hình thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Tôi cho rằng thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển chất lượng hơn. Các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng không còn chỉ xoay quanh chi phí mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 7.200 ha đất KCN từ các dự án đang triển khai. Với RBF, nguồn cung mới dự kiến đạt gần 965.000 m², trong khi RBW dự kiến bổ sung khoảng 636.000 m².

Bên cạnh FDI và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng, hạ tầng chiến lược sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Các dự án như cảng nước sâu, sân bay quốc tế Gia Bình và mô hình khu thương mại tự do (FTZ) sẽ củng cố năng lực kết nối và sức cạnh tranh của miền Bắc.

Phóng viên: Như vậy, cuộc cạnh tranh giữa các địa phương sẽ thay đổi như thế nào?

Ông Nguyễn Phước Thuận: Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn giữ lợi thế lớn nhờ hệ sinh thái sản xuất, logistics và hạ tầng đã hình thành. Tuy nhiên, các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang có cơ hội rõ nét hơn nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Về dài hạn, tôi cho rằng lợi thế sẽ thuộc về những khu công nghiệp có chất lượng cao, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và có khả năng phục vụ những ngành sản xuất giá trị gia tăng cao.

Điện tử, công nghệ cao, bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và logistics sẽ tiếp tục là những nhóm ngành quan trọng thúc đẩy nhu cầu. Khi tiêu chuẩn của các tập đoàn toàn cầu ngày càng cao, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng phải chuyển từ tư duy “có đất để cho thuê” sang cung cấp một hệ sinh thái hạ tầng và dịch vụ đủ sức đáp ứng yêu cầu vận hành dài hạn.

Đây cũng là cơ sở để bất động sản công nghiệp miền Bắc duy trì đà tăng trưởng trong trung và dài hạn, dù tỷ lệ lấp đầy có thể chịu một số áp lực điều chỉnh trong ngắn hạn khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng.

Xin cảm ơn ông!

Hà Sơn

Tin khác

Nuôi lớn doanh nghiệp bằng sức mạnh liên kết

Nâng năng lực quản trị và chuyên môn hóa giúp doanh nghiệp củng cố sức cạnh tranh, mở rộng khả năng hợp tác. Để liên kết mang lại giá trị lâu dài, doanh nghiệp lớn cần kết nối nhu cầu mua hàng với quá trình nâng chuẩn của doanh nghiệp nhỏ, hướng tới những hợp đồng thực tế.

Nâng hạng chứng khoán, vì sao cổ phiếu định giá rẻ vẫn chưa đủ hấp dẫn?

Thị trường chứng khoán Việt Nam đã được FTSE Russell nâng hạng. Trong bối cảnh nhiều cổ phiếu có mức định giá hấp dẫn, dòng vốn ngoại vẫn chưa giải ngân mạnh. Theo chuyên gia đến từ Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), cơ hội vẫn còn và đang mở ra ở các nhóm ngành ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm, điện và cảng biển, song triển vọng lợi nhuận phân hóa buộc nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ hơn.

Giá neo cao, sức mua yếu, hạ tầng có đủ sức kéo bất động sản TP.HCM?

Nguồn cung đang dần trở lại sau quá trình tháo gỡ pháp lý dự án, nhưng sức mua vẫn chững lại trong khi giá nhà neo cao. Khi khả năng chi trả trở thành yếu tố ngày càng quan trọng, hạ tầng và vị trí đang góp phần định hình lại nơi người mua tìm kiếm nhà ở. Xung quanh vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM cho rằng thị trường bất động sản cần phải có lực đẩy đủ mạnh để tái khởi động thị trường.

Vì sao tốc độ tích lũy tài sản và năng lực quản lý vẫn còn khoảng cách?

