Mua nhà cho thuê, đã tối ưu?

	Phát triển nhà cho thuê: Người dân vẫn phải chờ… chính sách
	Đầu tư phát triển nhà cho thuê: Cần giảm bớt thủ tục hành chính

Thị trường bất động sản sôi động trở lại, các dự án căn hộ vị trí đẹp bung hàng khiến người ta chộn rộn mang tiền đi đầu tư rồi cho thuê. Có thể, tùy theo từng người thì mỗi cách đầu tư sẽ đem lại những nguồn lợi riêng khác nhau. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, một số chuyên gia tính toán rằng: việc mua nhà cho thuê lúc này không được tính là lợi ích nhất.

Sợ tiền mất giá

Đang có sổ tiết kiệm 950 triệu đồng tại Vietcombank, chị D.Phương (quận 9-TP.HCM) cứ nhấp nhổm rút ra để mua nhà vì sợ càng chờ đợi giá càng tăng. Theo chị Phương, cách đây 4 tháng, hai vợ chồng thống nhất rút tiền tiết kiệm ra để đặt mua dự án chung cư Topaz Garden (quận 8) với giá 1,150 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sổ tiết kiệm còn 2 tháng nữa mới đáo hạn nếu rút ra, nếu rút ngay chị sẽ mất lãi suất của 4 tháng trước đó nên chị cố chờ đợi cho đến ngày đáo hạn. Nay, khi tiền có trong tay, thì giá căn hộ đã nhảy lên 100 triệu đồng (sang nhượng) khiến chị tiếc hùi hụi. “Trong lúc tôi còn đang tính toán suy nghĩ vì mấy đồng tiền lãi thì giá căn hộ đã tăng lên cao. Bây giờ thì không mua được nữa, phải chọn dự án khác”, chị Phương tiếc rẻ.

Chọn kênh đầu tư sao cho hiệu quả là điều cần phải tính toán kỹ lưỡng

Cũng có thú đầu tư căn hộ để cho thuê, chị T.Trâm (quận 2) vừa đặt tiền mua ngay căn hộ của Bộ Công an (quận 2) với giá 1,65 tỷ đồng. Chị Trâm mua căn hộ này với mục đích cho thuê vì giá thuê tại quận 2 đang khá cao. Sau 1 tuần làm giấy tờ sang nhượng căn hộ, chị Trâm cũng ký nhận tiền cọc thuê nhà của khách với giá 9 triệu đồng/tháng.

Với chị Trâm, nếu gửi tiết kiệm 2 tỷ đồng vào ngân hàng với tiền lãi kỳ hạn 12 tháng là 6%/năm, vị chi tổng tiền lãi sau 1 năm là 120 triệu đồng. Nhưng khi để tiền ở ngân hàng, sau mỗi năm tiền lại mất giá, trung bình từ 3-5% (tính theo tỷ lệ lạm phát, nghĩa là mất đi 60 triệu đồng). Như vậy, chị Trâm khẳng định lãi tiết kiệm thu về sau 1 năm phải chi trả 1 nửa cho lạm phát. Nếu như về lâu dài, gửi tiền ngân hàng sẽ không có lợi nữa.

Trong khi đó, chị bỏ ra 1,65 tỷ đồng, cho thuê hàng tháng thu thuần về 9 triệu đồng, ngang ngửa với lãi suất tiết kiệm. Giá trị nhà được dự tính sẽ tăng vì căn hộ chị mua ở vị trí đẹp, trung tâm quận 2. Vì thế, số tiền lãi thực tế khi chị Trâm mua nhà cho thuê cao hơn số tiền lãi thu về từ việc gửi tiết kiệm.

Thực tế, trong xã hội đang có rất nhiều người có cùng suy nghĩ với chị Phương và chị Trâm. Theo đó, dù gửi tiết kiệm ngân hàng là kênh đầu tư an toàn, nhưng vì lạm phát cứ gia tăng nên lúc này họ xem đây là hình thức đầu tư kém hiệu quả. Chưa kể, trên nhiều phương tiện, người ta vẫn cứ ra rả dự báo lạm phát sẽ lại tăng từ nay đến cuối năm.

Đơn cử như CPI trong năm 2015 chỉ tăng 0,63% thì chỉ riêng trong 4 tháng của năm 2016, chỉ số này đã tăng 1,33% so với cuối năm 2015 và được dự báo sẽ tăng khoảng 5% trong cả năm 2016.

Trước những thông tin kém lạc quan, người có tiền nhàn rỗi trước nay gửi tiết kiệm bắt đầu chuyển qua ý tưởng rút tiền rồi tận dụng luôn cơ hội vay vốn giá rẻ tại ngân hàng để mua nhà cho thuê. Bởi đầu tư mua nhà cho thuê sẽ “đẻ” lãi nhiều hơn. Còn việc mua nhà cho thuê ngoài việc sẽ có tiền thuê hàng tháng, khi không cho thuê nữa có thể ở hoặc bán, nếu bán đúng thời điểm “được” giá thì số tiền lãi từ khoản đầu tư mua nhà sẽ rất lớn…

Đừng chỉ nhìn ở bề nổi

Thực ra, nếu tính theo đúng công thức, thì chuyện mua nhà cho thuê sinh lợi và an toàn. Tuy nhiên, xem xét kỹ hơn, nó không hẳn mang lại là lợi ích tuyệt đối như nhiều người vẫn nghĩ.

