Bệnh của doanh nghiệp bất động sản là “sức có một nhưng muốn làm mười”

Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ 3.

Doanh nghiệp bất động sản cần phải tự cứu mình, phải tiết giảm chiến lược đầu tư

Doanh nghiệp phải biết lượng sức mình

Theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp.

Chỉ rõ khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, bệnh của một số doanh nghiệp bất động sản là tham quá. Một số doanh nghiệp bất động sản sức có một nhưng muốn làm mười. Doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ nhưng phát hành rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp, ôm dự án nhưng không bán được khi thị trường đi xuống, không có cách nào chi trả.

"Cứ trông thấy dự án có điều kiện thế là ôm, nên có doanh nghiệp một năm khởi công 20-30 dự án, trong đó có dự án toàn 200-300 ha thì làm sao đủ vốn được", ông Hiệp chia sẻ.

Theo ông Hiệp, doanh nghiệp phải biết lượng sức mình, đối với một doanh nghiệp thì sức gánh được 60 cân chỉ nên gánh 40 cân thôi, chứ cứ đòi gánh 1 tạ thì chắc chắn gẫy xương.

Liên quan tới nguồn vốn tín dụng, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho biết: "Tôi khẳng định tín dụng cho bất động sản đã nhiều, là một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế, cứ 5 đồng bỏ ra, đã có 1 đồng vào bất động sản".

Theo ông Ánh, nguồn vốn tín dung cấp cho bất động sản đã lên nhiều, cấp độ tăng tín dụng tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022 nên việc doanh nghiệp đòi thêm vốn là cực khó.

Năm 2023 kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản sẽ giảm, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi vay không cố định, chỉ thấp hơn lãi vay thị trường từ 1,5-2% đã được đưa ra, nhưng căn nguyên của khó khăn hiện nay do chính doanh nghiệp bất động sản gây ra, không phải do thị trường tài chính ngân hàng gây ra nên doanh nghiệp phải tái cấu trúc.

Chưa giải quyết triệt để vấn đề thị trường trái phiếu

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn, vướng mắc pháp lý… nên rất cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để gỡ các nút thắt cho thị trường.

Ông Hiệp cho rằng: "Trái phiếu đáo hạn 2023-2024 là rất lớn. Nghị định 08 chỉ là biện pháp cứu thị trường trái phiếu trong bối cảnh gay go quá nên Chính phủ buộc phải cho doanh nghiệp được đàm phán gia hạn với nhà đầu tư 2 năm hoặc thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm để cứu thị trường khỏi sụp đổ. Nhưng chưa giải quyết được triệt để vấn đề thị trường trái phiếu là tình trạng mất niềm tin vào thị trường vì chưa rõ giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ, nhà đầu tư".

"Trả bằng sản phẩm với giá nào, nên thương lượng 2 bên sẽ rất khó. Cần làm rõ doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu bao nhiêu thì được phát hành bao nhiêu. Giờ không xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, không hạn chế điều kiện mà cho phát hành thì có thể giai đoạn sau còn nguy hiểm hơn giai đoạn trước", ông Hiệp tâm tư.

Đồng quan điểm trên, ông Ánh cho rằng, Nghị quyết 08 sẽ chỉ cho chúng ta một lối thoát trong vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đến hạn đáo hạn và sắp đáo hạn quy mô vài trăm ngàn tỷ trong năm 2023 và 2024 nhưng không giúp cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới để đảo nợ.

Do đó, việc tái cơ cấu lại tài chính, trái phiếu doanh nghiệp đó là cơ hội cho chúng ta trong 2 năm có thể xử lý các khoản chúng ta đã vướng mắc, cần củng cố, xây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư và thị trường doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Theo ông Ánh: "Chưa có một nội dung nào giúp cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc biến trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trở thành một kênh quan trọng, ổn định, bền vững bên cạnh những kênh tài chính của chúng ta hiện tại. Đây là một bài toán tôi rất mong các doanh nghiệp bất động sản sẽ chú ý".

Doanh nghiệp phải tự cứu mình

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong hoàn cảnh khó khăn này, rõ ràng là doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu mình, phải tiết giảm chiến lược đầu tư, cân đối được các nguồn.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023 - 2024), đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).

Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cần giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết...

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing chia sẻ: "Thị trường không phải không có cơ hội. Có thể coi đây là cuộc chơi thanh lọc. Chúng ta không cứu doanh nghiệp bất động sản mà cứu thị trường bất động sản, tạo kênh dòng tiền tốt, sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường bền vững, giảm đầu cơ ngắn hạn và yếu tố “tham”".

Theo ông Trung, các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia cần có tính toán sử dụng đòn bẩy như thế nào thay vì đầu tư theo đám đông, phải đầu tư dài hơi không thể lãi gấp đôi, gấp ba ngay được.

Ông Hiệp dự báo, thị trường bất động sản sẽ khó khăn ít nhất đến giữa 2024 mới có thể phục hồi khi mà các luật đã xác định rõ ràng hành lang pháp lý mới làm được. Hiện nay tâm lý chung của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất phân vân, không biết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ trói mình lại hay sẽ mở ra nên doanh nghiệp sẽ cẩn trọng để không rơi vào vòng luẩn quẩn, khó khăn hơn.

"Năm 2023 là chờ đợi, trong khi tâm lý thị trường đi xuống nên tôi chưa tin thị trường sẽ khởi sắc. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị sẵn sàng ứng phó với mọi tình huống, khó khăn rất lớn với toàn thị trường nhưng với từng doanh nghiệp phải nghĩ ra giải pháp để tự cứu mình", ông Hiệp cho hay.