Cần bổ sung quy định các hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản

Hành vi thao túng ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế - xã hội

Theo bản dự thảo mới nhất được gửi tới các đại biểu, có 7 khoản tại Điều 8, quy định về 7 hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bao gồm: 1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này; 2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin, không công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; 3. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản; 4. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật; 5. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; 6. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này; 7. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Đại biểu Quốc hội Trình Lam Sinh (An Giang)

Nhận định hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội “khá nhiều” trong thời gian vừa qua, đại biểu Trình Lam Sinh (An Giang) đề nghị cần bổ sung vào Điều 8 quy định về cấm là hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, đồng thời quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Cùng quan điểm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) đề nghị cần có quy định và làm rõ hành vi cấm thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản. “Cá nhân tôi cho rằng, hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì so với hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Bộ luật Hình sự, Điều 211 đã quy định về hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản có thể diễn ra rất tinh vi và dẫn đến tình trạng bong bóng và giá trên trời so với giá thực tế. Vì vậy, hành vi này cần phải được quy định cấm trong luật, đặc biệt phải có quy định rất cụ thể để loại trừ”, đại biểu phân tích.

Đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An (Đồng Nai)

Cũng theo đại biểu Trịnh Xuân An, hành vi thao túng không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc mà còn có việc dùng dự án này, giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tạo nên mặt bằng giá rất cao. “Tôi cho rằng nếu chúng ta không xử lý được triệt để sẽ tạo thành bong bóng và giống như sự cố Evergrande ở Trung Quốc đã xảy ra”, đại biểu An nói.

Thống nhất với các ý kiến mà đại biểu Trình Lam Sinh và đại biểu Trịnh Xuân An đã nêu, đại biểu Nguyễn Hữu Thông (Bình Thuận), đề nghị bổ sung hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản vào Điều 8 dự thảo Luật, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh. “Thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra khắp nơi, làm cho giá đất tăng cao, người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, về bất động sản thì không thể nào mua đất để xây dựng nhà ở”, đại biểu Nguyễn Hữu Thông cho biết.

Cần giữ lại quy định cấm huy động, chiếm dụng vốn trái phép

Trong khi đó, quan ngại về vấn đề huy động, chiếm dụng vốn trái phép, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (Vĩnh Phúc), phân tích, quy định như tại khoản 4, Điều 8 dự thảo Luật là khác với quy định tại khoản 5, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi bỏ đi hành vi huy động, chiếm dụng trái phép về vốn và cũng không thống nhất với khoản 6, Điều 6, Luật Nhà ở (cấm ký các văn bản huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện).

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Văn Mạnh (Vĩnh Phúc)

“Điều này vô tình tạo kẽ hở trong việc sử dụng vốn của chủ đầu tư cũng như tạo các kênh khác để huy động nguồn vốn. Theo đó, quy định tại dự thảo chưa đảm bảo về mặt pháp lý. Đề nghị cần xem lại theo hướng giữ nguyên các quy định liên quan đến việc nghiêm cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế các hành vi này xảy ra trên thực tế”, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh đề xuất.

Đại biểu Quốc hội Trần Khánh Thu (Thái Bình)

Một nội dung được các đại biểu đề nghị đưa vào quy định hành vi cấm nữa là các dự án bất động sản chưa có đủ điều kiện về pháp lý. Cụ thể theo đại biểu Trần Khánh Thu (Thái Bình), Ban soạn thảo cần xem xét bổ sung thêm nội dung các hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân đối với các dự án bất động sản chưa có đủ điều kiện về pháp lý vào diện cấm.

Lý do mà đại biểu Thu đưa ra là bởi trong quá trình thực hiện công tác phòng ngừa, đấu tranh các tội phạm và vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngành công an đã phát hiện và tiến hành xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi các dự án, lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Ngoài ra, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên) nêu quan điểm: Tại khoản 7, Điều 8 dự thảo Luật chỉ cấm “thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật”. Đại biểu đề nghị bổ sung thêm 2 cụm từ "quản lý và sử dụng".

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên)

“Câu chuyện quản lý, sử dụng trái pháp luật xảy ra rất nhiều liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh các nhà chung cư cho nên tôi đề nghị bổ sung hai cụm từ này. Nếu được chúng ta quy định thẳng luôn một nội dung liên quan đến việc cấm chây ỳ trong việc bàn giao và quản lý sử dụng quỹ bảo trì nhà ở 2% vì đây là câu chuyện rất nhức nhối trong quản lý của các đô thị hiện nay.

Quyền lợi của khách hàng luôn luôn bị xâm phạm, chủ đầu tư phần lớn đang lợi dụng khe hở của pháp luật về vấn đề này để chiếm đoạt và chiếm dụng quỹ bảo trì 2%. Nên về pháp luật phải có những quy định chặt chẽ để xử lý và ngăn ngừa, bảo đảm cân bằng và công khai minh bạch, cũng như bảo đảm cân bằng quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng trong các hoạt động kinh doanh”, vị đại biểu nói.