Đất du lịch không được biến tướng thành khu nhà ở, HoREA kiến nghị

Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 tuy mới triển khai thực hiện được hơn 5 năm nhưng rất cần được xem xét, sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu mới phát sinh, do tình hình thực tiễn đã có nhiều thay đổi; nhiều chính sách mới đã được ban hành, nhất là trong điều kiện nước ta đang hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.

Theo đó, trong lĩnh vực đất đai đã thể hiện rất rõ tính hai mặt, cả tích cực và tiêu cực, của kinh tế thị trường. Vì vậy, rất cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý nhà nước, trước hết phải hoàn thiện pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan.

HOREA cho biết các nước tư bản chủ nghĩa phát triển đều coi trọng vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với nền kinh tế, thông qua việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Trong hơn 30 năm qua, nền kinh tế nước ta đã phát triển vượt bậc, mang lại nhiều lợi ích cho các tầng lớp nhân dân. Tầng lớp trung lưu cũng gia tăng nhanh chóng, cùng với sự xuất hiện ngày càng nhiều doanh nhân tài giỏi và có trách nhiệm xã hội.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: “Cũng có một sự thật đáng buồn là không ít người trở thành đại gia hoặc không ít doanh nghiệp phát triển thần kỳ là nhờ vào việc chiếm hưởng không chính đáng chênh lệch địa tô, mà một trong những nguyên nhân hàng đầu là do hệ thống pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan chưa hoàn thiện, còn một số kẽ hở và lỗ hổng”.

Để thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về cơ cấu lại tổng thể và đồng bộ nền kinh tế gắn với đổi mới mô hình tăng trưởng thì đất đai vừa là nguồn tài nguyên đặc biệt, vừa là một nguồn lực cực kỳ to lớn.

Từ các phân tích trên, Hiệp hội đề nghị bỏ quy định" "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và phân cấp cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương, đi đôi với cơ chế quy định mức thu tiền sử dụng đất phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, hộ gia đình khi xin cấp "sổ đỏ".

HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định về đất sử dụng cho du lịch vào Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của Luật Đất đai để thống nhất quản lý. Cụ thể, cần quy định đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Về chế độ sử dụng đất du lịch, Hiệp hội nhận thấy phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực nhạy cảm ở ven biển, hải đảo, miền núi, biên giới, có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương. Do vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel.

Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án.

Hiệp hội đề nghị giải quyết điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Hiện tại, chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp, nhưng theo quy định tại khoản 1.b Điều 194 Luật Đất đai thì doanh nghiệp “được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận” (khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định tương tự), dẫn đến hoạt động chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản bị ách tắc.

Tuy nhiên, Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu đã quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản. Trong đó, có điều kiện dự án "Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền", mà "Có quyết định giao đất, cho thuê đất" thì có thể dự án bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận, hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 1.b điều 194 Luật Đất đai, và sửa đổi khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai quy định cơ chế phát huy vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. "Chênh lệch địa tô" nộp vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Theo HoREA, đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, hoặc khiếu kiện đông người, nhưng đến nay vẫn chưa có cơ chế để thực hiện chủ trương này để vừa kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2.d điều 174 Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài trong thời hạn sử dụng đất, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật Việt Nam”, để bảo đảm chủ quyền quốc gia.