Đón sóng phía Đông Sài Gòn: Cơ hội mới cho nhà đầu tư phía Bắc

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn phát biểu tại sự kiện

Hạ tầng phía Đông bứt phá

Ngày 16/11, Batdongsan.com.vn tổ chức sự kiện “Đón sóng phía Đông Sài Gòn - Cơ hội vàng cho nhà đầu tư Hà Nội”.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, việc hợp nhất các tỉnh, thành như TP. Hồ Chí Minh - Bà Rịa Vũng Tàu - Bình Dương và Đồng Nai - Bình Phước không chỉ là mở rộng địa giới, mà là “ghép mảnh” những lợi thế lớn để hình thành vùng kinh tế có sức ảnh hưởng chiến lược bậc nhất cả nước.

Sau sáp nhập, GRDP của TP. Hồ Chí Minh năm 2024 đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng dẫn đầu cả nước, còn Đồng Nai xếp thứ 4 với hơn 609 nghìn tỷ đồng. Toàn vùng Đông Nam Bộ hiện đóng góp khoảng 152 tỷ USD GRDP, tương đương 1/3 nền kinh tế Việt Nam, tạo nền tảng cực lớn cho sự phát triển đô thị - công nghiệp - dịch vụ và thị trường bất động sản.

Một trong những khác biệt quan trọng giữa hai cực tăng trưởng Hà Nội - TP. Hồ Chí Minh là dư địa phát triển. Nếu Hà Nội chỉ rộng 3.440 km², các tỉnh giáp TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu lại có quỹ đất rộng lớn, tốc độ tăng trưởng GRDP 8-9%/năm và mục tiêu đô thị hóa lên tới 70-75%.

Hệ thống hạ tầng của toàn vùng hiện tập trung mạnh ở phía Đông, kết nối trực tiếp TP. Hồ Chí Minh với các trung tâm công nghiệp logistics lớn như Bình Dương, sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép. Không gian đô thị công nghiệp được tổ chức đồng bộ nhằm tối ưu hóa luồng hàng hóa từ khu công nghiệp ra sân bay và cảng biển.

Hàng loạt dự án trọng điểm như cao tốc Dầu Giây, vành đai 3, tuyến Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng Quốc lộ 51… đang tạo động lực phát triển mạnh cho chuỗi đô thị Đông Nam Bộ. Trong đó, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dài hơn 50 km dự kiến thông xe kỹ thuật cuối năm 2025 được xem là “điểm kích hoạt” lớn nhất, giúp rút ngắn một nửa thời gian vận chuyển hàng hóa, giảm tải cho Quốc lộ 51 vốn đang quá tải nghiêm trọng.

Đồng Nai cũng được quy hoạch thành ba vùng phát triển: phía Bắc là vành đai sinh thái; phía Đông là vùng nông nghiệp, đô thị Long Khánh; còn phía Tây, giáp TP. Hồ Chí Minh, trở thành trung tâm công nghiệp, dịch vụ và đô thị hiện đại. Đây là khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ sân bay Long Thành, hệ thống logistics mới và loạt cây cầu bắc qua sông Đồng Nai như cầu Đồng Nai mới, cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm bất động sản tại Đông Nam Bộ tăng mạnh: Bình Dương tăng 1,8%, TP.Hồ Chí Minh tăng 9,5%, trong khi Đồng Nai tăng đến 104%, khẳng định xu hướng dịch chuyển mạnh về phía Đông. Giá bất động sản trong giai đoạn quý III/2025 so với quý I/2024 cũng đồng loạt tăng: Đồng Nai tăng 25%, Bình Dương tăng 21% và TP. Hồ Chí Minh tăng 11%.

Phía Đông Sài Gòn: Điểm rơi đầu tư dài hạn

Phân tích sâu về từng khu vực, ông Quốc Anh cho biết khu Đông TP. Hồ Chí Minh gồm Thủ Đức, Quận 2, Quận 9 có mức tăng quan tâm 10% trong 12 tháng gần nhất, trong khi Đồng Nai đạt 21%. Ngoài ra, quỹ đất tại các khu vực giáp TP. Hồ Chí Minh như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành vượt trội so với khu trung tâm, nơi mật độ dân số lên tới 30.000 người/km² khiến giá chung cư, nhà phố, đất nền đều ở mức cao.

