Dịch chuyển đa cực, văn phòng Hà Nội tái định hình cuộc chơi

Thị trường văn phòng Hà Nội chuyển sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn

Từ mở rộng quy mô sang cạnh tranh chất lượng

Sau hơn một thập kỷ tăng trưởng nhanh, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những chuyển biến rõ rệt về cấu trúc và nhu cầu. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, thay vì chỉ tập trung vào mở rộng nguồn cung, thị trường đang chuyển dần sang cạnh tranh về chất lượng, hiệu quả vận hành và trải nghiệm khách thuê.

Trong vòng 10 năm qua, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu m² vào năm 2025. Đáng chú ý, phân khúc hạng A là động lực chính dẫn dắt đà tăng trưởng, với tốc độ mở rộng nhanh hơn so với hạng B, qua đó mang lại nhiều lựa chọn không gian làm việc cao cấp hơn cho khách thuê.

Tuy nhiên, xét trong bối cảnh khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Hà Nội vẫn nằm trong nhóm các thành phố có quy mô nguồn cung văn phòng hạng A nhỏ, dù giá thuê lại thuộc nhóm cao. Điều này phản ánh thực tế thị trường vẫn còn hạn chế về nguồn cung chất lượng cao, trong khi nhu cầu đối với các không gian làm việc hiện đại, hiệu quả và bền vững vẫn duy trì tích cực.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa bởi quy mô, mà bởi những thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của khách thuê. Theo đó, doanh nghiệp ngày càng trở nên chọn lọc, ưu tiên các yếu tố như chất lượng tòa nhà, hiệu quả vận hành, vị trí chiến lược và tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG).

Thực tế ghi nhận, hoạt động thuê văn phòng trong thời gian qua được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin và nhóm tài chính – ngân hàng – bảo hiểm (FIRE). Xu hướng nổi bật là các giao dịch dịch chuyển, nâng cấp không gian làm việc nhằm tối ưu chi phí và nâng cao hiệu quả vận hành.

Bên cạnh đó, nhu cầu từ nhóm doanh nghiệp sản xuất cũng ghi nhận diễn biến tích cực, góp phần thúc đẩy thị trường. Hà Nội ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các doanh nghiệp tìm kiếm mặt bằng lớn hơn, chi phí hợp lý hơn và các dự án hạng A mới với chất lượng cao.

Một điểm đáng chú ý là thị trường đang chứng kiến sự điều chỉnh về tỷ lệ lấp đầy. Trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Tuy nhiên, sau khi thị trường đón nhận làn sóng nguồn cung mới, quy mô tăng khoảng 40% trong 5 năm qua, tỷ lệ lấp đầy đã có sự điều chỉnh nhất định.

Trong quá trình này, các tòa nhà hạng A cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn, trong khi phân khúc hạng B chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn do nhu cầu suy giảm. Điều này phản ánh xu hướng rõ rệt khi khách thuê ngày càng ưu tiên các không gian làm việc chất lượng cao và hiệu quả hơn.

Năm 2025, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m²/tháng, trong khi hạng B ở mức 20,85 USD/m²/tháng, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.

Dịch chuyển đa cực, nổi lên xu hướng “xanh hóa”

Một trong những thay đổi mang tính cấu trúc của thị trường là xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Nếu trước đây nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu vực lõi như Hoàn Kiếm, thì hiện nay thị trường đang phát triển theo mô hình đa cực.

Nguồn cung văn phòng đã lan tỏa sang nhiều khu vực như Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ. Trong đó, Ba Đình tập trung nhiều tòa nhà cao cấp, còn Cầu Giấy hiện chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất toàn thị trường. Đáng chú ý, khu vực phía Tây, đặc biệt là Starlake và Tây Hồ Tây, đang nổi lên như những trung tâm văn phòng mới với tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

Theo Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 403.000 m² nguồn cung mới, trong đó phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế. Nguồn cung này chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây và các khu nội thành mở rộng, trong khi khu vực trung tâm ghi nhận nguồn bổ sung hạn chế.

Ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, việc mở rộng ra ngoài khu trung tâm không còn đơn thuần là bài toán chi phí, mà đã trở thành một quyết định mang tính chiến lược. Xu hướng này được thúc đẩy bởi sự hoàn thiện của hạ tầng, sự xuất hiện của các dự án chất lượng cao như IFC Hà Nội, Parc Hà Nội, cùng với nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực và tiện ích vận hành của doanh nghiệp.

Song song với đó, yếu tố bền vững đang trở thành tiêu chí quan trọng trong lựa chọn văn phòng. Thị trường ghi nhận sự gia tăng rõ rệt của các tòa nhà đạt chứng nhận xanh như LEED và EDGE. Các tiêu chuẩn này không chỉ giúp nâng cao hiệu suất vận hành mà còn đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp về môi trường làm việc thân thiện, tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải.

Sự phát triển của các tòa nhà xanh cũng tạo áp lực lên các tài sản hiện hữu, buộc phải cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị để duy trì khả năng cạnh tranh. Điều này góp phần thúc đẩy toàn thị trường nâng chuẩn chất lượng theo hướng bền vững hơn.

Trong thời gian tới, Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục đón làn sóng nguồn cung mới, với hơn 120.000 m² diện tích văn phòng gia nhập thị trường mỗi năm trong vòng 3 – 5 năm tới, chủ yếu từ các dự án hạng A ngoài khu trung tâm.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Hà Nội đang trở thành điểm đến ngày càng hấp dẫn đối với các doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn tại Việt Nam. So với nhiều thị trường trong khu vực, thành phố này có lợi thế về chi phí thuê cạnh tranh, trong khi nguồn cung mới, đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây, sẽ mang đến môi trường làm việc hiện đại, chất lượng cao.

Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, với sự định hình bởi các xu hướng như phát triển đa cực, thiết kế linh hoạt, tối ưu hiệu quả vận hành và gắn với tiêu chuẩn ESG. Trong bối cảnh đó, các dự án được quản lý chuyên nghiệp, tích hợp đa chức năng và kết nối tốt với hạ tầng giao thông sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút khách thuê và nắm bắt cơ hội tăng trưởng trong tương lai.