Vốn cho bất động sản: Dòng tiền ưu tiên dự án an toàn, nhu cầu thực

Cho vay bất động sản có chọn lọc

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi với nhiều kỳ vọng sau thời gian dài trầm lắng. Các tín hiệu về giao dịch, nhu cầu nhà ở và đầu tư hạ tầng đang dần cải thiện, kéo theo nhu cầu vốn lớn từ doanh nghiệp và người mua nhà. Tuy nhiên, dòng vốn vào bất động sản đang được chọn lọc chặt chẽ hơn.

Theo ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, ổn định Tiền tệ Tài chính, NHNN, đến ngày 14/5/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm chỉ khoảng 15%. Trong khi đó, huy động vốn mới tăng khoảng 14,9%, đạt khoảng 18,1 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy tốc độ tăng tín dụng đang vượt khá xa khả năng huy động vốn của hệ thống ngân hàng. Khoảng cách giữa tín dụng và huy động vốn khiến áp lực thanh khoản gia tăng.

Đại diện NHNN cho biết, Chỉ thị 01 được ban hành đầu năm nhằm đảm bảo cân đối giữa tín dụng và huy động vốn quanh mức 15%. Tuy nhiên, đây vẫn là cơ chế mở và có thể được điều chỉnh linh hoạt tùy theo diễn biến kinh tế thực tế.

Dòng tín dụng vẫn mở cửa đối với lĩnh vực bất động sản nhưng theo xu hướng chọn lọc hơn

Ông Lân nhấn mạnh NHNN vẫn tạo điều kiện cho bất động sản tiếp cận vốn, thể hiện qua việc tín dụng bất động sản hiện tăng cao hơn mặt bằng chung toàn ngành. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cũng phải đảm bảo dòng vốn cho các lĩnh vực khác, đặc biệt là khu vực doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ - nhóm đang chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Việt Nam.

“Nếu ưu tiên quá lớn cho một ngành thì các lĩnh vực khác sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn. Nếu nhóm doanh nghiệp này không tiếp cận được vốn thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, cơ quan quản lý buộc phải điều tiết dòng vốn ở mức phù hợp giữa các lĩnh vực”, ông nói.

Theo các chuyên gia, quan điểm này cho thấy nhà điều hành không có chủ trương siết tín dụng bất động sản theo hướng cực đoan, nhưng cũng không chấp nhận tình trạng dòng tiền đổ quá mạnh vào các phân khúc rủi ro.

Đánh giá của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng cho thấy, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2026 nhiều khả năng vẫn tăng nhưng với tốc độ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025. Nguyên nhân là NHNN đang tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho hoạt động sản xuất – kinh doanh.

Ngay từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của toàn hệ thống. Cơ quan quản lý cũng cho biết sẽ xem xét giảm room tín dụng đối với các ngân hàng không tuân thủ quy định.

Thận trọng để tránh vòng xoáy rủi ro

Tại mùa đại hội cổ đông ngân hàng năm 2026, nhiều lãnh đạo ngân hàng lớn vẫn đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là hầu hết đều nhấn mạnh đến yếu tố “chọn lọc” trong cấp tín dụng.

Ông Ngô Chí Dũng, Chủ tịch VPBank, cho rằng dù mặt bằng lãi suất tăng thời gian qua gây áp lực cho thị trường, bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển lớn nhờ tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở trong dài hạn. Theo ông Dũng, vấn đề hiện nay không phải là có nên đầu tư vào bất động sản hay không, mà là lựa chọn đúng phân khúc. “Chúng ta không thể nhìn bất động sản như một khối đồng nhất. Có những phân khúc phục vụ nhu cầu đầu tư, nhưng cũng có những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Điều quan trọng là phải xác định đúng phân khúc có nhu cầu thực sự của xã hội”, ông Ngô Chí Dũng nói.

Nhiều lãnh đạo ngân hàng lớn vẫn đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam

Tương tự, Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh cho rằng bất động sản vẫn là lĩnh vực đóng góp lớn cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong nhiều năm tới, song rủi ro của lĩnh vực này cũng rất lớn nếu kiểm soát không chặt. “Đây là lĩnh vực rất nhiều tiềm năng lẫn rủi ro. Trong vòng 5-10 năm nữa, bất động sản vẫn là một lĩnh vực sẽ phát triển ở Việt Nam. Vấn đề là ngân hàng sẽ kiểm soát rủi ro như thế nào”, ông Hồ Hùng Anh nhận định.

Theo lãnh đạo Techcombank, ngân hàng hiện chỉ lựa chọn tài trợ cho các dự án có tính thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ và khách hàng có năng lực tài chính rõ ràng. Những dự án thiếu pháp lý hoặc tiềm ẩn nguy cơ thanh khoản thấp gần như không còn cơ hội tiếp cận vốn ngân hàng.

Trong khi đó, Chủ tịch SHB Đỗ Quang Hiển cho biết ngân hàng vẫn duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức tương đối lớn nhưng đảm bảo các giới hạn an toàn theo quy định. Dòng vốn chủ yếu được phân bổ vào các dự án hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ và bất động sản công nghiệp - những phân khúc được đánh giá có nhu cầu thực và khả năng hấp thụ tốt.

Các chuyên gia đánh giá, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, yêu cầu đặt ra không chỉ là hỗ trợ tăng trưởng mà còn phải đảm bảo ổn định vĩ mô và an toàn tài chính. Bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn, nhưng nếu dòng vốn bị lệch quá nhiều vào khu vực này, các ngành sản xuất khác có thể thiếu vốn, ảnh hưởng tới việc làm và tăng trưởng kinh tế thực.

Trong cuộc làm việc với NHNN cuối tháng 4/2026, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cũng yêu cầu ngành Ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đồng thời nghiên cứu phân loại từng loại hình bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và khu công nghiệp.

Theo các chuyên gia, việc kiểm soát tín dụng bất động sản sẽ không làm thị trường “đóng băng” nếu dòng tiền được điều tiết đúng hướng. Ngược lại, đây có thể là cơ hội để thị trường tái cơ cấu, loại bỏ các dự án yếu kém và tập trung vào nhu cầu thực.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng về dài hạn, thị trường bất động sản không nên phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Theo ông, cần phát triển thêm các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư tín thác bất động sản hay quỹ nhà ở để giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng. Thực tế cho thấy, tại nhiều quốc gia phát triển, tín dụng ngân hàng chỉ là một trong nhiều nguồn vốn cho bất động sản. Trong khi đó tại Việt Nam, thị trường này vẫn phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng, khiến rủi ro dễ lan sang toàn hệ thống tài chính nếu thị trường gặp biến động.