Đứng trên phương diện trung lập, chưa chắc mua nhà cho thuê lợi hơn nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Quay lại câu chuyện về đồng tiền mất giá, người ta chỉ nghĩ đến chuyện lạm phát cao hơn lãi suất là thiệt thòi. Trong khi đó, người có tiền nhàn rỗi không nhận thấy rằng, nếu lạm phát tăng đồng nghĩa với việc NHNN sẽ phải thắt chặt cung tiền và do đó, các ngân hàng có thể sẽ tiếp tục đẩy lãi suất tăng lên để thu hút được người dân gửi tiền tiết kiệm.

Vì vậy, nếu chịu khó tìm hiểu, người gửi tiền có thể chọn được các gói gửi tiền với lãi suất hợp lý. Đơn cử, tại một NHTMCP có vốn nhà nước, hiện nay, lãi suất huy động 6 tháng đã lên tới 6,5%/năm. Lãi suất huy động 12 tháng cũng điều chỉnh lên hơn 7,2%/năm. Nếu chọn gửi 1,65 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, người gửi tiền sẽ nhận lãi gần 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, so với tiền thuê nhà mà chị Trâm thu được không thua mà còn hơn chút đỉnh.

Còn xét về góc độ mất giá, người mua căn hộ cho thuê cũng sẽ mất đi giá trị vì căn hộ theo thời gian sẽ xuống cấp. Mức độ xuống cấp lâu hay mau phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư dự án đó.

Trong bối cảnh dự án mọc lên hàng loạt, giá bán cũng sẽ cạnh tranh nên khó có thể chắc rằng giá trị căn hộ mua sau vài năm có thể bán được cao hơn so với giá ban đầu. Chưa kể, khi mua căn hộ, người mua phải đóng rất nhiều thuế phí bảo trì do nhà nước và chủ đầu tư quy định. Đến khi bán căn hộ cũng phải mất vài chục đến vài trăm triệu tiền thuế sang nhượng (tuỳ diện tích)… Trong khi đó, người gửi tiền tiết kiệm luôn bảo toàn được giá trị gốc, thậm chí còn được cộng thêm giá trị nếu tham gia chương trình rút thăm trúng thưởng.

Hiện tại, cũng có rất nhiều người tiêu dùng tỉnh táo nhận ra hình thức gửi tiết kiệm lợi ích hơn cả đầu tư. Nói như chị Ngọc Mai (quận 3), bản thân chị thấy gửi tiết kiệm ngân hàng là chuẩn nhất trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều xáo trộn. Vì lãi suất thu về có thể cao hơn tiền thuê nhà, nếu cho thuê nhà ở các quận không trung tâm như Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, quận 9…

Các quận này nhu cầu thuê có nhiều nhưng sẽ không có được giá “hời”. Sau này, khi căn nhà xuống cấp chủ nhà sẽ mất một khoản phí bảo trì không nhỏ. Chưa kể, sẽ có khoảng thời gian chủ nhà chưa tìm được người thuê vì nhiều lý do thì căn nhà hoàn toàn vô giá trị. Trong khi vẫn phải đóng phí hàng tháng. Đây là khoảng thời gian “lỗ”, còn ngân hàng thì tháng nào cũng sinh lãi “đều như vắt chanh”. Đồng thời, nếu cần tiền gấp thì có thể ra ngân hàng và rút tiền về hoặc cầm cố sổ tiết kiệm lấy tiền bất cứ lúc nào.

Như vậy, có thể nói, kênh đầu tư nào cũng mang lại hiệu quả, tuỳ thuộc vào nhu cầu của người có tiền nhàn rỗi. Có điều, giới chuyên môn nhắc nhở người có tiền không nên đầu tư theo phong trào mà phải tính toán sao cho hợp lý nhất, tránh trường hợp “tham bát bỏ mâm”. Hoặc gần đây, những người có kinh nghiệm họ đưa ra phương án phù hợp hơn với các nhà đầu tư không có kinh nghiệm đó là trộn chung 2 phương án đầu tư.

Cụ thể, người có tiền gửi tiết kiệm có thể chia nhỏ sổ, chỉ lấy một phần tiền đi góp nhà, trong thời gian đó vẫn có thể vay tiền ngân hàng mua góp (nếu lãi suất hợp lý).

Ví dụ, nếu bạn muốn một căn hộ ở quận 9 với giá 1,1 tỷ đồng. Do chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư, bạn chỉ phải trả trước 40%, còn lại 60% là ngân hàng hỗ trợ vay vốn với lãi suất 8%/năm. Khi nhận nhà, bạn có thể cho thuê lại căn hộ trên với giá 10 triệu đồng/tháng, bạn sử dụng số tiền này để trả vốn vay và lãi suất cho ngân hàng mỗi tháng. Như vậy, với bài toán so sánh này, phương án mua BĐS hay gửi tiết kiệm đều mang lại lợi ích tối ưu cho người đầu tư.