Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần tháo gỡ vấn đề tài chính một cách toàn diện căn cơ

Sửa đổi Luật Đất đai: Tạo động lực phát triển kinh tế

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể hiện bước tiến rõ nét cả về hình thức và nội dung, có tính khả thi, từng bước tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai, hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp, chủ đầu tư và nhân dân, góp phần vì lợi ích chung của quốc gia. Đó là ghi nhận của các nhà khoa học và DN tại Hội thảo Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa phối hợp tổ chức. Tuy nhiên, vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ, triệt để và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường” vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, DN và người dân...

Nên có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương, rồi nhân rộng

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP. Invest) điểm ra hai vấn đề bức xúc nhất đối với DN là đền bù, giải phóng mặt bằng và giá đất. Như DN ông quản lý có một dự án đã 8 năm không giải quyết xong vấn đề đền bù vì người dân đòi giá bồi thường theo giá thị trường của đất ở. Trong khi đất nông nghiệp là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt không thu tiền sử dụng đất nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định. Vì vậy để thuận cho các DN nhà đầu tư sau này, ông Hiệp cho rằng, cần có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường trong các điều khoản Chương 7 của Dự thảo luật. Hơn thế, cần làm rõ đền bù hoa màu là mấy vụ.

TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh chỉ ra cần phải giải quyết hai vấn đề khi làm luật đó là tạo thêm giá trị từ đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội cùng cơ chế đền bù đảm bảo công bằng; thứ hai là phải minh bạch và giảm sự bất định cho đất đai. Ông phân tích về giá đất hiện có 3 cách hiểu: một là giá thỏa thuận, hai là giá trong điều kiện cạnh tranh (hay nói cách khác không có giá chung cho các mảnh đất vì mỗi mảnh đất có vị thế độc quyền và duy nhất), ba là giá theo kỳ vọng mục đích sử dụng đất. Vì vậy để có giá đất công bằng trong đền bù, giải phóng mặt bằng cần có Bộ chỉ số các chiều cạnh để tính giá đất trong Luật Đất đai.

Ông Thành cũng cho rằng nên dùng cụm từ "bồi thường và hỗ trợ" thay vì cụm từ "bồi thường, hỗ trợ tái định cư", bởi trong hỗ trợ đã cả phần nhà ở tái định cư. Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ cũng nên cho người dân có nhà ở nhiều phương thức lựa chọn bằng tiền hay nhà ở. Nhưng với những người không có nhà ở thì yêu cầu tiên quyết phải đảm bảo cho họ có nhà ở.

Nhận định việc tiến tới mục tiêu có bản đồ giá đất là sáng kiến đúng, nhưng ông Hiệp và nhiều chuyên gia cho rằng, việc áp dụng Điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” ngay ở thời điểm luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần phải có hệ thống dữ liệu chung. Việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được. Nên chăng quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế (ví dụ sau 3 năm).

Đồng quan điểm nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương, rồi nhân rộng, có thể chính thức áp dụng từ năm 2026, TS. Cấn Văn Lực và Nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV đề nghị: bổ sung các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể…”.

TS. Cấn Văn Lực cũng đề nghị nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất (các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như “Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic…”).

Nhóm nghiên cứu BIDV cũng đề nghị áp dụng các loại thuế, phí như thuế lũy tiến với người mua “nhà ở thứ hai trở lên” và thuế lũy tiến theo thời gian bán bất động sản, các loại phụ phí (càng ở khu vực, thành phố trung tâm phụ phí càng cao) để hạn chế đầu cơ đất, giữ đất, hạn chế tình trạng “nhà/đất không sử dụng”. Quản lý, sử dụng, điều tiết nguồn thu tài chính từ đất đai này chặt chẽ, hiệu quả, đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và của quốc gia.

Các chuyên gia cũng đang chỉ ra những độ vênh giữa các luật khiến "trên mở, dưới đóng" cần phải chỉnh sửa song hành thống nhất trong quá trình xây dựng luật. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Dự thảo “khai sinh” ra một thứ quyền tài sản mới từ việc mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và cho phép các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất. Thế nhưng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”; đồng nghĩa với không cho phép mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 15 bản dự thảo tháng 3/2023)...