Khách hàng xem dự án giáp ranh phía đông TP. Hồ Chí Minh

Về hành vi thị trường, 69% nhu cầu tìm kiếm bất động sản TP. Hồ Chí Minh đến từ người TP. Hồ Chí Minh, còn Hà Nội chỉ chiếm 9%. Tuy nhiên, mức tăng quan tâm từ nhà đầu tư miền Bắc rất mạnh, lên tới 49% trong quý III/2025. Riêng khu Đông, nhà đầu tư Hà Nội chiếm tới 27% lượt tìm kiếm cao nhất các khu vực.

Về cơ cấu nguồn cung, Đồng Nai có quỹ đất nền lớn nhất (55%), tiếp theo là biệt thự và nhà riêng; trong khi khu Đông TP. Hồ Chí Minh có cơ cấu cân bằng giữa chung cư, đất nền và nhà phố. Điều này cho phép khu vực phát triển đa dạng các phân khúc, từ nhà ở đô thị đến đại đô thị mới.

Trong ba loại hình chủ đạo, chung cư đang là phân khúc có tốc độ tăng giá nhanh nhất. Hai năm qua, giá bán căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tăng 20-30%, riêng khu Đông và khu Nam tăng 30-60%. Chung cư vùng ven như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành có mức tăng ấn tượng hơn, trong đó Biên Hòa tăng 10% chỉ trong quý III/2025. Lợi suất cho thuê tại Biên Hòa đạt 4,4%, cao hơn Thủ Đức và cao hơn đáng kể so với Hà Nội (2,7%), cho thấy hấp lực mạnh đối với nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền.

Với đất nền, mức độ quan tâm cả nước đạt đỉnh vào tháng 2/2025 rồi giảm do tác động chính sách thuế. Tuy vậy, khu Đông và vùng phụ cận vẫn giữ mức quan tâm cao hơn trung bình nhờ hạ tầng và dòng dân cư dịch chuyển. Hiện giá đất khu Đông tăng khoảng 1% so với tháng 4/2025, còn giá đất các quận huyện toàn thành phố tăng 8-10% từ đầu năm.

Riêng tại Đồng Nai, Xu hướng phân hóa rõ nét: Biên Hòa tăng 21% nhu cầu tìm kiếm, trong khi Nhơn Trạch giảm 33% và Long Thành giảm 13%. Dù vậy, giá bán tại đây vẫn tăng 3-5%, phản ánh kỳ vọng lớn vào cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu chuẩn bị vận hành thử.

Đối với nhà thấp tầng, mức độ quan tâm tại Hà Nội giảm 4%, còn tại TP. Hồ Chí Minh tăng 15% từ tháng 4 đến tháng 9/2025. Trong hai năm qua, giá thấp tầng Hà Nội tăng tới 50%, trong khi TP. Hồ Chí Minh chỉ tăng 3%, cho thấy dư địa tăng giá phía Nam vẫn rất lớn. Lợi suất cho thuê thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh cũng cao hơn đáng kể so với Hà Nội.

Dữ liệu mới nhất cho thấy mức độ quan tâm thấp tầng tại khu Đông tăng tới 38%, phản ánh sự hấp dẫn của phân khúc vốn khan hiếm này. Đồng Nai tiếp tục là điểm sáng với mức tăng 58%, tập trung tại Biên Hòa - nơi đô thị hóa diễn ra nhanh và hạ tầng kết nối trực tiếp với TP. Hồ Chí Minh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, bất động sản phía Đông TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước chu kỳ tăng trưởng mới, khi ba yếu tố trụ cột gồm hạ tầng - dòng vốn - nhu cầu thực hội tụ. Mô hình phát triển dọc sông Đồng Nai được đánh giá tương đồng với chuỗi đô thị ven sông Hồng, hứa hẹn tạo ra vành đai đô thị - công nghiệp - dịch vụ hoàn chỉnh trong tương lai gần.

“Khu Đông gần như là vùng duy nhất còn quỹ đất đủ lớn để phát triển đại đô thị. Đây cũng là lý do khiến nhà đầu tư Hà Nội liên tục gia tăng sự quan tâm. Trong 5-10 năm tới, khu vực này sẽ là tâm điểm của thị trường phía Nam”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Với hạ tầng đang bứt phá, nguồn cung lớn, giá còn nhiều dư địa tăng và lợi suất cho thuê vượt trội, phía Đông Sài Gòn được đánh giá là “điểm rơi” lý tưởng cho cả nhà đầu tư dài hạn lẫn những người tìm kiếm cơ hội tại vùng đất mới của thị trường bất động sản phía Nam.