Dù tài sản tài chính cá nhân của người Việt được dự báo đạt khoảng 600 tỷ USD vào năm 2027, quy mô các quỹ đầu tư chứng khoán trong nước hiện mới tương đương 0,7% GDP. Theo bà Lục Kim Thanh, Giám đốc điều hành Kinh doanh số, Công ty CP Chứng khoán Kafi, khoảng cách giữa tốc độ tích lũy tài sản và năng lực quản lý chuyên nghiệp đang đặt ra yêu cầu thay đổi từ sản phẩm, dịch vụ đến thói quen đầu tư.

Minh bạch chuỗi cung ứng: Liệu cánh cửa vào thị trường châu Âu có bị thu hẹp?

Bà Hồ Thị Quyên, Phó giám đốc Trung tâm Xúc tiến Đầu tư và Thương mại TP.Hồ Chí Minh (ITPC) nhấn mạnh tính cấp bách của các tiêu chuẩn xanh và minh bạch chuỗi cung ứng trong bối cảnh thương mại quốc tế lẫn nội địa đang bước vào giai đoạn thực thi nghiêm ngặt.

Phát triển đô thị định hướng giao thông: Phải kết nối cả dòng người và việc làm

Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang thay đổi cách nhà đầu tư nhìn vị trí tại TP.HCM, khi khoảng cách không còn tính bằng kilomet mà bằng thời gian kết nối, dòng người và việc làm, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ.

Bốn trụ cột cùng Việt Nam kiến tạo mô hình tăng trưởng mới

Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển đòi hỏi những động lực tăng trưởng mới. Trên nền tảng hợp tác lâu dài, JICA xây dựng gói hỗ trợ toàn diện, đồng hành cùng cải cách và mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045.

Nâng hạng chưa đủ để dòng vốn quốc tế ở lại?

Thị trường chứng khoán Việt Nam đã bước qua cánh cửa nâng hạng. Nhưng, đó mới chỉ là điều kiện ban đầu để tiếp cận dòng vốn quốc tế lớn hơn. Khả năng biến sự quan tâm của nhà đầu tư thành nguồn vốn thực chất, dài hạn sẽ phụ thuộc vào những cải cách tiếp theo của thị trường, khả năng tiếp cận của nhà đầu tư nước ngoài, chất lượng quản trị doanh nghiệp và sức mạnh của nền tảng nhà đầu tư tổ chức trong nước.

Đa dạng hóa sản phẩm, củng cố niềm tin để mở rộng tài chính toàn diện

Tại Tọa đàm “Thúc đẩy tài chính toàn diện - Động lực từ thanh toán không dùng tiền mặt” do Thời báo Ngân hàng tổ chức, ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho rằng, những kết quả tích cực của thanh toán không dùng tiền mặt đang tạo nền tảng quan trọng để thúc đẩy tài chính toàn diện. Tuy nhiên, khoảng cách về khả năng tiếp cận dịch vụ tài chính giữa các nhóm dân cư, khu vực địa lý vẫn cần tiếp tục được thu hẹp. Trong giai đoạn tới, yêu cầu đặt ra là phát triển sản phẩm phù hợp hơn với từng nhóm đối tượng, tăng cường ứng dụng công nghệ, hoàn thiện hạ tầng, bảo đảm an ninh, an toàn và nâng cao giáo dục tài chính.

Thông tư 50 tạo bước chuyển mới trong quản lý rủi ro ngân hàng

Thông tư 50/2026/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 30/9/2026 có nhiều điều chỉnh quan trọng về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng, hướng tới tiệm cận chuẩn mực Basel và nâng cao năng lực quản trị rủi ro của các tổ chức tín dụng. Trao đổi với phóng viên Thời báo Ngân hàng, PGS.TS. Nguyễn Thị Thu Trang, Trưởng Bộ môn Kinh doanh ngân hàng, Học viện Ngân hàng đã phân tích một số đổi mới của Thông tư, đồng thời làm rõ các yêu cầu đặt ra đối với ngân hàng trong quá trình triển khai quy định mới.